De las preguntas más frecuentes en EL CONDOMINIO

De las preguntas más frecuentes en el Condominio 

¿Qué  podemos hacer cuando un propietario es muy conflictivo, moroso y está dañando las áreas comunes, entre otras cosas?

R= La Junta, con el apoyo del Administrador, debe  hacer valer la Ley de Propiedad Horizontal. El articulo 3 dispone las reglas de uso y disfrute del inmueble. Tienen la opción de acudir ante Justicia Municipal o Participación Ciudadana de su Alcaldía para que medien en la solución de conflictos comunitarios


Nos estamos estrenando en la Junta de Condominio y tenemos una alta morosidad. ¿Qué podemos hacer ? 

R=  La recomendación es : 

- Insistan con las diligencias de cobranza previstas en la norma

- Eviten corte de servicios

- Organicen una jornada para que ustedes como Junta nueva, puedan conocer de manera directa, de parte de sus vecinos, cual es el motivo de su atraso y puedan a partir de alli, gestionar convenios de pago y/o accionar las demandas de ser el caso 

- Para  mejorar la situación financiera y poder cumplir a tiempo con las obligaciones hacia sus proveedores, la  comunidad puede acordar el pago de cuotas especiales ajustadas a la norma vigente, revisando lo que a tales efectos dispone la Ley de Propiedad Horizontal y sobre todo nuestro Documento de Condominio.


  

¿Un propietario deudor puede participar en la toma de decisiones de una asamblea de propietarios? 

R= La condición de MORA en el cumplimiento de una obligación, no es causal de pérdida del derecho de propiedad, la participación en la toma de decisiones en los asuntos del edificio es uno de los atributos de la misma.

 Hay dos personas en el edificio que no son propietarios, ¿Pueden formar parte de la Junta de Condominio? 

R= La junta de condominio es un órgano de Administración que está conformado por Propietarios por mandato expreso del articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

¿Cual es la Ley vigente que aplica a los condominios? 

 R =  Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial número 3.241 Extraodinario de fecha 18 de agosto de 1983 

Aparte de la Ley de Propiedad Horizontal, ¿cuales instrumentos jurídicos debemos revisar para atender distintas situaciones que se nos presentan? 

Son varios, para conserjes, para mascotas, para asuntos de la administración, aqui tienen un vinculo que les lleva al marco jurídico aplicable 

http://yelitzecortez.blogspot.com/2018/08/marco-juridico-de-los-condominios-en.html


Tenemos una realidad económica que afecta el Patrimonio y las finanzas de la Comunidad. Cómo afrontar  los gastos, cumplir con proveedores, y atender el impacto que genera la inflación en nuestro condominio? 

R= La ASAMBLEA puede acordar medidas financieras tendentes a garantizar no solo el pago a proveedores de servicios sino emprender trabajos necesarios en el edificio. Tales medidas financieras deben ser acordadas con sujeción a la norma legal vigente, inclusive considerando la Divisa Dólar en la toma de esa decisión


Tenemos copia del Documento de Condominio, pero no conseguimos el REGLAMENTO, entendemos que debemos tener uno, solo que no lo conseguimos. ¿Cómo podemos obtenerlo? ¿De donde sacamos los datos? 

R= Revisen su Documento de Condominio y en la nota de registro que aparece al final del documento, tienen los datos del  Cuaderno de Comprobantes donde se encuentra agregado el Reglamento. Con esos datos pueden acudir a la oficina de Registro y solicitar una copia simple  


Tenemos un inconveniente con la empresa que nos está haciendo unos trabajos en el ascensor de nuestro edificio, y quiere cambiar unas condiciones en el contrato que firmamos, y por eso decidió dejar parado el ascensor. ¿Dónde podemos acudir ? 

R= Pueden acudir ante la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos Sundde, este órgano es competente para atender conflictos en las comunidades de copropietarios con sus proveedores de servicios, también pueden acudir ante la  Defensoría del pueblo de su localidad.


No vivo en Venezuela, pago siempre mis recibos, pero resulta que últimamente ni siquiera responden unas preguntas que hago sobre unos trabajos que se están haciendo en  el edificio y los de la junta alegan que todo eso se habla en las Asambleas a las cuales por razones evidentes no puedo asistir. ¿Hay alguna limitación para los que no vivimos en el edificio? 

R= El propietario que no vive en el edificio no pierde sus derechos por este hecho, así como también tiene sus obligaciones viva o no viva en el inmueble. El Derecho de Propiedad está garantizado en el articulo 115 CRBV, así como tiene derecho de efectuar peticiones y obtener debida respuesta.

No obstante lo anterior, y ante conflictos como este, la recomendación es que otorgue instrumento poder a un abogado para que le represente ante su Junta y Administrador y haga valer sus derechos conforme la legislación vigente.


 ¿ Cuáles son los mecanismos establecidos en la LPH, para decidir las prioridades de atención que se requieren en el edificio, que garantice la participación de los propietarios?

Respuesta: Los mecanismos para tomar las decisiones en el condominio son la asamblea de copropietarios y la Carta Consulta. Mediante estos mecanismos la comunidad decide acerca de las prioridades que se requiere atender en el edificio y el orden de las mismas de acuerdo a la urgencia considerada.


¿Qué se puede hacer en el caso de las decisiones que se deben tomar en beneficio de los habitantes y la mayoría no participa en la toma de decisiones, bajo qué criterio se pueden tomar decisiones aún sin la participación de la mayoría?

Respuesta: Casi todas las decisiones en el condominio las vamos a tomar por mayoría. Digo casi porque hay decisiones que requieren “unanimidad” como la modificación del documento de condominio (artículo 29 LPH), y otras como las mejoras a cosas comunes, que requieren 75% (artículo 9 de la LPH). Entonces casi todo lo aprobaremos por mayoría. Basta que todos los propietarios sean invitados al proceso, bien sea por Asamblea de Copropietarios o por Carta Consulta.

 Insisto que siempre es importante que revisemos el documento de condominio para constatar lo que dicho documento dispone con relación a la toma de decisiones, porque tenemos casos donde agotamos 2 o 3 llamados de una asamblea y la decisión se considera válida con los pocos que asistan a la última convocatoria.

Por eso es importante que los copropietarios sean debidamente informados de estos procesos ya que, por ejemplo, una decisión tomada en segunda carta consulta es válida sólo con la mayoría de aquellos que hagan llegar su voluntad al administrador. Ejemplo: son 50 copropietarios, todos fueron invitados al proceso, y sólo los propietarios del 20% de las alícuotas deciden participar, 15 votan a favor y 5% en contra, la decisión se toma con ese 15%.Y una asamblea en 3ra convocatoria pudiera tomar una decisión válida con la simple asistencia de un mínimo número de copropietarios, ya que los propietarios que fueron invitados y deciden no participar, dejan en esos pocos que sí lo hacen la toma de las decisiones de la comunidad completa.

 

Somos la Junta de Condominio y ya se venció el año de vigencia de la misma,  ¿Cuáles son las actividades que debemos efectuar? Queremos ir por la elección 

Respuesta: Deben proceder con la Convocatoria de Asamblea, donde los puntos a considerar son: -1ro. 

- 1ero. Presentación del Informe de La Junta de Condominio;

-2do. Elección de la Junta de Condominio.

Debemos convocar la asamblea, entregar nuestro informe,  y dar oportunidad que otros propietarios formen parte de la Junta, conjuntamente con los miembros actuales que bien pueden ir a la reelección 


Somos un grupo de vecinos que considera que la actual Junta lo está haciendo bien y queremos extender legalmente el período ¿Cuál es la forma correcta de proceder? 

Respuesta: Deben Convocar Asamblea, invitar a toda la comunidad, y si otros quieren formar parte de la Nueva Junta, se elige una nueva, caso contrario se reelige a los miembros actuales, pero el proceso debe activarse formalmente. El punto no es reelección, el punto a convocar es Informe de la Junta de Condominio  y el otro punto a convocar es Elección de la Junta de Condominio  

 

 ¿Se debe registrar legalmente el acta de asamblea dónde se eligen a los miembros de la junta de condominio?

Respuesta: El acta de asamblea que elige a la Junta de Condominio no amerita registro, basta que la misma esté debidamente asentada en el Libro de Actas que previamente hemos sellado ante Notario Público.

El nombramiento de la Junta de Condominio no es un acto que esté sujeto a la publicidad Registral como si lo sería por ejemplo el Acta de Asamblea que modifica documento de condominio porque la decisión implica que el Registro proceda con la protocolización del Acta, por la naturaleza del acuerdo y que necesariamente amerita la publicidad registral

El articulo 19 de la LPH dispone que este libro es llevado por el Administrador y que el mismo debe ser sellado por Notario Público, con eso es suficiente


 ¿Dónde se debe dirigir denuncias sobre vecinos que infringen las normas del edificio violando así la Ley de Propiedad Horizontal ?

Respuesta: Ante conflictos comunitarios, y actos que van contra la normativa del edificio, el llamado siempre es que entre vecinos de manera cordial intenten solucionar sus diferencias, inclusive solicitando la intervención de la Junta de Condominio y su Administrador , caso contrario  tienen la vía de la conciliación y mediación,  donde pueden acudir ante la Justicia de Paz, oficina de mediación, o sede de Justicia Municipal que generalmente funciona en las Alcaldías.

 

Somos una comunidad tranquila que ha visto amenazada su tranquilidad con unos vecinos nuevos,  ocasionan ruidos molestos en horas inapropiadas y ya se agotó la comunicación con estas personas,  ¿Qué  recomienda que podemos hacer?

Respuesta: Cuando agotamos la vía conciliatoria con nuestros vecinos, la recomendación es que acudan ante la autoridad competente para solicitar una mediación,  pueden acudir ante la Justicia de Paz, oficina de mediación, Justicia Municipal que generalmente funciona en las Alcaldías.

Inclusive ante ruidos y fiestas tienen la opción de acudir ante los órganos de Policía que están llamados a atender este tipo de denuncias que perturban la tranquilidad de los vecinos

Recordemos que con respecto a este tema,  hay incumplimiento del propietario del Deber contenido en el articulo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal relacionada con el USO y DISFRUTE de cada apartamento,  cuyas  reglas son obligatorias para todos los propietarios, el literal “f”  nos indica que el Propietario no debe producir ruidos, molestias, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios. 


Hay un inquilino que quiere participar en la Asamblea. ¿Eso podemos permitirlo? 

Respuesta: El inquilino necesariamente debe contar con la autorización expresa del Propietario para poder participar en la Asamblea en su  representación, tendrá derecho a voz y voto si el propietario así lo autoriza

 

Somos nuevos en la Junta y queremos ahorrar costos en el Condominio. Próximamente convocaremos asamblea para fijar una cuota especial para trabajos en el edificio. Mi pregunta específica es si podemos hacer la Asamblea sin publicar la convocatoria en el periódico 

Respuesta: La no publicación en  periódico que circule en la localidad, de la  Convocatoria de nuestra asamblea acarrea su nulidad, por faltar uno de los requisitos contenidos en el artículo 24 de la LPH

Diversas sentencias de nuestros tribunales han declarado nulas las asambleas que se celebran si falta este requisito de la convocatoria en prensa

La excepción a esto: que esté presente el 100% de las alícuotas, allí podemos obviar el requisito de la convocatoria por cuanto se encuentra presente el 100%

 

  Con esto de que ahora todo lo manejamos por WhatsApp porque es muy rápido, tengo una duda ¿Podemos hacer nuestra asamblea por este medio? 

No podemos hacer asambleas por Whatsapp ya que este mecanismo lo usamos en el condominio por el beneficio que aporta la inmediatez de la mensajería instantánea,  lo usamos para asuntos operativos relacionados con el agua, la seguridad, actividades diarias del giro del condominio y no para tomar decisiones formales y de obligatorio cumplimiento para los propietarios porque las decisiones formales ameritan que las formalicemos a través de los mecanismos legales que la LPH nos concede

Cuales son esos mecanismos: dos 

1) Asamblea de Copropietarios ( Art. 24) 

2) Carta Consulta (Art. 23) 

 

 En nuestro edificio tomaron una decisión por Carta Consulta pero no estamos de acuerdo, ¿Ante qué organismo se puede impugnar una carta consulta?

La Carta Consulta, así como la Asamblea, se impugna ante el tribunal competente de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, a través del Recurso que nos confiere la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 25. Tenemos 30 días para intentar la demanda. Son competentes los tribunales Civiles. 



 


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