Taller GESTIONANDO EL CONDOMINIO. Respuestas a preguntas efectuadas.
Las respuestas a las preguntas formuladas por los vecinos del Estado Miranda ya están aquí, esto fue en una actividad que tuvimos el pasado mes de Octubre en un encuentro con los Condominios, organizada por la Secretaría de Vivienda de la Gobernación del Estado Miranda, a quienes agradezco una vez más la oportunidad de llegar a más propietarios de esta localidad para tratar temas cotidianos de sus edificios
La actividad fue presencial en la sede del Instituto de Vivienda, con las respectivas medidas de Bioseguridad, y la misma también tuvo una transmisión simultánea a través de la plataforma Zoom, de manera que pudimos interactuar con las personas que se conectaron a este taller
Me acompañó mi colega, la Dra. Miriam Contreras, a quien agradezco también por
unirse en una jornada que tenía como propósito orientar a los vecinos en la
forma de gestionar sus requerimientos en las comunidades
Copio las
preguntas tal cual las hicieron, y se reservan los nombres completos de los
participantes
Sobre esto se está publicando un Post en mi cuenta de Instagram, recuerden
que por esa plataforma me consiguen como @Con.Dominio
Muchas
gracias a todos por su participación y espero que podamos propiciar más
espacios de encuentro
Yelitze
Cortez
PREGUNTAS
From
Maria: que podemos hacer cuando un propietario es muy conflictivo,
moroso y está dañando las áreas comunes, entre otras cosas
R= La Junta,
con el apoyo del Administrador, debe
hacer valer la Ley de Propiedad Horizontal. El articulo 3 dispone las
reglas de uso y disfrute del inmueble. Tienen la opción de acudir ante Justicia
Municipal o Participación Ciudadana de su Alcaldía para que medien en la
solución de conflictos comunitarios
Aquí tiene
unas plantillas modelo que le pueden servir para casos de conflictos con los
vecinos, lo deben rellenar y adaptar según el caso, es una publicación que
tengo en mi cuenta por Instagram donde hay varias plantillas, la cuenta es
@Con.Dominio https://www.instagram.com/p/CTF_yUqnSv4/?utm_medium=copy_link
From
Jorge: Buenas tardes, mi pregunta:
¿Cómo hacemos
cuando debido a la alta morosidad no se pueden pagar los servicios básicos,
como la electricidad, agua, gas? porque ninguno de esos servicios son gratuitos
y se corre el riesgo de que los propietarios que sí pagan se queden sin
servicios por culpa de los que no pagan.
R= Con
respecto a la morosidad, debemos ejecutar las acciones de cobranza previstas en
la norma y evitar corte de servicios. Sobre este tema tiene un Reel que
publiqué en mi cuenta de Instagram @Con.Dominio allí explico que puede y que
debe evitar en gestiones de cobranza https://www.instagram.com/reel/CT5hgMCFbYG/?utm_medium=copy_link
Para mejorar
la situación financiera y poder cumplir a tiempo con las obligaciones hacia sus
proveedores, la comunidad puede acordar
el pago de cuotas especiales ajustadas a la norma vigente, revisando lo que a
tales efectos dispone la Ley de Propiedad Horizontal y sobre todo nuestro
Documento de Condominio, para evitar la suspensión de los mismos y que la
morosidad ponga en riesgo el disfrute de los servicios por parte de quienes si
pagan a tiempo su obligación.
R= El inmueble
que sirvió de vivienda para el Trabajador Residencial debe ser restituido a la
comunidad. Mi recomendación es que tal trámite lo hagan con la debida asesoría
del Abogado especialista en Derecho del
Trabajo por cuanto quien permanece en el mismo es la esposa de quien en una
oportunidad fue Conserje del Edificio. Ante la instancia laboral deben solicitar la entrega material de la conserjería.
From Vanesa
: cuánto tiempo puede durar y que costo
tiene un juicio por morosidad?
R= Un juicio
por cobro de Bolívares puede culminar en pocos meses todas las actuaciones procesales,
por poner un tiempo razonable pudiera ser de unos 10 meses, este tiempo puede
alargarse dependiendo de las actuaciones de las partes. Ya el tiempo que demore
el tribunal en dictar Sentencia dependerá de las causas que éste mantenga.
Sobre los costos,
es algo que deben manejar con el abogado especialista, un proceso judicial en
primera instancia a la fecha puede estar por el orden de 1.000 $ en Honorarios
Profesionales
R= Tienen la
opción de la Demanda ante el tribunal competente a través del procedimiento de
la Vía Ejecutiva previsto en el articulo 630 del Código de Procedimiento Civil .
From
ANA : el gas es un gasto común?
para mi no , en mi edificio lo están incluyendo y solo la mitad del edificio
para el gas, al no ser un gasto común si se podrían cerrar la llave del gas al
que no pague?
R= Gasto
Comunes están previstos en el articulo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando el servicio es destinado a
satisfacer servicios comunes le corresponde a la comunidad sufragar tales
gastos, de lo contrario solo le corresponde a quien haya contratado el servicio
privado con el respectivo proveedor. Recomiendo la revisión de su Documento de
Condominio
From
Yelitza : Dra. usted hace
referencia de que no se puede cercenar el derecho de un deudor.
From
Yelitza : ahora pregunto, un
propietario deudor puede participar en la toma de decisiones de una asamblea de
propietarios? aclaro qué el documento de condominio así lo establece
R= La
condición de MORA, no es causal de pérdida del derecho de propiedad, la
participación en la toma de decisiones en los asuntos del edificio es uno de
los atributos de la misma.
From
iraima : Una vez agotada la conciliación y no hay acuerdos procede la
denuncia ante el organismo competente.
R= Hay
instancia administrativa y judicial, dependiendo del tema a tratar. Tiene
varios organismos a los cuales puede acudir para tratar cualquier diferencia
comunitaria.
From
Yasmir : la vía extrajudicial pasamos al dpto de legales de la
administradora para suscribir convenio de pago
R= La vía
extrajudicial significa cobranza ordinaria donde no hemos demandado, y si, es
posible suscribir convenios de pago, es lo recomendable. Inclusive aún estando
el propietario demandado pudiéramos acordar un eventual convenimiento en
juicio.
From Eliza : Un grupo de "propietarios" que no poseen documento de propiedad del inmueble, pueden constituir una junta de condominio?
R= La junta
de condominio es un órgano de Administración que está conformado por Propietarios
por mandato expreso del articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
From
Nilka : Hace un año en junta de condominio se decidió el aporte de una
cuota en divisa para poder sortear los gastos de mantenimiento de ascensor,
portón eléctrico, productos de limpieza, sra. de la limpieza, bombillos, etc.,
ya que no era posible continuar solo con lo de la administradora, tanto por la
morosidad como por la continua devaluación de la moneda local. Todos los
propietarios estuvieron de acuerdo. Una propietaria Al día de hoy no ha pagado
NI UNA de las cuotas y tampoco ninguna de las que le corresponde y que se han
pedido para reparaciones menores que se han ido realizando.
¿Qué podemos
hacer con un caso como ese?
R= Todo
impago de gastos comunes tiene su acción de cobro por la vía ordinaria, caso
contrario tienen la acción por la Vía Judicial. De allí la importancia de
documentar la obligación y conservar los soportes de la misma.
Es importante
que las cuotas las haya relacionado el Administrador de la manera debida en el
recibo de condominio, todas las cuotas especiales son gastos comunes y su
recaudación le corresponde al Administrador, por ser su función conforme lo
expresa el articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Importante:
La Asamblea de Copropietarios debe autorizar la emisión de esas cuotas en
divisas para el pago de sus proveedores, y no es una decisión unilateral de la
Junta de Condominio
Complementa
esta respuesta la Dra. Miriam Contreras:
Para que la
cuota en divisas tenga carácter de
obligatoriedad, es necesario que haya sido acordada por asamblea según el quórum
como gasto común y ser cargada en el recibo. De no haberse acordado en esos
términos no hay obligatoriedad del pago.
From Jorge : Buenas tardes, el cobro se puede realizar en dólares y se podría dejar de lado la alícuota para el momento de cobrar en dólares?
R= Todo gasto
común, sea en Bs o sea acordado en divisas a los fines de poder pagar sus proveedores de
servicios, debe ser distribuido entre los copropietarios en proporción a su
alícuota, eso lo vemos en los artículos 7, 11 y 12 de la Ley de Propiedad
Horizontal
Complementa
la respuesta la Dra Miriam Contreras:
No, siempre
se debe cobrar según alícuota.
From Vanesa
: un propietario de la junta es el que
recibe sus pagos en su cuenta personal Zelle, eso es legal?
R= Lo
correcto es que los pagos se hagan a favor de la comunidad a través de la
cuenta que la misma haya acordado para el manejo de sus pagos a proveedores, en
algunas ocasiones se maneja cuenta con el Administrador y en otras ocasiones se
utiliza la cuenta de la Junta de Condominio legalmente autorizada para ello, y no de una persona natural
Hay excepciones
y de manera temporal la asamblea puede autorizar que los pagos se hagan
temporalmente en alguna cuenta de un miembro de la junta de condominio, pero
son excepciones muy justificadas y para evitar el colapso operativo de nuestro
condominio, es una decisión que siempre pasa por Asamblea
From
Elizabeth: Es legal que el encargado del condominio, utilice su cuenta
personal para cobrar el condominio?
R= Respuesta
igual a la anterior
From
Antonieta : En el caso de los aptos morosos que mantienen una deuda en
Bs porque el recibo se maneja en esa moneda, su deuda puede llevarse al
equivalente en dólares para evitar devaluación? y en su defecto ir sumando
recibo mes a mes en su valor equivalente en dólares?
Respuesta de
la Dra Miriam Contreras: No puede utilizar el dólar como un mecanismo
indexatorio, puede constituir un ilícito económico.
From Pilar : y como se hace para pagar los gastos? hidrocapital pasó de 15 a 1666. ¿que hacemos? ¿la cortan y ya? Hidrocapital corta el agua sin pensar en los pensionados
R= La
Asamblea puede acordar el pago de cuotas
especiales para que puedan a su vez cumplir con los pagos a proveedores de
servicios y se evite el colapso operativo del Condominio
From
sonia : La Junta debe pedir autorización a la Asamblea para indexar su
deuda?
R= La
Asamblea de Copropietarios es quien toma la decisión de acordar medidas
financieras tendentes a garantizar pagos a proveedores de servicios, siempre
que se hagan con estricta sujeción a lo que la norma permite para cada caso
Complementa
la respuesta la Dra Miriam Contreras: Es
recomendable se asesore con un experto, por cuanto es una materia de orden
público, en los que hay que evaluar muy bien los términos y condiciones bajo
los cuales operaria la indexación, porque puede incurrir en un ilícito
económico.
From
RENE : los indices IPC, hasta donde yo se y disculpen mi
desconocimiento..¿ Mensualmente no los publica el BCV?
Respuesta de la Dra. Miriam Contreras: Si, el IPC, los pública el BCV, mensualmente.
From
Alberto : la ley de propiedad horizontal creo que debería tener
modificaciones basado en la actualidad y abarcar mas.
R=
Absolutamente de acuerdo, como toda
norma, debe ser actualizada y ajustarse a las condiciones actuales, recordemos
que es una Ley de 1958 con una ligera reforma de 1983
Recordemos
por otra parte también que para atender situaciones en el Condominio no solo
tenemos la Ley de Propiedad Horizontal, hay diversos cuerpos jurídicos que
intervienen en la gestión de un condominio, hay una entrada en este Blog donde
puede revisar el marco jurídico aplicable, aquí tiene el LINK
http://yelitzecortez.blogspot.com/2018/08/marco-juridico-de-los-condominios-en.html
From
Nerio : Buenas tardes, ciertamente hay una situación económica que
afecta el Patrimonio Colectivo de la Comunidad. Cómo se afronta los costos y
gastos, que si se calculan al precio del dólar, si mantenemos la deuda a costo
históricos en bolívares afectados por la inflación. Llegará un momento que los
fondos disponibles serán insuficientes para afrontar cualquier gasto.
R= La
comunidad en ASAMBLEA puede acordar medidas financieras tendentes a garantizar
no solo el pago a proveedores de servicios sino emprender trabajos necesarios
en el edificio. Tales medidas financieras deben ser acordadas con sujeción a la
norma legal vigente, inclusive considerando la divisa dólar en tal decisión
Complementa
la respuesta la Dra. Miriam Contreras:
Para ello es
necesaria la planificación de gastos en base a la capacidad económica de la
comunidad.
From
Pilar : Se daña un ascensor. El
pago es en dólares porque el repuesto es importado. Unos vecinos responsables
pagan, los vivos esperan a que se devalúe para pagar menos. ¿como se evita?
R= Si la
comunidad toma medidas financieras ajustadas a la norma legal vigente, para
garantizar pago a sus proveedores y que el inmueble se mantenga y no se
deteriore en el tiempo, es obligación de cada propietario cumplir con su aporte
a esos gastos. Su impago conlleva a que la comunidad emprenda una demanda por
cobro de Bolivares y su inmueble puede hasta ser Embargado.
De allí la
importancia en conservar soportes, relacionar de manera debida los gastos,
documentar la obligación de manera correcta a los fines de que pueda ser ejecutable
en el tiempo
Complementa
la respuesta la Dra. Miriam Contreras:
Adoptando la medida
mediante los mecanismos decisorios que impone la ley y debidamente aprobado y
cargado en su recibo de condominio y cumpliendo con la normativa jurídica que
permite el cobro en dólares, es así como se hace obligatorio el pago, para
todos.
From Infinixi : En caso de que la Junta de Condominio no tenga su disposición el documento de Condominio, cuál sería el procedimiento para poner en práctica uno actual??
R= Para obtener
nuestro Documento de Condominio podemos ir el Registro Inmobiliario y obtener
una copia simple, es un documento público y cualquiera puede acceder al mismo.
Si deseamos
modificar el que tenemos actualmente, es una decisión que amerita el acuerdo
unánime, es decir todos los propietarios. Sobre eso puede revisar el articulo
29 de la LPH
From Vanesa
: aquí hidrocapital nos dice que tenemos
una deuda de 7000$ y nunca hay agua. a dónde podemos acudir para presentar una
denuncia?
R= Pueden
acudir ante la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos
Sundde, este órgano es competente para atender conflictos en las comunidades de
copropietarios con sus proveedores de servicios, también pueden acudir ante
la Defensoría del pueblo de su localidad.
From Pilar : Hidrocapital está anclada al petro. En loa recibos pagamos por mes vencido, si este mes se cobraron 1666, sabemos que el mes siguiente va a subir ¿de donde se saca el dinero?
R= La
comunidad puede acordar las provisiones o estimados para atender este tipo de
gastos , arriba respondo a una pregunta similar relacionada con la necesidad de
acordar medidas financieras para atender el pago oportuno de los servicios
R= Todo el
que cause un daño a otro está obligado a repararlo, eso lo vemos en el articulo
1.185 del Código Civil Venezolano, y debe ser cobrado por parte de LA COMUNIDAD al
propietario que lo haya causado.
From
Alberto: en mi opinión creo que la dolarización es inducida y nos obliga
ir a la par de la misma. Y entiendo bien lo explicado por la Dra.
Respuesta de
la Dra. Miriam Contreras: lo que sucede actualmente es una desnaturalización de
lo que es el uso del dólar y por ello vemos estas deformaciones.
From
Maria : Buenas tardes, no estoy en
el país y aún mantengo mi propiedad en Venezuela, quiero hacer valer mis
derechos por que cumplí mis deberes, solo que no me toman en cuenta por qué no
estoy de cuerpo presente en las asambleas obviamente y que además. para poder
tener voz y voto y según " la ley de propiedad horizontal' no puedo si no
estoy al día en el pago del condominio...que me recomiendan o que es lo legal
para resolver ello? Gracias
R= El propietario
que no vive en el edificio no pierde sus derechos por este hecho, así como
también tiene sus obligaciones viva o no viva en el inmueble. El Derecho de
Propiedad está garantizado en el articulo 115 CRBV y participar en la toma de
decisiones es uno de los atributos del derecho de propiedad.
La condición
de propietario no se pierde no tener algún recibo pendiente por pagar
Ante
conflictos como este, si no se encuentra en el país, la recomendación es que
otorgue instrumento poder a un abogado para que le represente ante su Junta y
Administrador y haga valer sus derechos conforme la legislación vigente.
From
Alberto : como se hace con esas juntas de condominio que tiene 15 años
los mismo presidente, y los mismo son problema, ya que se niega a pagar los
servicios generales, agua, electricidad, vigilancia?
R= Deben
convocar una Asamblea de Copropietarios y elegir nueva Junta de Condominio entre
propietarios interesados en formarla. Recomiendo la lectura del articulo 18 LPH
así como su Documento de Condominio
Finalmente y
como un obsequio para ustedes, comparto link o vínculo de acceso a información
publicada recientemente en mis redes sociales con temas que seguramente les
puede interesar:
La guía
rápida de Condominio, es un resumen de los artículos más consultados en las
comunidades, la tienen por mi cuenta de instagram, también la tienen por Twitter, mi cuenta es
@cortezyelitze aquí la tienen
https://twitter.com/cortezyelitze/status/1461373440858984459?s=20
¿Sabían que
hay una nueva Ley de emprendimiento vigente desde ocubre 2021? En este hilo de
Twitter hice unos breves comentarios
https://twitter.com/cortezyelitze/status/1460654772948774918?s=20
Por aquí tienen este tweet donde aclaro que no existe la “Ley de
ocupantes” en nuestra legislación, esto a propósito de eventos recientes de
invasión a la propiedad privada
https://twitter.com/cortezyelitze/status/1458883145747636229?s=20
Un saludo para todos
Yelitze Cortez
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