Marco Jurídico de los Condominios en Venezuela
Marco Jurídico de los condominios en Venezuela
La norma
por excelencia y que debemos aplicar en las comunidades sometidas al régimen de
propiedad horizontal (condominios), sea residencial o bien sea comercial, es la
Ley de propiedad horizontal, una Ley que data del año 1958 con una ligera reforma del año 1983 y donde el
legislador contempló los aspectos que consideró para el buen funcionamiento de
las comunidades que se rigen por la propiedad horizontal
La
actividad legislativa en materia de propiedad horizontal o también llamado
condominios en nuestro país, ha sido bien escasa, diversos proyectos han sido
trabajados por abogados especialistas en el área, sin embargo, hasta la fecha
no tenemos una ley cónsona con la realidad lo que hace un poco cuesta arriba el
manejo de los condominios en venezuela
La
dinámica y el constante cambio en toda sociedad, nos lleva a complementar la
norma, con la doctrina y la jurisprudencia. Las decisiones que han tomado los
jueces como órganos de administración de justicia, nos van a complementar la
toma de decisiones y que suplirán aquellos aspectos que no contemplo la Ley de
Propiedad Horizontal. Por último y no por ello menos importante, la opinión
importantísima de abogados con experticia en esta materia tan especial y que
tiene pocos profesionales que se dedican a ella
La
propiedad horizontal se maneja con diversos instrumentos jurídicos, no solo la
Ley especial que rige la materia, sino otros cuerpos normativos en los cuales
nos vamos a apoyar en el manejo de las situaciones que en el quehacer cotidiano
se nos presentan en los inmuebles sometidos a este régimen, en este sentido
tenemos:
Por tratarse de obligaciones civiles, le es aplicable a la vida en
condominio de este cuerpo normativo, un código que si bien no trae un capítulo
específico que abarque la propiedad horizontal, contiene dentro de su
articulado una serie de normas aplicables a las relaciones en los condominios,
veamos solo algunas de ellas:
Mandato
Encontramos en el Título
XI, capítulo I, las normas relacionadas con El Mandato, la naturaleza de este
contrato, las obligaciones del Mandatario, las obligaciones del Mandante,
culminando en el articulo 1.712 con la normativa relacionada con la extinción
del Mandato
Pero que es EL MANDATO:
veamos que dispone el en su artículo 1.684
“El Mandato es un contrato
por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar
uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello”
Comunidad
Prevista en el Titulo IV,
veamos los algunos artículos aplicables en materia de Propiedad Horizontal
Art. 760 primer aparte “El
concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la
comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas”
Artículo
761 “Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que
no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se
sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los
demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.”
Artículo 762 “Cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a que contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, salvo a éstos la facultad de libertarse de tal deber con el abandono de su derecho en la cosa común.
Artículo 763 “Ninguno de los comuneros podrá hacer innovaciones en la cosa común, aunque reporte a todos ventaja, si los demás no consienten en ello, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.”
Artículo 764 “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, aun para la minoría de parecer contrario,
No hay
mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan más de la
mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.
Si no
se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente
perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas
oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador.
Ley Orgánica del
Trabajo [2]
Todos los trabajadores del condominio están protegidos por la Ley
Orgánica del trabajo, salvo los Trabajadores Residenciales (los encargados del
aseo y limpieza del inmueble) que tienen un artículo en esta Ley y tienen además
la protección que les brinda la Ley especial que los rige, en este caso la Ley
para la dignificación de trabajadores residenciales que se menciona más
adelante
La Ley de Propiedad Horizontal no dispone nada acerca del
Trabajador Residencial, antes llamado “conserje” término eliminado en la
oportunidad de promulgarse la ley especial que rige a este tipo de trabajadores
muy común en todo condominio
La Ley Orgánica del Trabajo prescribe en el Titulo IV De las
Modalidades especiales de condiciones de trabajo y dispone en el articulo 206 “Los trabajadores y trabajadoras residenciales, se regirán por la
Ley Especial para la Dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales
en todo lo aplicable a la materia laboral, y por esta ley en cuanto les favorezca”
Ley de propiedad
horizontal [3]
La norma por excelencia y ley especial para los inmuebles
sometidos a la propiedad horizontal, contiene la normativa bajo la cual los
condominios deben regirse, fue sancionada en el año 1983, tiene un Reglamento,
el Reglamento Parcial N° 1 de la Ley de Propiedad Horizontal [4]
Consta de 47 artículos y
tres de disposiciones finales
Ley especial
para la dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales [5]
Aún cuando la Ley
Orgánica del trabajo prevé la normativa aplicable a los trabajadores del
condominio, sin especificar un capítulo especial destinado a ellos, sino que
simplemente por ser trabajadores están sujetos al amparo de esta ley, los antes
denominados “Conserjes” se unieron en registros y reuniones para
solicitar se garantizaran los derechos y las reivindicaciones que a
su juicio faltaban para este segmento de trabajadores con régimen especial por
cuanto consideraban que estaban siendo sobre explotados por sus patronos, en
este caso, las comunidades de propietarios.
Nace así una Ley especial para ellos que viene, a juicio de la
exposición de motivos de la misma norma, a “reivindicar” y proteger a estos
trabajadores desprovistos de protección en las relaciones de trabajo
Una novísima ley que recoge la normativa legal aplicable a los
trabajadores encargados del aseo y de la limpieza de los inmuebles sometidos al
régimen de propiedad horizontal y que sean destinados a VIVIENDA, recoge una
serie de artículos que definen de manera clara las funciones de este
trabajador, su contratación, el plan de trabajo a seguir entre otros de
interés. Es un trabajador que aparte del articulado contenido en la Ley
Orgánica del Trabajo, tiene en este cuerpo normativo todo cuanto le es
aplicable por ser un trabajador del condominio
Se observa un excesivo manto protector que en muchas ocasiones
tiende a perjudicar, si no, entorpecer la relación armoniosa que debe
prevalecer entre las partes de trabajo en esta relación, por haberse excedido
el legislador en sobre protección de estos trabajadores
Ley Orgánica de Precios
Justos [6]
Un cuerpo normativo al cual están sometidos los prestadores de
servicios vinculados con el Condominio, tales como empresas de vigilancia, de
mantenimiento de ascensores y piscinas y administradores de condominio entre
otros proveedores de servicios
Contiene la relación de los Derechos individuales de las personas
en el acceso a bienes y servicios, su órgano rector La Superintendencia
Nacional para la Defensa de los derechos socio económicos recoge en este
instrumento legal el procedimiento Administrativo Sancionatorio a
seguir por parte de cualquier condómino que sienta lesionado su derecho por
parte de un proveedor de servicios, tienen aquí un órgano controlador que
enumera una serie de infracciones cometidas con sanciones en multas que van
entre 500 UT y 50.000 UT así como la responsabilidad penal, que
incluye prisión de cinco (05) y ocho (08) años para el
delito de Usura
Ley para la protección de
la fauna doméstica libre y en cautiverio [7]
La sociedad evoluciona y con ella la necesidad de adaptar normas
que coadyuven en lograr la armonía entre los miembros de una comunidad.
Un tema que genera controversias, porque tenemos por un lado a las
personas que consideran “los animales” como motivo de discordia, desaseo y
molestia en la comunidad, y por otro, las personas que consideran “las
mascotas” como un miembro más de la familia, nada más en la forma de llamarlos,
podemos percibir la forma y de qué manera puede concebir a una mascota dentro
de determinado grupo social.
Numerosos estudios demuestran que la presencia de una mascota en
nuestro hogar tiene un impacto positivo en la salud física y mental de las
personas, sin duda las mascotas mejoran nuestra calidad de vida, de allí que
muchas familias opten por tener una y es muy común ver animales domésticos en
los edificios residenciales, se estima que aproximadamente un 65% de la
población convive con al menos una mascota en el hogar. Este amplio porcentaje
pudiera indicarnos que tener un animal de compañía es más beneficioso que
perjudicial
Esta ley nos orienta y guía el camino a seguir cuando tenemos
Mascotas en el condominio y donde acudir en caso de diferencias con vecinos
ocasionados con la propiedad o tenencia de animales domésticos en nuestra
comunidad
Un conjunto de normas que prevén sanciones al propietario o quien
detente una mascota, con multas que van desde 40 unidades tributarias (40UT) a
100 unidades tributarias (100UT) dependiendo si son Infracciones Leves como la
no recolección de excretas durante su permanencia en áreas de uso
común o si se trata de Infracciones graves como el abandono del
animal, adicional a las sanciones accesorias que trae la Ley como el Trabajo
Comunitario para el infractor de la norma
Ordenanzas sobre
convivencia ciudadana
Cada municipio tiene, dentro de su autonomía normativa, la
potestad de sancionar ordenanzas que velen por la Convivencia Ciudadana, las
ordenanzas tienen por objeto consolidar las bases de la convivencia
ciudadana, evitar la anarquía, y propender en relaciones armoniosas en las
comunidades
La doctrina patria nos indica, en estudio jurídico del Dr. Allan
Brewer Carías [8], lo siguiente:
“Los
Municipios tienen autonomía normativa, es decir, se dictan su propio
ordenamiento en las materias de su competencia. Por ello, las ordenanzas
municipales, en nuestro país, tienen carácter de leyes locales .. (Omissis) Es
decir, las normas que los concejos Municipales producen, tienen carácter de ley
en relación, por supuesto, con las materias propias de la competencia municipal.”
A diario, se reciben quejas y solicitudes de intervención por
parte de las personas, por infracciones menores, propias de la vida
comunitaria, las cuales son atendidas en las Alcaldías, allí es la
primera instancia donde acuden quienes sienten lesionados sus derechos en temas
relacionados con convivencia
Documento de Condominio
Considerado por muchos como “la cédula de identidad del
condominio” El documento de condominio viene a ser esa agrupación de normas
creadas por el Constructor del inmueble destinado a ser enajenado bajo el
régimen de propiedad horizontal. Es un documento fundamental para el desarrollo
de la actividad de administración en todo condominio, sea residencial o
comercial, su regulación la tenemos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad
Horizontal
Contiene una serie de normas relacionada con la Administración del
inmueble y es la misma Ley de Propiedad Horizontal que sostiene la
primacía de este instrumento sobre unos dos artículos, específicamente el
relacionado con la participación, como lo es la Consulta Escrita y la Asamblea
de Copropietarios
Merece particular mención el aclarar que es un documento elaborado
por particulares, es decir, el legislador no interviene para nada en su formación,
de allí que deba tenerse mucho cuidado con la normativa que este instrumento
contenga, el cual no debe lesionar derechos de los propietarios y no debe ir
contra la norma. Solo puede ser modificado por unanimidad por parte de la
comunidad de propietarios y necesariamente debe estar registrado ante la
Oficina de Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentre el
inmueble
Reglamento de Condominio
Dispone la Ley de Propiedad
Horizontal que este documento debe hacerse acompañar al Documento de
Condominio, a diferencia de éste último, puede modificarse por mayoría en
Asamblea
En este reglamento podemos
plasmar todas aquellas normas de uso de áreas comunes, convivencia, régimen
especial de áreas comunes, y otros de interés comunitario
No exige tanta formalidad
en cuanto a quorum, de allí que sea viable tener un reglamento actualizado, con
el cuidado que el mismo debemos registrarlo para que tenga efectos ante
terceros
Ley de justicia de paz [9]
Se
concibe, conforme el lineamiento de las disposiciones generales de
esta norma, como un mecanismo abierto y flexible de descentralización a las
comunidades y grupos vecinales organizados, se transfiere de los municipios a
los ciudadanos a través de las instancias y organizaciones del Poder Popular,
la competencia de la justicia de paz comunal a los fines de coadyuvar en la
convivencia pacífica entre los miembros de la comunidad
Una ley que promueve el Arbitraje, la conciliación y la
mediación para lograr la armonía en relaciones familiares, convivencia vecinal
y comunitaria
El Juez de paz, como órgano auxiliar de la justicia
municipal, tiene, dentro de sus funciones y en atención a lo contenido en el
artículo 8, plena competencia en relación con conflictos vecinales
Según un estudio jurídico elaborado por el abogado José
Gregorio Delgado[10] “estamos
en presencia
de un servicio municipal de carácter social que se concreta por la
participación de los ciudadanos y las organizaciones de la Comunidad para
lograr la resolución de conflictos y la convivencia en la Comunidad Municipal,
mediante el acceso al sistema de justicia, la protección de los derechos
vecinales y la participación ciudadana en la administración de la justicia.
La justicia de paz comunal es importante como
mecanismo alternativo de la solución de los conflictos y la convivencia social
en el ámbito territorial local, para establecer la corresponsabilidad de los
vecinos en la defensa de los intereses vecinales, mediante la participación
ciudadana y comunitaria.”
[1] Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial
2.990 del 26 de julio de 1982
[2] Ley Orgánica del Trabajo, Las Trabajadoras
y Los Trabajadores. Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.076 de fecha 7 de mayo
de 2012
[3] Ley de Propiedad Horizontal Gaceta Oficial
3.241 del 18 de agosto de 1983
[4] Reglamento Parcial N° 1 de la Ley de
Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial N° 34.831 del 31 de octubre de 1991
[5] Ley Especial para la dignificación de
Trabajadoras y Trabajadores Residenciales Gaceta Oficial 39.668 del 6 de mayo
de 2011
[6] Ley Orgánica de Precios Justos Gaceta
Oficial 40.787 del 12/11/2015
[7] Ley para la protección de la fauna
doméstica libre y en cautiverio gaceta Oficial 39.338 del 04/01/2010
[8] El Régimen Municipal en
Venezuela. Colección estudios administrativos N° 2. Editorial
Jurídica Venezolana. Allan Brewer Carías, Autonomía Normativa pagina 16
[9] Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial
de la Justicia de Paz Comunal. Gaceta Oficial Número 39.913 del 2 de mayo de
2012
[10] Delgado, José Gregorio. Justicia de Paz,
una competencia municipal participativa. Programa de apoyo a la gestión de los
gobiernos municipales www.paggmunicipal.net
Importante: Esta información la he agregado en fecha
posterior a la elaboración de este artículo relacionado con el Marco Jurídico
de los condominios en Venezuela, para agregar una Ley que se me pasó colocar al
momento de elaborar esta entrada, seguidamente indico cual es:
Ley Orgánica de Prevención, condiciones y medio ambiente de
trabajo [i]
comúnmente es conocida como la LOPCYMAT, la cual contiene información esencial
para los condominios puesto que éstos tienen como Entidad de Trabajo,
trabajadores bajo su dependencia, y no solo los trabajadores residenciales (antes
conserjes) sino cualquier trabajador que preste servicios y que mantenga una relación
de trabajo con el Edificio
Abog. Yelitze Cortez
[i]
Ley Orgánica de Prevención, condiciones y medio ambiente de trabajo. Gaceta
Oficial número 38.236 del 26 de julio de 2005
Bien preciso. Queda de parte de uno complementarse, estudiando cada uno de los instrumentos legales mencionados.
ResponderEliminarLo catalogo de excelente!!! Muchas gracias!!!
Reinaldo Hernández
C.I.V.-4.254.631
Gracias Reinaldo, así es, queda estudiar cada uno de estos instrumentos para tener claridad a la hora de tomar decisiones en el Condominio. Saludos
EliminarFelicitaciones es un material valioso esperamos que este blogdpot se mantenga a nuestra disposición es de gran ayuda para no solo Junta de condominio también para los demás propietarios que no quieren participar... Esperamos que los 12 videos de las respuestas los suban este blog.Mil Gracias.
EliminarMuchas gracias por compartirlo.
ResponderEliminarA la orden Mildred. Feliz dia
EliminarMuy buena la información. Me podría informar que ley sigue si el.condominio es una Asociación Civil sin fines de lucro. Gracias
ResponderEliminarEn esos casos le es aplicable las normas del codigo civil
EliminarBuenos días, saludos cordiales. Me gustaría saber qué ley rige a los condominios de uso residencial (casas) que no son propiedad horizontal (edificios) pero que de igual manera, tienen áreas y gastos comunes entre otras características similares a las de los Edificios con uso residencial. ¿Nos rige todo esta base legal que aquí menciona incluyendo la Ley de Propiedad Horizontal?
ResponderEliminarDeben revisar que documento de constitución origina la propiedad y su régimen aplicable, generalmente lo hacen bajo al Ley de parcelas y deberían tener el documento de parcelamiento, allí deben tener las normas por las cuales se rigen esas casas.
EliminarMuchas gracias por la información, ciertamente tenemos un documento de parcelamiento, lo buscaré en el Registro Inmobiliario del Municipio para leerlo.
EliminarExcelente información,sirve de mucha ayuda a la hora de tomar decisiones respecto a la administración de condominios...Gracias.
EliminarExcelente material de apoyo para distribuirlo en nuestras comunidades
ResponderEliminarMuchas gracias, así es, para divulgarlo y se maneje la información adecuada de la normativa aplicable. Saludos.
EliminarMuy buena la aclaratorla y la informacion gracias Dra
EliminarDra por favor que debo hacer frente a lo que señalo? No hay manera de que la Junta entre en razón de que estan actuando fuera dd Ley y viven amenazando con aplicar lomque no aplican.
ResponderEliminarBuenas tardes vecinos:
Ante la proximidad de que en el condominio van a hacer unos cobros ilícitos y ante la insistencia de seguir haciendo lo que contraviene la Ley bajo el púeril argumento de que no hay ley y que los demás lo hacen les recuerdo que:
Es ilegal y nulo de toda nulidad que una asamble tome decisiones basadas en la "mayoría" que infrinjan la ley.
Que 10, 20 o más personas abrogándose una mayoría decida lo que contravenga la Ley queda sin efecto.
Si hay una multa por mora la Ley establece entre un 3% anual a un 12% anual solo si el 66% de propietarios, no mayoria asamblearia lo aprueba.
Tengan en cuenta que la aplicación de la Ley es fundamental para evitar distorsiones y malos entendidos, en razón de que todo fondo llamese como se llame debe ir acompañado de un presupuesto, o apróximaciones con un plan para que todos estemos informados en que y cuanto se disponen esos fondos, yo desconozcó que pretenden hacer con dichos fondos. Esto no es una pulpería personal y el manejo transparente de los fondos llleva el sello de la honestidad y responsabilidad consagrado en la LPH.
Si siguen aplicando el "me da la gana" como sello de gerencia y administración del condominio sin el llamado de atención del administrador sobre el alcance y aplicación de la ley, sepan que el desconocimiento de la Ley no exime de responsabilidades.
Los montos a pagar por recibos como multas de mora o intéreses sobrepasan lo permitido. De aplicarse hay USURA que acarrea responsabilidad penal.
Sigo llamando la atención. Las cosas deben tener un ordén y la norma lo permite.
No puede ser que el argumento de que nadie se quiere responsabilizar con el condominio sea para que quienes esten hagan las cosas fuera de la ley.
Buen dia, ante conflictos comunitarios tiene la opción de acudir ante la Justicia de Paz por ser competente en la materia. Es importante que haga valer sus derechos ante la instancia correspondiente y más aún si lo ha hecho saber a su Junta de Condominio. En la Alcaldía de su jurisdicción tiene también asistencia jurídica en materia de propiedad horizontal. Le recomiendo que acuda ante esas instancias para mediar en esos conflictos. Ahora bien, tiene la opción tambien, dependiendo de cada caso, acudir a la vía judicial.
EliminarBuenas noches. Con un fraterno abrazo de inicio del año 2020, permítame saludarle y manifestarle la altísima factura de este gran trabajo. Muy concreto, sensato y muy profesional. Mil bendiciones y felicitaciones.
ResponderEliminarMuchas gracias, feliz dia.
EliminarGracias por tan valiosa información.
ResponderEliminarA la orden. Feliz dia.
EliminarBuenas Tardes. Ud ofrece asesoría privada en Caracas?
ResponderEliminarBuen dia, no. Solo asesorías vía On line.
EliminarBuenas Tardes. ¿Se supone que el criterio de la indexación por inflación debería aplicarse en forma particular, en los casos de deudas atrasadas con el condominio, correcto?
ResponderEliminarEntonces: ¿Es legal cobrar en el condomino, cuotas mensuales para alimentar um fondo de indexación del condomino?
Hola, por favor revise el Blog,hay una entrada puntual para el tema Indexación, allí mi opinión sobre ese tema.
EliminarEste comentario ha sido eliminado por el autor.
ResponderEliminarBuenas tardes, respecto de las junta de condominio que se encuentre en estos momentos de turno y si en dado caso se esta venciendo su tiempo como junta, con el impedimento actual de poder convocar una asamblea a efectos de elegir una nueva junta. considera usted que se podría levar a cabo dicha asamblea y elección de nueva junta vía whastapp ? mediante el grupo donde hacen vida todos los copropietarios y luego se levanta un acta del resultado que se puede llevar a cada apto para que sea firmada ?
ResponderEliminarHola, revise por favor mis redes que por ahi tiene bastante información sobre este tema. Inclusive aquí en el Blog tiene una entrada denominada Las preguntas mas frecuentes de los Foro Chats que he tenido. Asamblea por WhatsApp no puede celebrarse, ni que estemos en cuarentena. La via legal es la Carta Consulta. Mis redes: por twitter @cortezyelitze y por instagram @Con.Dominio
EliminarEstimada Doctora leyendo su respuesta del 25 de junio, quedé confundido, le había entendido en intervenciones en radio y en audio en la sección de Globovisión, que en relación a la pandemia y a las juntas con período vencido que con base en el DECRETO CON FUERZA DE LEY SOBRE MENSAJES DE DATOS Y FIRMAS ELECTRÓNICAS se podían realizar asambleas virtuales vía Zoom y creo que Whatsapp también da la posibilidad de crear salas de videos similares a Zoom, en todo caso se podría enviar las cartas consultas y recibir las respuestas vía electrónica. Saludos y gracias por sus grandes aportes.
Eliminarmi email: jobglad02@gmail.com
ResponderEliminarotra duda, en caso que la comunidad no acepte que se realice la elección de la nueva junta vía whatsapp, los miembros actuales podrían renunciar para forzar el nombramiento de una nueva junta ? o en todo caso que se elija una junta accidental mientras se puede celebrar la asamblea como es costumbre ?
ResponderEliminarLa vía legal es la Carta Consulta, articulo 23 LPH. Lo de la junta accidental no existe, tiene la vía de la carta consulta que es perfectamente válido
EliminarBuenas excelente información!
ResponderEliminarPodría ayudarme con la siguiente duda la junta de condominio dónde vivo ha estado incluyendo gastos de artículos que no se han aprobado y no existe soporte de los gastos, por ejemplo compraron un tv para la vigilancia usado a un tercero de lo cual no hay soporte aplica a los condominios registrados como sociedad civil la misma normativa que a contabilidades de empresa?? Puedo yo exigir un soporte de acuerdo a lo establecido en la provincia 0071 sobre facturación??
Espero pueda ayudarme.
Saludos cordiales.
Gastos comunes en propiedad horizontal son los expresamente contenidos en el articulo 11 de la Ley. Gastos en asociaciones civiles se regirán conforme la Asamblea de socios lo haya acordado
EliminarBuenas noches...Es legal que los integrantes de una junta de Condominio se les pague salario o retribución por sus servicios a la comunidad??
Eliminarbuenas noches, mi pregunta es, en el apto donde vivo con mi mama hace 48 años . resulta que ese lo adquirio ella con su pareja la cual hace 17 años que fallecio, mi mama tubo dos hijos con este señor, y lo presento en el Registro civil, a todas esta se presento una hija de el difunto, pidiendo la desocupacion del inmueble, y nos denuncio ante el organismo judicial alegando que ese apto le pertenecia a ella y que el documento que mando hacer mi mama que fue una declarcion sucesoral era falso, mi pregunta es como va ser un documento falso si tiene todas sus deligencias hecha, y si bien este problema es de accion civil y no penal como lo han hecho ver, por que a mi se me denuncia como invasor si soy un ocupante legal en esa vivienda y yo llegue alli a vivir cuando apenas tenia 12 años de edad, y mi numero de ci aparece en la garantia de dicho inmueble con otro nombre pero es mi numero de cedula junto con el de mi mama ,con el mismo problema, los hermanos mios no aparecen ya que ellos no habian nacidos y mi mama estaba en el mes de dar a luz, a todas estas nos encontramos procesados por algo que es de axion privada y no publica, por este problema ,la junta de condominio no me esta aceptando el pago de nuestra mensuelidades ,alegan que ese apto esta en problemas judiciales, cuando el mismo mandatario ( administrador) las comillas son mias, le informo a mi esposa cuando le comunico lo sucedido, el mandatario, le comunico que el condominio no tenia nada que ver con el problema acarreado juridicamente, y que tenia que cancelar el condominio, a todas esta a la denumciante que ni si quiera vive en el apto, a ella si le estan Recibiendo el pago, solicite por escrito lo endeudado por el apto en condominio y me dijo que no podia ya que ese apto tenia problema juridico, y que eso se lo comunico la junta de condominio saliente, y si es asi por que le estan Reciviendo pago a la persona ante mencionada que no vive en el apto,y que si tiene beneficio en la sucecion, debe de esperar que el tribunal se pronuncie ya que no hay un dueño nombrado juridicamente si no es el finado, y por este enrredo que hizo la denunciante se nos presenta esta situacion , a lo cual el que esta pagando los platos Rotos soy yo ,por que estoy presentandome ante el organismo de los tribunales como que si yo me agarre algo que no me pertenece, cierto yo no soy heredero pero actuo en nombre de mi madre que tiene 87 años de edad, y con todo esto el estado judicial no le ha brindado apoyo a ella y me han hecho la vida imposible, a mi parecer hay alguien que se esta parcializando en ese tribunal con esta persona ( la denunciante ) las comillas son mias por eso escribo mi comentario a ver si me puede instruir en algo y que desiciones puedo tomar al respecto, Atte: jose camacaro .
ResponderEliminarbuenas tarde espero respuesta de este escrito quien me la puede dar para conseguir o buscar el organismo para que tomen en cuenta mi pepitorio
EliminarBuen dia, hay documentos que lamentablemente no tienen validez ni eficacia juridica ante terceros, es importante que la titularidad se certifique con el Registro Inmobiliario que es el organismo por excelencia. Si ya tiene un proceso judicial, es en esa instancia donde debe ventilar sus inquietudes y en todo caso probar lo que considere que en Derecho le asiste. Imposible opinar sobre un caso donde no hemos visto documentales.
Eliminarespero que me ayuden
ResponderEliminarbuenas noches, mi pregunta es, en el apto donde vivo con mi mama hace 48 años . resulta que ese lo adquirio ella con su pareja la cual hace 17 años que fallecio, mi mama tubo dos hijos con este señor, y lo presento en el Registro civil, a todas esta se presento una hija de el difunto, pidiendo la desocupacion del inmueble, y nos denuncio ante el organismo judicial alegando que ese apto le pertenecia a ella y que el documento que mando hacer mi mama que fue una declarcion sucesoral era falso, mi pregunta es como va ser un documento falso si tiene todas sus deligencias hecha, y si bien este problema es de accion civil y no penal como lo han hecho ver, por que a mi se me denuncia como invasor si soy un ocupante legal en esa vivienda y yo llegue alli a vivir cuando apenas tenia 12 años de edad, y mi numero de ci aparece en la garantia de dicho inmueble con otro nombre pero es mi numero de cedula junto con el de mi mama ,con el mismo problema, los hermanos mios no aparecen ya que ellos no habian nacidos y mi mama estaba en el mes de dar a luz, a todas estas nos encontramos procesados por algo que es de axion privada y no publica, por este problema ,la junta de condominio no me esta aceptando el pago de nuestra mensuelidades ,alegan que ese apto esta en problemas judiciales, cuando el mismo mandatario ( administrador) las comillas son mias, le informo a mi esposa cuando le comunico lo sucedido, el mandatario, le comunico que el condominio no tenia nada que ver con el problema acarreado juridicamente, y que tenia que cancelar el condominio, a todas esta a la denumciante que ni si quiera vive en el apto, a ella si le estan Recibiendo el pago, solicite por escrito lo endeudado por el apto en condominio y me dijo que no podia ya que ese apto tenia problema juridico, y que eso se lo comunico la junta de condominio saliente, y si es asi por que le estan Reciviendo pago a la persona ante mencionada que no vive en el apto,y que si tiene beneficio en la sucecion, debe de esperar que el tribunal se pronuncie ya que no hay un dueño nombrado juridicamente si no es el finado, y por este enrredo que hizo la denunciante se nos presenta esta situacion , a lo cual el que esta pagando los platos Rotos soy yo ,por que estoy presentandome ante el organismo de los tribunales como que si yo me agarre algo que no me pertenece, cierto yo no soy heredero pero actuo en nombre de mi madre que tiene 87 años de edad, y con todo esto el estado judicial no le ha brindado apoyo a ella y me han hecho la vida imposible, a mi parecer hay alguien que se esta parcializando en ese tribunal con esta persona ( la denunciante ) las comillas son mias por eso escribo mi comentario a ver si me puede instruir en algo y que desiciones puedo tomar al respecto, Atte: jose camacaro .
ResponderEliminarEstimado Sr. Camacaro.
EliminarEl año pasado leí su situación la cual definí como injusta, pues el demandante no ha considerado todo el tiempo que uds han vivido allí.
Hoy veo que no obtuvo respuesta, aún así espero que haya resuelto su caso.
Saludos.
lo mismo que escribi en el comentario Anterior les agradezco al que me pueda ayudar, garacias
ResponderEliminarle agradezco
Eliminarle agradezco
EliminarBuenas tardes. por favor requiero me orienten sobre el siguiente problema: Vivo en un PHOUSE, cuando llueve entra por la pared dos hilos de agua, ya que por la parte de afuera del edificio por donde sobresale la viga a unos dos centímetros le colocaron asfalto al construir el edificio, pero con el tiempo se fue secando y ahora cuando llueve el agua penetra por la pared y entra en una de las habitaciones. La pregunta es: ¿ Quien debe asumir los gastos por esa reparación? ya que ese problema está fuera de mi apartamento a pesar que me está perjudicando, se está abombando la pared y poco a poco dañará los apartamentos de abajo.
ResponderEliminarEl condominio no quiere asumir los gastos.
Por favor necesito respuesta urgente. Muy agradecida. Gracias Gracias
Revise el documento de condominio pero casi seguro el mantenimiento del techo del PH es responsabilidad del condominio, así como en el caso en que el apartamento justo debajo del suyo tenga una filtración que venga de arriba, usted sería la responsable. Saludos
EliminarBuenas tardes. por favor requiero me orienten sobre el siguiente problema: Vivo en un PHOUSE, cuando llueve entra por la pared dos hilos de agua, ya que por la parte de afuera del edificio por donde sobresale la viga a unos dos centímetros le colocaron asfalto al construir el edificio, pero con el tiempo se fue secando y ahora cuando llueve el agua penetra por la pared y entra en una de las habitaciones. La pregunta es: ¿ Quien debe asumir los gastos por esa reparación? ya que ese problema está fuera de mi apartamento a pesar que me está perjudicando, se está abombando la pared y poco a poco dañará los apartamentos de abajo.
ResponderEliminarEl condominio no quiere asumir los gastos.
Por favor necesito respuesta urgente. Muy agradecida. Gracias Gracias
Por lo general las fachadas y el techo del edificio deberían estar expresamente declaradas como cosas comunes en el documento de condominio, en tal sentido sus reparaciones, mejoras y mantenimiento, son cargas comunes y tiene que pagarla todos los copropietarios en proporción del porcentaje de condominio asignado a cada unidad en ese mismo documento.
EliminarRevise en el documento de condominio debidamente protocolizado, lo concerniente a cosas comunes, cargas comunes y porcentajes de condominio.
Buen dia, revise el documento de Condominio que allí conseguirá la respuesta. Toda área común debe ser atendida en cuanto a gastos de mantenimiento y reparación a toda la comunidad, salvo que se haya concedido, por disposición de su mismo documento de condominio, el uso exclusivo en cuyo caso hay un régimen especial de gastos menores y mayores.
EliminarHola Yelitze! está excelente, tengo una gran duda, voy a hacer un documento de condominio residencial para mi urbanización, no es una propiedad horizontal, son casas, pero, el dueño del terreno que es quien tendría que declararlo va a querer colocar otros terrenos vacios dentro del condominio y no queremos eso porque él aún no los vende, y nosotros queremos cerrar la residencia solamente las casa que estamos, ya que los demás terrenos tienen acceso por otro lugar, qué hago en ese caso? declaramos todos juntos como comuneros con el derecho de propiedad que tenemos por cada casa? estoy muy confundida al respecto, si me ayudas te lo agradecería, noto la tu pericia en la materia.
ResponderEliminarGracias
Angeles Rodriguez
Dra. Agradecido por este Gran Blog, no deje de publicarlo. Mi pregunta es Cuales son las normas para que un Reglamento Interno de un Condominio tenga validez. En Mi Urbanizacion El reglamento Interno fue aprobado en 1997 y tiene articulos obsoletos y que no coinciden con las Leyes actuales, por ejemplo hay un articulo que dice que La Junta puede aprobar cualquier desicion por minoria simple de asistentes a una reunion, o sea que si asiten cinco personas pueden aprobar aumentos, cuotas especiales, modificaciones o remodelaciones. Gracias
ResponderEliminarPara que el Reglamento de Condominio de su Edificio sea oponible a los propietarios, el mismo debe ser aprobado por la Asamblea y debidamente registrado
EliminarExcelente artículo.
ResponderEliminarMe podría dar su opinión a lo siguiente a un caso en mi Condominio.
Copropietario dona Una Nevera. Mes y tanto después en Rel. Pago Sep 2020 la incluyen en Gastos sin ningunavexplicación. Una vez hecho reclamó vía WhatsApp en 3ra. semana Sep. aparece entre gallos de media noche carta explicativa de Donador donde dice: por situación económica decidimos con JC vender a precio mas barato que del mercado (precio no lo señalan). Es decir devDONACION paso COMPRA/VENTA y luego a TRUEQUE por pago de Condominio del Donador. Total es un Bien Común o Activo Tangible (terminó de contabilidad) y como tal lo asumimos como MEJORA por la LHP y la Nevera es colocada en Garita. Por lógica la Nevera no es comprada para LA CONSERVACIÓN DE LA GARITA, que es área común como tal y en donde se colocará un Equipo de Refrigeración llamado NEVERA (Activo Tangible). Por lo tanto es Mejora, es una Inversión no para Conservación.... por lo que se ha debido someter a Consulta de la AL. NOTA: la JC alegó despues que por medidas seguridad e higiene para los Vigilantes por lo de Pandemia pues trabajan 24 horas. Y ahora comida fría y no tienen como calentarla. Conclusion: Podría darme su apreciación de que es Una Mejora y ha debido ser sometida a Consulta: 1° Es un Activo. 2° No es para Conservación. 3° El proceso como se manejó que terminó en un TRUEQUE dejó mala ESPINA. Gracias. Nota: escribirá acá en el celulares incómodo.
Saludos y gracias de nuevo.
Buen dia, la comunidad debe reunirse y en todo caso evaluar las condiciones particulares de esa supuesta donación y su posterior venta.
EliminarBuenas tardes tengo una consulta; tengo un apartamento el cual no hábito hace 3 años. Creo que tengo la obligacion de seguro pagando el condominio por mantenimiento y otras cosas. Pero mi duda es si tengo que pagar cuotas especiales como por ejemplo relación de bombas de tanques del ascensor. Aún así no esté viviendo hace 3 años en el edificio ?
ResponderEliminarSi, hay obligación de pago por cuanto las cuotas extras comportan GASTOS COMUNES.
EliminarPuedo renunciar temporalmente a un area común, ejemplo piscina del goce y disfrute por motivos económicos en pandemia?
ResponderEliminarMe tomo el abuso de responder y creo que no es permitido. O sea, no es lo debido, pues ud lo plantea para evitar su pago por concepto de esa cosa común y sobre todo por la Pandemia. Y me pregunto: ¿Si en 2 años termina la Pandemia, su persona solicitatará iniciar de nuevo con el pago?
EliminarBuen dia. En la Legislación Venezolana no hay eximente del pago de gastos comunes por no usar determinadas áreas.
EliminarHola buenos días... excelente publicación!! Tengo una pregunta: la Ley de Propiedad Horizontal aplica también para los condominios de un Centro Comercial Empresarial??? Feliz día!!!
ResponderEliminarLa LPH aplica a todo inmueble que esté enajenado bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
EliminarHola, en su criterio, la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos es vinculante para los Condominios en Venezuela? Pueden ser tomados como referentes los procedimientos previstos en la LOPA para la Publicación y Notificación? Muchas Gracias!
ResponderEliminarLos Vigilantes que están directamente contratados por el Condominio, se rigen por la LOTTT o por la LEY TRABAJADOR RESIDENCIAL?
ResponderEliminarBuen dia. Todo trabajador se rige por la LOTTT, el Vigilante tiene unas funciones totalmente distintas.
EliminarTodo profesional del Derecho al referirse a la LPH y adentrarse en su articulado, especificamente en los Art 18, 19, 20 y otros, de forma inmediata comienza a referirse al MANDATO, Art 1684 - 1712, ambos inclusive. Pues bien, en el Art. 1684 y 1686, menciona que el Mandatario podrá para ejecutar el mismo, lo hara en forma gratuita o podra recibir una remuneración (palabras mas o palabras menos).
ResponderEliminarAcá viene mi pregunta: ¿Por que nace la obligatoriedad de que sea gratuito? ¿En cual Art se menciona que no puede recibir una ayuda, exoneración y salario?
Buen dia y cordial saludo Abog, Cortez.
ResponderEliminarLe molesto con la idea de hacerle la consulta siguiente:
El edificio donde resido es en Propiedad Horizontal y consta de 23 apartamentos mas la consejeria, pues bien, hace aproximadamente dos años, voluntariamente se marcho el conserje y se decido no contratar mas trabajador residencial, por consiguiente quedo vacia, resulta que en la actualidad se le ocurre a un copropietario, que no pertenece a la junta de condominio, alquilar el inmueble como deposito de una compañia de productos medicos y probablemente con la autorizacion de la junta de condominio, para lo cual realizo una consulta, donde adquirio mas firmas de copropietario a favor del alquiler, yo firme no estar de acuerdo asi como otros copropietarios, en vista que consideramos la consulta nula de toda nulidad, ya que no hubo convocatoria de la junta de condominio bien sea via electronica, publicada en cartelera o ambas, solo la consulta, por lo que violenta la ley y el documento de condominio, el alquiler es algo irrisorio, a mi por ejemplo y como copropietario me tocaria 3 dolares y medio, en relacion a la alicuota, lo cual no es la idea, se supone que el alquiler es para crear un fondo, para cualquier eventualidad, por otra parte la administracion del edificio se le entrego a la empresa que aalquila, no han presentado el contrato de alquiler, ya el inmueble fue ocupado, por consiguiente ruego a usted me pudiera asesorar en la ruta legal paso a paso, que debio ser para alquilar el referido inmueble y la ruta a seguir para invalidar ese alquiler y para pedir la desocupacion. Yo de mi parte no me opondria a un posible alquiler, pero de forma legal y no de la forma arbirtraria de hacerlo, en vista que ese inmueble es un patrimonio de cada copropietario y tambien, que en caso de haber el acuerdo de todos, considero que la prioridad la tenemos los copropietarios y como mejor postor.
Disculpe usted, el ascensor esta dañado y habra que hacerle una alta reparacion, le pregunto, la recoleccion del dinero se hace en base a la alicuota o se reparte el costo de la reparacion entre todos los copropietarios, como area comun?
Mi agradecimiento y ruego su respuesta, si es posible a mi correo. NEDIPLA
Hola quisiera ver si me puede asesorar. Trabajo en una emisora la cual se encuentra en un edificio donde hay apartamentos y a la vez locales. La empresa tiene 04 locales los cuales ya son propios y funcionan todos como uno solo si varias oficinas divididas, nos quieren cobrar la cuota del condominio por cada uno de los locales es eso justo?
ResponderEliminarBuen dia, cada inmueble tiene su alicuota segun documento de condominio. Con base en ese cálculo que consta en ese documento, les corresponde pagar su aportes a Gastos Comunes.
EliminarMuy buena tarde, Dra Cortez, me orienta acerca de la relación del condominio con el SENIAT', deben efectuar declaración de ISLR o IVA, o cualquier otro tributo legal u obligación?. Muchas gracias.
ResponderEliminarBuen dia, preferiblemente que oriente sus dudas con un especialista en Derecho Tributario.
EliminarBuenos días, mi pregunta es, en cuanto al uso de las azoteas, vivo en un conjunto residencial de 5 torres, y hay edificios que han alquilado las antes mencionadas par la la colocación de antenas y también las paredes para la colocación de pendones publicitarios. Ese alquiler debe distribuirse entre las cinco torres y que ley lo sustenta?
ResponderEliminarBuenas tardes Sra. Permítame felicitarle por su valioso aporte en esta materia Condominial. Quisiera su orientación sobre cual considera usted sea la vía judicial más propia para un copropietario que agotada la vía graciosa o conciliatoria, no demuestra interés en asumir las obligación señalada en el Reglamento Interno del Condominio, en cuanto a la protección de su área trasera con un cercado eléctrico. Para aquellos que su propiedad colinde con la cerca perimetral de.la villa. Y coloca en riesgo a todo el complejo habitacional.
ResponderEliminar¿Está buscando un prestamista de préstamo positivo para solucionar su problema financiero? Entonces le gustaría la oferta de préstamo de Pedro, Pedro me ofrece un préstamo a una tasa de 3 roi y todo el proceso transcurrió sin problemas como esperaba. Puede enviarle un correo electrónico si necesita cualquier tipo. de préstamos email: pedroloanss@gmail.com o whatsapp: +18632310632
ResponderEliminarHola coordial saludo, estare en un nuevo proyecto para administtarr un centro comercial nuevo proximo a inaugurar agradezco tips que puedas darme,.. saludos!
ResponderEliminarBuenos dias, gusto en saludarles. Quisiera saber que ley se aplica en el caso del cobro de condominio a los propietarios de los locales que hacemos vida en un mercado municipal, el cual es perteneciente a la alcaldía.
ResponderEliminarBuen dia!! Quisiera por favor me ayudara a aclarar una duda que tengo. Actualmente en mi condominio, se estan realizando las elecciones para una nueva junta, mi duda es la siguiente: que tiempo estipula la ley para que la nueva junta electa tome posicion de su cargo? ¿Cual deberia ser ese periodo de transicion?? Le agradezco la ayuda que pueda aportar
ResponderEliminarExcelente articulo.
ResponderEliminaren el edificio no hay junta de condominio;hay una residente que fue elegida como administradora .No publica las actas de las asambleas.Como le solicito que lo haga? soy propietaria.gracias
Buenas, quiero hacer una consulta con respecto a la Junta de Condominio de mi Edificio en la cual, el 30 de enero del año en curso, los integrantes que quedaban en la misma, ( los otros miembros habían renunciado en el mes de octubre del 2023), presentaron su renuncia antes que se les venciera el periodo correspondiente (19-02-2024), manifestando que por diversas razones ya no podían continuar en la misma, al ocurrir esto un grupo de copropietarios les hacemos un exhorto, para que convoquen la Asamblea de Copropietarios , a fin de elegir los miembros de la nueva junta de condominio, pero de manera súbita dos de los miembros de l junta renunciante, se postulan para integrar una plancha para el nuevo periodo, sin convocar a la respectiva asamblea de copropietarios, tomando mano al los artículos 22-23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y convocando a una consulta puerta a puerta en vez de la Asamblea de Copropietarios, sin tomar en cuenta que para poder aplicar los art. 23 y 24 de LLDPH, se debe considerar el aparte que establece el Art. 22, en su aparte el cual reza: (A falta de disposición en el documento de Condominio, se Aplicará lo dispuesto en los dos(2) artículos siguiente (23 y 24)), pero estas personas no tomaron en cuenta que nuestras residencias si cuenta con un documento de condominio, en el cual si está establecida la forma de elegir tantos los miembros de la junta de condominio,así como todo lo demás concerniente al Condominio y su manejo. nuestra pregunta es: a que instancias se debe acudir para dejar sin efecto las acciones que consideramos ilegales de estos miembros de la junta renunciante. muchiiiisimas gracias por su atención
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