Indexación Deudas de Condominio
He recibido unas cuantas solicitudes sobre este tema que está circulando en las redes, por ello procedo por aquí con la aclaratoria y mi opinión al respecto, esto con el objeto de evitar más confusiones y que no se tomen decisiones contrarias a derecho.
Una de las preguntas que me hicieron fue esta, acompañada de lo que está circulando en los condominios y redes sociales:
"... que ahora es posible indexar la deuda de condominio a los vecinos con retraso. Este link lo mando la junta de condominio, de antemano Gracias"
Una de las preguntas que me hicieron fue esta, acompañada de lo que está circulando en los condominios y redes sociales:
"... que ahora es posible indexar la deuda de condominio a los vecinos con retraso. Este link lo mando la junta de condominio, de antemano Gracias"
El texto carece de validez por ser una información elaborada por un particular, modificada por otro: Explico seguidamente
Revisando la información que me pasaron pude obtener un link, constatando que se trata de una opinión jurídica emitida por una pagina Web
particular que menciona la sentencia, hace un resumen de los términos de la decisión del máximo tribunal y emite su opinión, muy válida por cierto, pero hasta allí. Aquí tienen la primera opinión
Vamos con la segunda opinión allí contenida. Al final del texto que circulan en los condominios y redes sociales, algún particular copia su opinión e indica que ahora los condominios podrán indexar de acuerdo al extracto de la sentencia, punto de vista particular que no es vinculante, es decir, no es de obligatorio cumplimiento por no estar investida de autoridad para poder aplicar ese criterio.
Si revisamos la sentencia, directo en la pagina del TSJ, podemos constatar que en ninguna parte de la misma se
refiere al tema de condominios
La Sentencia que allí señalan, en
efecto, es una decisión que emana de la Sala de Casación Civil del TSJ en fecha
8 de noviembre de 2018 en el caso de una Acción Reivindicatoria, el expediente es AA20-C-2017-000619 con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, al final de esta entrada tienen el acceso con el link al TSJ para que vean la sentencia completa.
El TSJ reconoce el fenómeno inflacionario y la pérdida del poder
adquisitivo y por ello ordena que los jueces de ahora en adelante deben ordenar
la Indexación de deudas DE OFICIO, siendo así tenemos dos supuestos:
1) Debe existir un proceso judicial de Cobro de Bolívares ( es decir, una DEMANDA ) ante
los tribunales competentes para que el Juez ordene esa indexación.
2) El Juez ahora está obligado, DE OFICIO, a ordenar la INDEXACION, aun cuando la Parte Actora o demandante no lo solicite
Punto Importante aquí:
Debe existir un proceso judicial en contra del deudor
La INDEXACIÓN procede siempre que haya una SENTENCIA por parte de un tribunal
De acuerdo a
esta decisión, con efecto vinculante, vale decir, de obligatorio cumplimiento, por cuanto emana de la Sala de Casación Civil del TSJ, se
ordena a los jueces que acuerden la indexacion DE OFICIO, y establece las
oportunidades procesales, esto es, desde la fecha de admisión de la demanda,
hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al
pago, por ende, debe mediar un proceso judicial en contra del deudor para que
la Indexación pueda decretarse de oficio por parte del Juez
Qué significa esto que acabo de señalar anteriormente que el Juez acuerde la indexación DE OFICIO: que está obligado a hacerlo sin que la parte demandante lo solicite sin que tal decisión sea considerada ultra petita.
Es pertinente citar
que esta decisión ratifica lo que ha venido sucediendo en el foro judicial y es
lo relacionado con la base de cálculo que será utilizada para indexar las
deudas en los procesos judiciales, a través de cualquiera de los mecanismos
allí citados:
1) Indice Nacional de precios al consumidor INPC según informes
del BCV o en su defecto y a falta de publicación de estos, se tomará la base
del promedio de la tasa pasiva anual de los 6 principales bancos comerciales
del país
2) Experticia complementaria del fallo con la designación de un solo
Perito
Que podemos resumir de todo esto:
1. No es cierto lo que circula en redes sociales
2. No podemos indexar deudas de condominio alegando esta sentencia
3. La Sentencia refiere a la INDEXACION en sede JUDICIAL
4. Los métodos de cálculo allí señalados corresponden a los que acuerda el Juez en un proceso judicial y en la oportunidad de DICTAR SENTENCIA
5. No necesitamos hacer una Asamblea para que ésta apruebe la indexación en sede judicial, es una petición que podemos hacer como parte Actora en juicio y si no lo hacemos, ya el Juez con esta decisión está obligado a ordenarla
6. El Juez no INDEXA, solo ordena a los organismos y personas especializadas para que sean éstos quienes a través de su Informe técnico o experticia, indiquen cual es el monto a pagar debidamente actualizados y con los valores antes mencionados
Aquí tienen el link de la Sentencia
Abg.
Yelitze Cortez
@cortezyelitze
Excelente contenido e información. Oportuna y necesaria para manejar actuales circunstancias en materia condominial e inmobiliaria. Agradecida y muchos Exitos y Felicitaciones.
ResponderEliminarGracias Olinda. Un abrazo
EliminarEstimada, tendrá un modelo de libelo de demanda, estoy urgida por una porfa y gracias arelandinez11@gmail.com
EliminarBuenas noches mi pregunta sería la siguiente y esa Indexación se aprueba en Asamblea de Copropietarios por la Mayoría de los asistentes y además por Carta Consulta a los vecinos que están fuera del país...ésta Indexación sería Legal?
ResponderEliminarLa indexación, tal como lo expreso en el articulo, solo es posible por via judicial. Así lo apruebe la Asamblea. El art. 138 de la CRBV dispone "Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos"
EliminarQue hacer en el caso de que el condominio no está legalmente registrado ?
EliminarBuenas noches mi pregunta sería la siguiente y esa Indexación se aprueba en Asamblea de Copropietarios por la Mayoría de los asistentes y además por Carta Consulta a los vecinos que están fuera del país...ésta Indexación sería Legal?
ResponderEliminarLa indexación, tal como lo expreso en el articulo, solo es posible por via judicial. Así lo apruebe la Asamblea. El art. 138 de la CRBV dispone "Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos"
EliminarLa felicito por su ponencia Doctora Cortez ; pero tengo una pregunta para usted. la sentencia de la sala de casacion civil es el unico documento que hace referencia a la indexacion ? conoce si hay uno mas reciente ? aparece en gazeta oficial el tema de la indexacion ? Muchas gracias por su colaboracion . Feliz dia.
ResponderEliminarHola, no tengo conocimiento si hay otra decisión reciente.
EliminarExtraordinaria Explicación; clara y muy directa sobre el tema en cuestión
ResponderEliminarGracias.
EliminarBuenas noches, gracias por la explicacion. Ahora bien, cual otra via legal, adicional a la gestion de cobranza continua y regular, se puede aplicar???
ResponderEliminarBuen día, en gestión de cobranzas hay muchas opciones, firmar convenios de pago, ajuste de intereses, planes de reestructuración de la deuda, muchas opciones que podemos ofrecer al deudor para que pague, si no lo hace porque simplemente no quiere, la opción que les queda es la vía judicial, demandar el cobro de bolivares ante el tribunal competente.
EliminarBuenas tardes. Y que hay de el Art. 39 de la LPH -Título quinto que reza: El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.? ¿?
EliminarEso aplica para otros casos, no para las deudas. El Art 39 se aplica para demandar al propietario que reiteradamente causa molestias a la comunidad, aun estando solvente. En ese supuesto, aunque no deba ni un recibo de condominio pero tenga conductas que atenten contra la tranquilidad y convivencia comunitaria, es obligado a vender su inmueble en subasta publica.
EliminarY mientras tanto que el. Moroso. Viva Feliz y subsidiado por los que pagan.
EliminarPregunto, la administrador ha estado enviando con retraso los recibos de condominio, por ejemplo, el 23-11 llega la facturación de Agosto; ahora bien, en el recibo de Octubre, que recien recibo el 07-12, incluyen un concepto "cálculo de variación por efectos de inflación Mes de Agosto", es decir, me están recargando su pérdida por haber facturado tarde, eseto es legal?, donde puedo denunciar esta arbitrariedad? gracias de antemano.
EliminarBuenos días, excelente su articulo, ahora bien,,como hacemos los propietarios quienes nos hemos vistos casi obligados por la junta de condominio de nuestro conjunto residencial a pagar cuotas vencidas "indexadas", tendremos que esperar que nos demanden? para que proceda la indexacion o definitivamente la indexacion en los condominios es ilegal. Gracias
ResponderEliminarBuen dia, tienes la opción de la Oferta Real de Pago cuando abran los tribunales, es la opción procesal que tenemos para liberarnos del pago, sin necesidad de esperar que nos demanden.
EliminarBuenas tardes excelente explicacion mi pregunta y como se procedería a la opción de oferta real de pago? Que es lo que se acordaría para llegar a ella? Y en este caso se debe hacer caso omiso a la deuda por indexación hasta que se llegue a la opción de oferta real de pago?
EliminarBuenas, muy clara su exposición, ahora en muchos condominio están aplicando si se atrasan en tres cuotas, al momento de pagar cancelaras los tres meses al ultimo monto del recibo, y se esta aplicando en colegios, esto es aprobado en junta, es legal este procedimiento.
ResponderEliminarDebe ser aprobado en Asamblea de Propietarios, no en Junta
EliminarSi la comunidad quiere indexar las cuotas morosas, deberá seguir unos pasos legales indispensables. El administrador ni la Junta de Condominio puede decidir indexar las cuotas morosas.
ResponderEliminar1.- Debe convocarse una Asamblea de Condominio e incluir en la agenda de esa reunión el punto de la decisión acerca de la indexación de las cuotas de condominio morosas.
2.- Se debe reunir esa asamblea y contar con el quorum que establece el documento de condominio para que sea válida.
3.- Debe discutirse el punto de la indexación suficientemente entre los copropietarios y decidir todos los siguientes puntos:
4.- Si se aplicará o no la indexación a la cuotas morosas.
5.- A partir de cuántos meses de mora se aplicará la indexación.
6.- La indexación no debe ser aplicada retroactivamente, debe ser hacia el futuro (porque sería igual que una ley retroactiva lo cual es inconstitucional)
7.- Cuál índice se utilizará para el cálculo de esa indexación.
8.- Se debe levantar el acta de esa reunión con los puntos discutidos y las decisiones tomadas por la mayoría calificada de los asistentes a esa asamblea, es decir, las dos terceras partes de los participantes.
9.- El acta debe ser firmada por todos los asistentes y remitida una copia a la Junta de Condominio y otra a la Administradora para que estén debidamente informados de lo decidido.
Esa es la forma legal de proceder, si no se hace de esta manera, no se podrán indexar las cuotas de condominio morosas, y en caso de que algún copropietario sea demandado por falta de pago con cuotas indexadas en forma irregular podrá objetar el monto de esa deuda y no pagarla
Gracias por su comentario y amplia explicación. Sostengo mi posición contenida en el Blog relacionada con este tema. No procede la indexación ni que sea aprobada en Asamblea.
EliminarUna junta de condominio puede indexar el recibo de pago dando una prórroga de 7 días sino será cobrado al cambio del dólar el día que pagues ??
ResponderEliminarEstan obligados los copropietarios q tienen su apto desocupado pagar cisternas de agua?
ResponderEliminarEs difícil calcular que porcentaje de esa agua se usará en las áreas comunes como conserjería, limpieza del edificio y hasta regado de jardines. En muy pocos edificios donde los medidores (que eran responsabilidad de hidrocapital) funcionan, el pago del agua sea vía corriente o vía cisterna se hace de forma proporcional a la lectura.
EliminarEs legal fijar el pago del condominio en dólares y si se paga en bolívares fijar el precio de dólar en ese momento. Si se deben dos meses, es legal sumarlos y pagar al precio q este el dolar
ResponderEliminarDra.
ResponderEliminarYelitze Cortez
Presente
Por la presente muy cordialmente me dirijo a usted primero para felicitarla por sus respuestas relacionadas con el condominio y paso a preguntarle lo siguiente:
Mi esposa tiene un local en un centro comercial y le han prohibido entrar a ver sus pertenencias porque se deben dos meses de Condominio Marzo y Abril del 2020, esto es legal esto esta permitido y por que Ley.
Tenemos un apartamento en la Candelaria y es muestra vivienda principal resulta que la Administradora aumentó sus honorarios de administración en un 2275% a partir del mes de Mayo del presente año mi pregunta es si es legal ese aumento abusivo o si hay algún limite de aumento de honorarios por parte de los Administradores .
Agradezco de a corazón sus comentarios a mis preguntas
Buen dia, muchas gracias. Que bueno que sea de utilidad la información. Con respecto al impedimento para entrar a su local por tener deuda de condominio, totalmente arbitrario y sin ningún fundamento. Lo de los honorarios de su Administrador, verifiquen cuando fue la ultima vez que se incrementaron y revisen que acordaron en el contrato, esos dos elementos son importantes para determinar si está ajustado el aumento
EliminarApreciada Dra.
ResponderEliminarLe agradezco de corazón la respuesta a mi pregunta del 2 de Junio del 2020 la tomare en cuenta para futuro pero le comunico que hasta la presente no me han permitido pasar al local comercial , gracias
Buen día, el acceso a la propiedad no tiene nada que ver con la deuda de gastos comunes. Es un acto arbitrario y ello puede denunciarlo ante la Sundde por ser el ente competente en esta materia. Espero logre solventar
EliminarApreciada Dra.
ResponderEliminarDe nuevo muy respetuosamente me dirijo a usted con el fin de solicitarle una consulta sobre los honorarios que cobran las Administradoras de condominio de un Edificio de Apartamentos se puede aplicar el Artículo Nro. 37 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento inmobiliario para uso comercial
Buenas tardes Sra. Que pasa cuando un moroso realiza el pago sin aplicar la indexación monetaria?
ResponderEliminarComo se aplica la indexación monetaria contractual?
ResponderEliminarBendiciones.
EliminarLos IPC.Se usan para indexar,por deterioro del dinero,por el proceso de INFLACIÓN.
Ayudemosno.Estoy a sus órdenes.
0412/209.07.25
Lila castillo.
lilacastillo376@gmail.com
Hola buenos dias, permitame ante todo saludarle y desearle lo mejor. Quisiera consultarle si la Administracion tiene la facultad de exigir que una deuda pendiente por pagar establecida en Bs. sea cancelada en dolares calculada a la paridad cambiaria vigente para el momento en que se contrajo la deuda. Ejemplo: si el condómino por razones X incurrió en pagos retrasados, es decir fuera de mes, y por Acta de Asamblea cada mes en retraso tenia una penalización equivalente al 100% del monto del recibo, y el Condómino por considerar exagerada la penelización se pone al día solo con los pagos de los montos a cobro sin penalización, quedándole pendiente para el cierre Octubre 20019 el acumulado de las penalizaciones equivalentes al monto total de Bs. 2.000.000, le pregunto: Es procedente que el Administrador a la fecha de hoy exija el pago en dólares a la paridad cambiaria de Octubre 20019, o el monto a pagar deberia ser ajustado segun los INPC o el promedio de las tasas activas de los 6 principales Banco?
ResponderEliminarDebe ser ajustado por los IPC (Índice de precios al consumidor)
EliminarLos emite...proporciona el BCV.
hola Doctora como esta? una consulta que pasa cuando una Junta de condominio saca el dinero de la cuenta y lo cambia en dolares, sin solicitar autorizacion de Asamblea de Propietarios, ?
ResponderEliminarConsidero que deben felicitar a la Junta de Condominio, pues con la conversión en divisas del dinero de la comunidad están protegiéndola contra la devaluación por la hiperinflación. Lo importante es que la Junta rinda cuentas constantemente de su actividad.
EliminarRecuerde que uno de los deberes de la Junta de Condominio está establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal que rige la actividad de los condominios: "La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la presente Ley". Recordemos que la Junta de Condominio también administra, si bien lo hace por la caja chica para gastos ordinarios, como también puede administrar al edificio si la Asamblea de Propietarios o por Carta Consulta, lo autoriza.
Por otra parte la misma Ley señala:
Artículo 20.- Corresponde al administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación (...)
y el artículo 21 dice claramente: El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad (...).
Esos tres artículos le indican la obligación tanto de la Junta de Condominio, del Administrador y de cualquier propietario, de cuidar las cosas comunes, y entre esas está, obviamente, el dinero de la comunidad. La hiperinflación es un mal que acosa a todos los venezolano y los condominios son víctimas de ella también, por lo que es IMPRESCINDIBLE en mi opinión, crear un fondo en divisas en todos los edificios, para proteger el dinero propiedad de todos.
Oscar Mago Bendahán
Doctor en Ciencias Jurídicas
Profesor Titular de la UCV
PD: Lo importante es la transparencia en la administración del condominio. El dinero que administra la Junta, convertida en dólares o no, debe estar a la vista de toda la comunidad, para ello nada mejor que el WhatsApp para publicar periódicamente el estado de cuenta.
EliminarOscar Mago Bendahán
oscarmago.ucv@gmail.com
Excelentes blogs doctora felicitaciones de amplia ayuda a administradores y JDC, sobre la consulta arriba expresada, a quien se le exige el reintegro de fondo en dolarrs que sin aprobación de asambleas arbitrariamente una junta irrita cuestionada ante TSJ admitida ha hecho cobros ilegales y sin cualidad jurídica ni soportes de lo que cobran, y han estado cambiando a dolarrs cobros y depositando los em cuenta particular de un miembro de junta de facto y ahora al solicitarles información se niegan a dar la y a entregar dicho fondo diciendo que están bloqueados los mismos que mecanismo administrativo juridoco legal debe hacerse para exigir rendición si el que tiene elndineronse niega a reintegrarlo y la junta irrita a informar? Gracias de antemano por la respuesta
ResponderEliminarBuenas noches Dra. Cortéz. Se le saluda. muy bien explicado didácticamente lo vinculado a la Indexación en los condominios, y es por ello que me atrevo a consultarle sobre la decisión escrita en una comunicación (31/08/2020) colocada en el ascensor (01/09/2020), la cual señala que "a partir del mes de septiembre, que se factura en octubre, se aplicará la INDEXACIÓN O ACTUALIZACIÓN DE DEUDA a todos los propietarios que tengan recibos pendientes de meses anteriores inclusive el mes de agosto". Para soportar esta afirmación, agregan textualmente:"La sentencia de la Sala Constitucional del TSJ N°860 del 23 de julio de 2015, la indexación extrajudicial pactada entre el administrador del condominio y la junta de condominio, ambos entes mandatarios y designados por la asamblea de copropietarios, tal y como los exigen los artículos 18 y 19 de la vigente ley de Propiedad Horizontal de Venezuela". Mil gracias por su receptividad y su tiempo.
ResponderEliminarDra buenas tardes y muy agradecida por aclarar tantas dudas sobre este tema de indexación, en conclusión no es legal que una junta de condominio decida indexar mensualidades y mucho menos si no existe un acta de asamblea de propietarios ? Tiene la junta de condominio facultades para decir si autoriza o no a un propietario a que le sea instalado el servicio de CANTV por encontrarse moroso ? Gracias por su respuesta de antemano
ResponderEliminarBuenos días doctora, mi pregunta es como debe hacer los condominios para lograr que los propietarios pagen, aquí no se puede indexar, pero si quieren tener todos los beneficios, de agua, luz, limpieza, vigilancia.. Pero no quieren pagar, siendo los propietarios comprometidos quienes absorben los gastos.
ResponderEliminarPodría orientarme para lograr que la viveza criolla no gane
Muchas gracias
buenas noches! es legal que la asociación civil de mi urbanismo, me haga una indexación de mi deuda? según ellos se llegó a ese acuerdo en una reunión donde se firmó un acta, la cual yo no he visto y no he firmado, yo quiero pagar, pero en bolívares soberanos, que debo hacer?
ResponderEliminarnecesito comunicarme con usted para informarme acerca de la cuota de mi Condominio que fue aumentado de un dolar a diez dolares por la junta actual y no se adonde acudir ya que soy jubilado y mi sueldo no me alcanza para pagar el condominio. Jose Luis Bracho 04245231765 jlbma208@gmail.com
ResponderEliminarbuenos dias doctora yelitze,en mi condominio indexan a partir del octavo dia calculado en base al dolar del dia.estoy abonando ya que el monto es exagerado y en mi condicion de persona de la tercera edad se me dificulta el pago total.que me recomienda hacer.muchas gracias
ResponderEliminarBuenos dias Dra. Felicitaciones por sus orientaciones y dudas aclaradas.
ResponderEliminarPregunto:1.- Que hacer Si la JC cobra por vigilancia un monto diferente a lo real que le pagan a los vigilantes.
2.- Que sucede si uno de los miembros principales de la JC no es propietario e informo que si lo era para formar parte de la misma.
3.- A la Administradora le asignaron sueldo en $ calculado según dolar del dia, sin haber consultado a los copropietarios, lo cual aumenta considerablemente el recibo mensual. Que hacer ? Adicionalmente no rinde cuentas desde hace dos años.
4.- Que acciones puede tomar la JC respecto a casas que se encuentran solas porque los propietarios se fueron del pais y no mandan a limpiar sus alrrededores provocando malestar entre los vecinos por el criadero de animales ( Ratas, cucarachas, arañas etc )
Realize una auditoría.
EliminarAlli se aclara la vulneración de controles internos,y se verifica quienes son Propietarios.
Buenas noches en mi condominio están indexando las deudas a los morosos en dólares y en base al último monto. Es decir el mes pasado salió en 3$ y este en 6$ . Pues el que no pago el mes pasado ahora debe 12$ y no 9$. Es legal?
ResponderEliminarPor lo que entiendo acumulan la deuda de los meses segun el valor cobrado el ultimo mes, si deberia ser legal porque se toma el monto actualizado.
EliminarFue aprobado en consenso por los Propietarios.
EliminarBuen día doctora Yelitze, por favor, si una junta de condominio esta a aplicando indexar deudas de condominio a partir del 2do. Mes de mora y sobre el 100% de último recibo, y a su vez se determina que la decisión en junta de asamblea no fue aprobada ni siquiera por mayoría simple y no esta estructura las formas de a aplicar, si no que debes un mes y no pagas antes del siguiente, pasas a deber dos meses calculado al monto del último mes. De antemano gracias por su respuesta.
ResponderEliminarBuenos días Doctora, gracias por sus comentarios
ResponderEliminarEn mi edificio no se hizo una asamblea de propietarios, se pasó una carta consulta, en donde solo el 17% de los propietarios respondió (todos afirmativamente). Según la información que pasa la administradora a la Junta de Condominio, a partir de el próximo mes diciembre 2020, comenzarán a "indexar" los condominios vencidos, pero ellos hablan de "dolarizar". No veo que esto sea lo que contemple la sentencia y lo aclara usted en sus comentarios. Como deberían proceder los propietarios que se vean afectados por esa acción? Gracias !!
buenos días me gustaría su opinión de ser posible en relación a lo q esta sucediendo en el conjunto residencial donde vivo. La JC al hacer el recibo toma como valor de referencia un dólar para los gastos y para calcular el cobro el dólar BCV del dia que emite el recibo q debe pagarse en 5 días desde la fecha de su recibo, a mi entender hay una indexación al recibo q aún no ha entrado en mora. En Asamblea aprobaron dolarizar las cuotas de Condominio y ina multa del 20$ luego del vcto del aviso de cobro., además ya no indican el monto a pagar en bolívares sólo en $. me gustsris saber su opinión muchas gracias
ResponderEliminarBuenas tardes Dra. Muy acertados sus comentarios, quisiera hacerle una pregunta si me lo permite y es el siguiente.
ResponderEliminarVivo en Maracay y la junta de co dominio, ha tomado la cuarentena como pretesto para hacer manejos incolsultos como cobrar por una taza que no es la del Baco Central, si no el que ellaa propusieron $paralelo,
Quisiera, me orientara al respecto, Gracias
Buenas tardes amiga, mi pregunta es la siguiente:
ResponderEliminarPueden aplicar indexacion solo con dos meses de condominio vencido?
Ya con un solo mes que no pude pagar me están cobrando la indexación y eso que pedí cacao ya que soy una persona sin empleo desde marzo, pero siempre mantuve un Récord de pagos más bien adelantado.
Agradeciendo de antemano el consejo
Miguel Guerra
04141602342
el 4 de diciembre del 2020 pregunte por el monto a pagar de la cuota de condominio del mes anterior o sea noviembre que es de 3.335.114,22 y me respondieron de la junta de condominio que debia pagar 8.586.900,00 bolivares por la indexacion. ¿es esto correcto o legal'
ResponderEliminarHe consultado con algunos abogados en relación con la realización de asamblea,por situación Covid,me han dicho que no se puede realizar,por cuanto el efecto legal es la asamblea,
ResponderEliminarBuen y Bendecido día Dra. Yelitza Cortez, estoy muy agradecido por su aporte y aclaratoria legal sobre el el tema de Indexación entre otros. Mi esposa, hijas y mi persona habitamos en casa de mi suegro propietario de (87) años y mi esposa como Copropietaria heredera por parte de su fallecida Madre. La administradora del Conjunto Residencial aplico al recibo de pago el cobro de indexación por tres meses vencidos de Bs. 7.800.000,00 sin indicar el método de calculo y sin haber realizado el proceso de mediación realizando avisos de cobros e indicando que en caso de pagar las cuotas atrasadas sería indexada la deuda, a pesar de ser ilegal porque la administradora no esta facultada para aplicarlo. Pregunto sería el SUNDDE el organismo correspondiente para denunciar a la administradora?
ResponderEliminarbuenas tardes muy interesante y didáctico su aporte, pero tengo una duda , Junta de condominio esta obligando a los propietarios a tal fin que si hay algún atraso por el pago se debe cancelar el INPC sin buscar mediar ni aceptar que es ilegal el cobro de esa indexacion. Cual mecanismo del estado se debe asistir para demandar ?
ResponderEliminarSALUDOS DOCTORA, ESPERO QUE SE ENCUENTRE BIEN EN SALUD Y JUNTO A SU FAMILIA, requiero una orientación, motivado a que no estoy claro en el tema en este tema!, donde habita mi mama en un edificio enorme donde hay una cantidad de 386 apartamentos y que según en asamblea de propietario han tomado la decision de agregar cobro de indexado por morosidad del 50% del recibo que se adeuda y ademas han colocado cuotas especiales para reparaciones donde es cobrado en dolares en lapsos cortos y sino lo agregan al recibo de condominio. mi pegunta es la siguiente hasta que punto es legal lo que estan haciendo y si no lo es donde recurrir a apelar esta situacion, de antemano gracias!
ResponderEliminarMuy buenas tardes Dra. Cortez,
ResponderEliminarAnte todo un cordial saludo y agradecimiento por su amable ayuda.
Mi caso es el siguiente. El año pasado, mi factura de condominio de diciembre 2020 presentó una Deuda Indexada por 3 meses atrasados. La administradora públicó las facturaciones la segunda semana de enero 2021. El caso es que yo procedí a calcular los momentos adeudados en dólares (según la taza del cierre de diciembre), porque estoy consciente de la realidad inflacionaria que vivimos, pero el monto que yo calculé es muy por debajo al montos que aparece en la factura. De igual modo, procedí a pagar el monto que yo calculé y a solicitar a la administradora la explicación del cálculo que ellos realizaron. Sin embargo, el 25 de enero 2021, la junta de condominio me indicaron que el cálculo debía ser a la taza del día, por los que ese mismo día volví a calcular el monto y pague la diferencia con respecto a lo que ya había adelantado. Desde entonces, yo les he enviado a la administradora y a la JC varios correos solicitándoles que me actualicen mi estado de cuenta a cero deuda en la página de condominio, y que me expliquen de dónde sacaron el monto que ellos publicaron, cosa que nunca han hecho. La administradora sólo restó mis pagos al monto que ellos publicaro inicialmente, y ellos insisten en que tengo que terminar de pagar todo, no me explican de donde sacaron ese monto, y que de no pagar indexarían eses monto nuevamente. Por mi parte yo no estoy de acuerdo porque, en primer lugar, yo ya pague en su totalidad el monto que me indicara la Junta de Condominio, y, por otra parte, porque me parece ilegal su procedimiento. ¿Qué me recomienda hace?
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
ResponderEliminarMuy buenas noches Dra. Cortez, tengo claro su exposición en materia de indexación. En mi condominio, con una administración con facturaciones en bolívares y pagos en bolívares, la Junta pretende en Carta Consulta lograr, para el caso de propietarios morosos, la facturación y cobro a todos los copropietarios morosos de recibos a una determinada fecha, la corrección monetaria producto de Ias pérdidas cambiarias causadas coma consecuencia en la falta de pago? Perdidas cambiarías y por qué?. Aplica la corrección monetaria por perdida cambiarías por falta de pagos en nuestro caso? Como justificarlo legalmente?
ResponderEliminarComparto el criterio de lahaciendo que los índices de morosidad caigan a niveles históricos y en muchos casos hemos logrado morosidad cero (0,00) Estoy a sus ordenes para cualquier asesoría con nuestra empresa administradora. colega Cortez, sin embargo existe una realidad en los condominios, la cual no se puede ocultar ni menos evadir. Actualmente los proveedores están exigiendo pagos en divisas y de contado, el crédito y los bolívares YA NO SE MANEJAN EN LOS CONDOMINIOS... entonces si los señores copropietarios se atrasan en sus pagos, el condominio va a colapsar operativamente. ¿Qué hacer? Particularmente se están penalizando a los morosos con actualizaciones de las deudas vencidas al valor actual, tomando como referencia los valores históricos del dólar DICOM, que significa esto? que si una cuota pendiente, por ejemplo del año 2.016, eran 2,80 $ en su equivalente a la tasa de entonces, se les actualiza esa deuda de 2,80$ a la tasa BCV al momento del pago (ACTUAMENTE EN Bs. 3.330.000) aprox.). Esto va a permitir que el condominio tenga suficiente flujo de caja para afrontar sus obligaciones, eso es por un lado y por otro, va a incentivar a los propietarios a no atrasarse, haciéndoles entender que ya no vale la pena jugar con las deudas del condominio y estos se esfuerzan por realizar sus pagos al día. Hemos tenido una experiencia extraordinaria en ello, logrando bajar a niveles históricos los índices de morosidad, y en algunos caos hemos obtenido morosidad cero (0.00). Estoy a sus ordenes para cualquier asesoría con nuestra empresa administradora.
ResponderEliminarComparto el criterio de la colega Cortez, sin embargo existe una realidad en los condominios, la cual no se puede ocultar ni menos evadir. Actualmente los proveedores están exigiendo pagos en divisas y de contado, el crédito y los bolívares YA NO SE MANEJAN EN LOS CONDOMINIOS... entonces si los señores copropietarios se atrasan en sus pagos, el condominio va a colapsar operativamente. ¿Qué hacer? Particularmente se están penalizando a los morosos con actualizaciones de las deudas vencidas al valor actual, tomando como referencia los valores históricos del dólar DICOM, que significa esto? que si una cuota pendiente, por ejemplo del año 2.016, eran 2,80 $ en su equivalente a la tasa de entonces, se les actualiza esa deuda de 2,80$ a la tasa BCV al momento del pago (ACTUAMENTE EN Bs. 3.330.000) aprox.). Esto va a permitir que el condominio tenga suficiente flujo de caja para afrontar sus obligaciones, eso es por un lado y por otro, va a incentivar a los propietarios a no atrasarse, haciéndoles entender que ya no vale la pena jugar con las deudas del condominio y estos se esfuerzan por realizar sus pagos al día. Hemos tenido una experiencia extraordinaria en ello, logrando bajar a niveles históricos los índices de morosidad, y en algunos caos hemos obtenido morosidad cero (0.00). Estoy a sus ordenes para cualquier asesoría con nuestra empresa administradora.
ResponderEliminaradmterranovaweb@gmail.com
ResponderEliminarCreo que la colega desconoce sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, número 860 del 23 de julio de 2015, donde efectivamente precisa la indexación extrajudicial que puede ser pactada entre el administrador del condominio y la junta de condominio, ambos entes mandatarios designados por la asamblea de copropietarios, tal y como los exigen los artículos 18 y 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
ResponderEliminarLa soluciòn a estos problemas, es obvia, todo debe dirimirse a travès de los tribunales, allì ambas partes esgrimiràn sus alegatos, para llegar a una decisiòn lo suficientemente justa y equitativa para las partes. Como contador, las deudas en unidades monetarias, no deben indexarse, asì de simple. Pues son partidas monetarias. Solo se indexan partidas "no monetarias". La pretensiòn de toda una sociedad, como se puede vislumbrar, en todo lo que antecede, demuestra que tratan de resolver los problemas operativos de manera financiera. Dicho en otras palabras, quieren corregir, realidades macroeconomicas como lo es la inflaciòn de manera muy atropellada y poco cientìfica, y una especie de ley del embudo, todavìa no he visto a nadie acudiendo a los bancos pidiendo que se le indexen las deudas por el efecto de las reconversiones cambiaras, por efecto de su conversiòn en divisas norteamericanas, o por efecto de la inflaciòn, y precisamente son estas personas que estàn en las juntas de condominios, las que piden tales ajustes o indexaciones. Creo, que esta sociedad es muy poco o nada coherente. Bueno, ante estos hechos, si mediante un tribunal, un juez ordena la indexaciòn que se haga, pero no que se haga por personas, que se han aprovechado tambièn de la diluciòn de sus deudas, que en muchos casos aplica, pues muchos, sino la mayorìa compraron a travès del credito bancario, en los 90 y en la primera dècada del XX. Ese es el karma de este paìs.
ResponderEliminarBuenos días Doctora, tengo una inquietud referente a la paridad cambiaria, si me retraso en el pago del condominio, es legal que cada vez que aumente el dólar me aumente la deuda, o debo cancelar en bolívares a la tasa del día y no sobre la deuda que aumenta cada dos días, espero haberme explicado bien, gracias
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