Respuestas Foro Chat "Como tomar decisiones en Condominio en tiempos de Pandemia"
Este 4 de Mayo de 2021
tuve la oportunidad de compartir con más de 250 participantes en el Foro
Chat “Como tomar decisiones en el
Condominio en tiempos de Pandemia”
Esta
actividad fue organizada por la Secretaría de Vivienda de la Gobernación del
Estado Miranda y tuvo una interacción increíble con estos 250 condominios
Mi impresión con las preguntas formuladas por los participantes:
Vecinos que conocen el manejo de sus comunidades, no obstante requieren ampliar temas de importancia en los condominios.
Comunidades que necesitan conocer la forma correcta de gestionar los asuntos del condominio
Propietarios que están ávidos de información, de aprendizaje, de
herramientas para mejorar en sus edificios, eso me contenta mucho porque
demuestra que la gente está activada y dispuesta a aprender sobre como
gestionar determinada situación en el condominio, yo tuve un aprendizaje
también porque hubo muchas preguntas que estaban vinculadas con otras
decisiones en el Condominio y me sirve de ejemplo para apoyar a otras personas
que pueden tener la misma inquietud
Tal
como lo prometí en la sesión de respuestas a preguntas formuladas, aquí está en formato escrito todas las
respuestas que suministré vía audio e imágenes en el Foro Chat, edité un poco las preguntas solo para acortar
y resumir, así como la identidad de los participantes que he suprimido en este
resumen de respuestas
Si pueden compartir, lo agradezco porque
llegamos con el contenido a gente que pudiera el día de hoy necesitarlo, para eso ordené las preguntas por TEMA, así tenemos por aquí un material útil
para todos.
Se omiten las identidades de los participantes y se editaron algunas preguntas para acortar, algunas preguntas se copiaron textualmente como se recibieron
Mil gracias a todos los participantes
Agradecida con la Secretaría de Vivienda de la
Gobernación del Estado Miranda, y a su
equipo de trabajo por todo el apoyo y coordinación de esta actividad
¡Un saludo!
Yelitze Cortez
FORO CHAT
“Como tomar decisiones en el Condominio en tiempo de
Pandemia”
CARTA CONSULTA
¿En la carta consulta se debe razonar la respuesta, bien
sea Si o No?
Respuesta: Cada
pregunta que hagamos a los copropietarios en la Carta Consulta deben ser
específicas, puntuales y lo más clara posible. Que no haya lugar a dudas o
ambigüedades, de manera que el propietario pueda responder de forma afirmativa
o negativa, sin necesidad de razonar la respuesta. Citemos un ejemplo:
- Está Ud. de acuerdo en contratar los servicios de un
coordinador de condominios para nuestro edificio, con una remuneración mensual
de Bs. 150.000.000?
La Carta Consulta no es una simple encuesta, revisen este
Link que inclusive tienen un Modelo básico por el cual se pueden guiar.
Recuerden: revisen primero su documento de condominio
para verificar que dispone acerca de este mecanismo de participación
Aquí tienen el Link
https://www.blogger.com/blog/post/edit/5594545193211085050/8558322113530542918
Por favor podría indicar los lapsos de tiempo para la
consulta escrita o carta consulta desde que se inicia hasta que se obtienen las
respuestas de los copropietarios.
Respuesta:
De conformidad con lo establecido en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios
tienen 8 días para hacer llegar su respuesta al administrador. Aquí es
importante indicar que debemos proceder a pasar una segunda carta consulta si
el acuerdo no logra 2/3 del valor total de las alícuotas del inmueble. Si este
es el caso, se procederá a someter una segunda carta consulta donde los
copropietarios tendrán igual 8 días para dar su respuesta al administrador.
PODEMOS HACER ASAMBLEA EN SEMANA FLEXIBLE
¿Cómo elegir una nueva junta, Cuando existe un decreto
presidencial que prohíbe las reuniones, a fin de evitar que la elección sea
impugnada? La actual Junta tiene su período vencido, pero por la restricción
anterior, sigue en funciones con el acuerdo de los copropietarios, bajo el
esquema de la continuidad administrativa.
Respuesta: Es importante aclarar que lo que está
prohibido son las reuniones y aglomeraciones que COMPORTEN RIESGO DE CONTAGIO.
En este sentido, bien podemos celebrar una asamblea en semana de
flexibilización, en espacios ventilados o al aire libre, y con las respectivas
medidas de bioseguridad.
Ahora bien, soy de la opinión que las condiciones están
dadas y la contingencia así lo justifica, que el nombramiento de la Junta de
Condominio por ser un acto de administración puede ser designada por la
comunidad por la vía de la Carta Consulta conforme a lo establecido en el
artículo 22 y 23 de la LPH.
Ese acuerdo de los copropietarios de que la Junta siga en
funciones debe hacerse por Carta Consulta, ya que estaríamos hablando de una
reelección, lo cual está permitido en el artículo 18. No obstante, los demás
copropietarios tienen el derecho de postularse para ser miembros de la nueva
Junta de Condominio a elegir. De allí la importancia de activar el mecanismo
para considerar el punto, invitar a otros propietarios para que participen en
igualdad de condiciones y la comunidad decide.
CARTA CONSULTA. ¿QUE DECISIONES TOMAR POR ESTE MECANISMO.
PODEMOS ELEGIR JUNTA POR CARTA CONSULTA?
¿Cualquier
decisión se puede tomar a través de la "carta consulta" , inclusive
la elección de una nueva junta de condominio o el cambio del administrador?
Respuesta: Justamente lo que acabo de indicar
recientemente. Debo aclarar que tanto nombramiento del Administrador como de
Junta de Condominio deben ser efectuados por la asamblea de copropietarios de
acuerdo a los artículos 18 y 19 de la LPH. No obstante, estos nombramientos
también pueden ser efectuados por Carta Consulta dadas las limitaciones que
tenemos para reunirnos en razón de la pandemia y considerando que hay
decisiones del condominio que no podemos postergar.
¿En el caso de las cartas consultas es válido que la
comisión responsable de la aplicación de dicha carta obviando la asamblea y los
puntos que generen la consulta la cambien a su conveniencia y con preguntas
coaccionadas y tipo encuesta?
Respuesta: No, para nada. La Carta Consulta debe ser lo
más clara posible, que no induzca a error del propietario, sin ningún tipo de
apremio ni coacción. El propietario tiene 8 dias para responder y hacer llegar
su manifestación de voluntad al Administrador.
MECANISMOS ESTABLECIDOS EN LA LEY para decidir
prioridades de atención en el edificio que garantice la participación de los
propietarios
¿ Cuáles son los mecanismos establecidos en la
LPH, para decidir las prioridades de atención que se requieren en el edificio,
que garantice la participación de los propietarios?
Respuesta: Los mecanismos para tomar las decisiones en el
condominio son la asamblea de copropietarios y la Carta Consulta. Mediante
estos mecanismos la comunidad decide acerca de las prioridades que se requiere
atender en el edificio y el orden de las mismas de acuerdo a la urgencia
considerada.
TOMA DE DECISIONES Y NO TENEMOS MAYORIA
¿Que se puede hacer en el caso de las decisiones que se
deben tomar en beneficio de los habitantes y la mayoría no participa en la toma
de decisiones, bajo qué criterio se pueden tomar decisiones aún sin la
participación de la mayoría?
Respuesta:Casi
todas las decisiones en el condominio las vamos a tomar por mayoría. Digo casi
porque hay decisiones que requieren “unanimidad” como la modificación del
documento de condominio (artículo 29 LPH), y otras como las mejoras a cosas
comunes, que requieren 75% (artículo 9 de la LPH). Entonces casi todo lo
aprobaremos por mayoría. Basta que todos los propietarios sean invitados al
proceso, bien sea por Asamblea de Copropietarios o por Carta Consulta.
Insisto que siempre es importante que
revisemos el documento de condominio para constatar lo que dicho documento
dispone con relación a la toma de decisiones, porque tenemos casos donde
agotamos 2 o 3 llamados de una asamblea y la decisión se considera válida con
los pocos que asistan a la última convocatoria.
Por
eso es importante que los copropietarios sean debidamente informados de estos
procesos ya que, por ejemplo, una decisión tomada en segunda carta consulta es
válida sólo con la mayoría de aquellos que hagan llegar su voluntad al
administrador. Ejemplo: son 50 copropietarios, todos fueron invitados al
proceso, y sólo los propietarios del 20% de las alícuotas deciden participar,
15% votan a favor y 5% en contra, la decisión se
toma con ese 15%.Y una asamblea en 3ra convocatoria pudiera tomar una decisión
válida con la simple asistencia de un mínimo número de copropietarios, ya que
los propietarios que fueron invitados y deciden no participar, dejan en esos
pocos que sí lo hacen la toma de las decisiones de la comunidad completa.
PASOS PARA ENTREGAR LA JUNTA DE CONDOMINIO
Actualmente soy presidente de un condominio y debo
entregar inmediatamente, ¿cuales serian los pasos a realizar?
Respuesta: La comunidad debe activar cualquiera de los
dos procesos establecidos en la LPH (Asamblea o Carta Consulta), donde los
puntos a considerar sean
-1ro. entrega de Informe de La Junta de Condominio;
-2do. elección de la nueva Junta de Condominio.
Es importante que se active el proceso correspondiente,
porque funge como Junta de Condominio quienes aparezcan en Acta así no se
encuentren ejerciendo el cargo por determinada circunstancia.
Debemos convocar la asamblea, entregar nuestro
informe, y ante la eventual falta de
postulación de algún interesado en esa asamblea para formar parte de la nueva
Junta de Condominio, queda el Edificio sin Junta, importante entender que
debemos hacer todo este trámite de la manera correcta, solo así nos
desprendemos de las obligaciones y responsabilidades que tenemos como Junta de
Condominio de nuestro edificio
EQUIPOS DE TRABAJO EN REEMPLAZO DE LA JUNTA DE CONDOMINIO
¿Cuál es el tiempo determinado que pueden estar actuando
equipos de trabajo en reemplazo de La Junta de Condominio?
Respuesta:
La Junta de Condominio es el órgano que debe designar la Asamblea de
Copropietarios, esos equipos de trabajo
que de manera voluntaria deciden colaborar con la gestión de administración del
edificio, no están regulados en la norma y el tiempo es aquel que la misma
comunidad permita con su actitud pasiva y el desinterés de los propietarios
en constituir de manera formal y
conforme lo establece el articulo 18, su Junta de Condominio
REELECCIÓN DE JUNTA VENCIDA PORQUE TRABAJA MUY BIEN
¿ Como se puede legalmente extender el periodo de una
junta de condominio que está trabajando positivamente para la comunidad pero
está vencido periodo?.
Respuesta:
La comunidad debe a través de una Asamblea o una Carta Consulta, manifestar su
voluntad de que esa Junta siga en funciones pero bajo la figura de la
reelección que es perfectamente permitido en la Ley en el articulo 18, para
ello deben necesariamente activar el mecanismo legal de Asamblea o Consulta,
invitar a toda la comunidad, y si otros quieren formar parte de la Nueva Junta,
se elige una nueva, caso contrario se reelige a los miembros actuales, pero el
proceso debe activarse formalmente. El punto no es reelección, el punto a
convocar es Informe de la Junta de Condominio
y el otro punto a convocar es Elección de la Junta de Condominio
¿Se debe registrar legalmente el acta de
asamblea dónde se eligen a los miembros de la junta de condominio?
Respuesta:
El acta de asamblea que elige a la Junta de Condominio no amerita registro,
basta que la misma esté debidamente asentada en el Libro de Actas que
previamente hemos sellado ante Notario Público.
El
nombramiento de la Junta de Condominio no es un acto que esté sujeto a la
formalidad Registral como si lo sería por ejemplo el Acta de Asamblea que
modifica documento de condominio porque la decisión implica que el Registro
proceda con la protocolización del Acta, por la naturaleza del acuerdo y que
necesariamente amerita la publicidad registral
El articulo 19 de la LPH dispone que este libro es
llevado por el Administrador y que el mismo debe ser sellado por Notario
Público, con eso es suficiente
Con respecto a esto, escribí un artículo aquí en mi Blog
sobre un tema relacionado con demandas en el condominio, hago referencia amplia
a este punto que justamente preguntan hoy y que es una pregunta muy pero muy
frecuente en el Condominio, aquí tienen el enlace
https://yelitzecortez.blogspot.com/2020/11/es-necesario-que-nuestra-junta-este.html
¿Dónde se debe dirigir denuncias sobre vecinos que
infringen las normas del edificio de forma grosera y altanera?
Respuesta: Ante conflictos comunitarios, y actos que van contra la
normativa del edificio, el llamado siempre es que entre vecinos de manera
cordial intenten solucionar sus diferencias, inclusive solicitando la
intervención de la Junta de Condominio y su Administrador , caso contrario tienen la vía de la conciliación y mediación,
donde pueden acudir ante la Justicia de
Paz, oficina de mediación, o sede de Justicia Municipal que generalmente
funciona en las Alcaldías.
RUIDOS MOLESTOS
En caso de propietarios que ocasionan ruidos molestos en
horas inapropiadas y ya se agotó la comunicación con estás personas, pues
niegan un hecho evidente, ¿que recomienda?
Respuesta:
Cuando agotamos la vía conciliatoria con nuestros vecinos, la recomendación es
que acudan ante la autoridad competente para solicitar una mediación, pueden acudir ante la Justicia de Paz,
oficina de mediación, Justicia Municipal que generalmente funciona en las
Alcaldías.
Inclusive
ante ruidos y fiestas tienen la opción de acudir ante los órganos de Policía
que están llamados a atender este tipo de denuncias que perturban la
tranquilidad de los vecinos
Esta
respuesta aplica a otra pregunta que hicieron ¿Cómo tratar a las personas que no cumplan las
normas de convivencia en una edificio (música, niños jugando a altas horas de
la noche, fiesta en los apartamentos en momentos de pandemia)?
Respuesta:
recordemos que con respecto a este tema,
hay incumplimiento del propietario del Deber contenido en el articulo 3
de la Ley de Propiedad Horizontal relacionada con el USO y DISFRUTE de cada
apartamento, cuyas reglas son obligatorias para todos los
propietarios, el literal “f” nos indica
que el Propietario no debe producir ruidos, molestias, ni ejecutar actos que
perturben la tranquilidad de los propietarios. Aprovecho de compartir el link para
que revisen ese articulo en la Ley de Propiedad Horizontal vigente
https://yelitzecortez.blogspot.com/2018/05/ley-de-propiedad-horizontal.html
Por otra parte, y si nos vamos más allá, si la gravedad lo amerita,
tenemos la Perturbación a la
tranquilidad Pública y Privada en el Código Penal, previsto en el articulo
506 que establece Multas de hasta 100
UT
Quiero comentarles que esto aplica no solo en Propiedad
Horizontal, ojo, por ejemplo en inmuebles de la Gran Misión Vivienda Venezuela,
que por cierto tuvo su aniversario 10 el
pasado mes de Abril, los temas
relacionados con los ruidos molestos y la perturbación a la tranquilidad
pública y privada se tramitan ante las mismas instancias que acabo de citar
Aquí tienen la Ley
https://yelitzecortez.blogspot.com/2021/04/10-anos-de-la-ley-del-regimen-de.html
INFRACCIÓN A NORMAS DE CONVIVENCIA
¿Que recomiendan para casos recurrentes de violaciones a
las normas internas del edificio cómo arrojar basura por las ventanas, llegar
ebrios con los desastres que ellos implican?.
Respuesta: tienen la opción de acudir ante los órganos de
Policía, sobre todo si son acciones recurrentes y el propietario hace caso
omiso de las gestiones conciliatorias para el debido cumplimiento de normativas
de convivencia
¿Con cual porcentaje se puede elegir una nueva junta por
carta consulta, si no quieren participar todos los propietarios?
La Carta Consulta tiene como requisito, un 66,66% para la
primera Consulta, y la mayoría de los
que hagan llegar su voluntad al administrador,
para la segunda consulta, ello de conformidad con lo establecido en el articulo
23 LPH
DERECHO AL VOTO DE INQUILINOS Y FAMILIARES
¿Los votos válidos son solo de propietarios o los
inquilinos o familiares pueden votar?
Respuesta: El inquilino puede ejercer el derecho al voto en
representación del propietario, basta que esté debidamente autorizado por el
propietario del inmueble para que lo represente, lo mismo aplica para
familiares o terceros. Participa en la
asamblea con esa autorización, lo que no puede es formar parte de la Junta de
condominio porque este órgano se constituye con Propietarios conforme la
previsión contenida en el articulo 18 LPH
PARTICIPACIÓN DE TERCEROS O INQUILINOS EN LA ASAMBLEA
¿Puede un inquilino y/o residente particular en las
reuniones de la Junta de Condominio, en ausencia del propietario, en algunos
casos, quien se encuentra fuera del país, y no es posible su localización?
Respuesta: El inquilino necesariamente debe contar con la
autorización expresa del Propietario para poder participar en la Asamblea en
su representación, tendrá derecho a voz
y voto si el propietario asi lo autoriza
PUBLICACIÓN EN PRENSA DE LA CONVOCATORIA
Mi consulta es en cuanto a la publicación prensa sobre la
convocatoria ¿ no acarrea sanciones?
Respuesta: La no publicación en Prensa de la Convocatoria de nuestra
asamblea acarrea su nulidad, por faltar uno de los requisitos contenidos en el artículo
24 de la LPH
Diversas sentencias de nuestros tribunales han declarado
nulas las asambleas que se celebran si falta este requisito de la convocatoria
en prensa
La excepción a esto: que esté presente el 100% de las
alícuotas, allí podemos obviar el requisito de la convocatoria por cuanto se
encuentra presente el 100%
¿Cómo deberían previamente enviar digital el informe de
gestión, de la administradora y la junta para poder discutirla on line?
Respuesta: Lo recomendable es el envío previo a la celebración de la
Asamblea del Informe de cuentas, lo pueden hacer por correo electrónico que es
el mecanismo idóneo para que los propietarios reciban esta información, la
conserven, y puedan revisarla en la asamblea
JUNTA QUE NO HAN RENDIDO CUENTAS Y SE POSTULAN NUEVAMENTE
¿Que argumentos legales se podrían utilizar para limitar
la participación de propietarios que han
Participado en juntas anteriores y no han rendido cuentas claras y en se
demostró desvío de fondos?
Respuesta: Es la misma Comunidad la que no debe elegir una Junta con
un propietario que antes formó parte de este órgano y no solo no rindió cuentas
sino que se demostró el desvío de fondos, es un tema delicado porque si hay
antecedentes legales sobre este tema, no deberían formar parte de la Junta por
el periodo que determine el tribunal competente
JUNTA DE CONDOMINIO. QUIEN LA CONFORMA. ¿PUEDE UN HIJO
FORMAR PARTE DE LA JUNTA?
Soy propietaria,
mi hijo siempre ha vivido conmigo. ¿Él podría formar parte de la junta de condominio?
O tienen que ser exclusivamente los propietarios que aparecen en el documento
de propiedad del apartamento.
Otra pregunta vinculada con el tema: ¿Puede una persona
que no aparece en el documento de condominio pertenecer a la junta?
Respuesta: Solo quien tenga la condición de propietario puede formar parte de la junta de condominio, es un requisito establecido en la ley de propiedad horizontal en su artículo 18, debe aparecer en el documento de propiedad del inmueble.
Ahora bien, hay casos donde el documento de propiedad aparece a nombre de
uno solo de los propietarios en un matrimonio por ejemplo, hay que revisar bien
la documentación para constatar si hay derecho del otro cónyuge en ese
inmueble, en cuyo caso cualquiera de los dos, solo uno , podrá formar parte de
la Junta de Condominio
NO HAY JUNTA. EXISTEN LAS COMISIONES DE TRABAJO?
¿Pueden cambiarse la manera de trabajar en un condominio
sin una junta como tal ya que en nuestro edificio no hay nadie con las
intenciones de trabajar?
Respuesta: El órgano de obligatorio funcionamiento en los inmuebles
destinados a la propiedad horizontal es
la junta de Condominio. Es importante que activen los mecanismos legales para
que esta sea constituida.
Existen comisiones de trabajo, vecinos colaboradores,
comisiones de contingencia pero son grupos de propietarios que no tienen la
condición de asumir funciones de una Junta legamente nombrada por la
comunidad y no tienen facultades para
efectuar gastos, pedir reembolsos ni ejecutar actos de administración, salvo la
potestad que el articulo 21 les confiere
solo para casos de urgente necesidad
¿No me queda claro si se puede o no utilizar el chat para
Las Asambleas? ¿Como aprovechar la presencia de 250 personas en el chat?
No podemos hacer asambleas por Whatsapp ya que este mecanismo lo usamos en el condominio por el beneficio que aporta la inmediatez de la mensajería instantánea, lo usamos para asuntos operativos relacionados con el agua, la seguridad, actividades diarias del giro del condominio y no para tomar decisiones formales y de obligatorio cumplimiento para los propietarios porque las decisiones formales ameritan que las formalicemos a través de los mecanismos legales que la LPH nos concede
Cuales son esos mecanismos: dos
1) Asamblea de Copropietarios ( Art. 24)
2) Carta Consulta (Art. 23)
PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN PARA TOMAR DECISIONES
Por favor podría indicar cuáles son los porcentajes de
participación y para toma de decisiones
Respuesta: Tengo un resumen que lo publiqué en una imagen y lo tienen en mi cuenta de Instagram, aquí va el link
https://www.instagram.com/p/CFIrRtenN0y/?igshid=2jt4nneo2i02
Las preguntas formuladas:
¿En cual articulo de la Ley está contenido el cobro de
Cuotas extra de forma acumulativa y sin vencimiento, es esto legal?
¿En cual articulo de la Ley se indica que las
administradoras pueden cobrar cuotas extra y sumarlas al monto de condominio?
Otra pregunta sobre el mismo tema:
Una administradora que incorpora un cobro extra al recibo
pero no hay ninguna asamblea que avale esto ¿Dónde se puede denunciar y como
administradora ella no debería ser garante de que se cumpla a cabalidad la ley?
¿Si un copropietario esta al día en el recibo de
condominio pero se niega a pagar Las cuotas extraordinarias aprobadas en
asambleas se considera insolvente?
Respuesta:
Con respecto a la Cuota Extra en el Condominio es importante aclarar que basta
que sea Gasto Común para que el propietario esté obligado a pagarlo, lo que
pasa en estos casos es que determinados Gastos salen de lo ordinario para
convertirse en un Gasto Extra, pero sigue siendo Gasto Común, y si está
contemplado dentro de la enumeración del Articulo 11 de la Ley de Propiedad
Horizontal, eso es de obligatorio pago para todos y no amerita consulta
Ahora bien, si esa cuota extra que tenemos en el
Condominio comporta una MEJORA, allí si necesitamos la aprobación del 75% por
mandato expreso del Articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, de manera que
es importante que revisemos que está contenido en esa Cuota Extraordinaria para
saber si la debemos consultar o no a los propietarios en cuyo caso acordamos el
tiempo durante el cual se fijan esas cuotas extra a todos los propietarios
Por ser un gasto común, debe ir relacionada en la
Planilla de Gastos Comunes o lo que conocemos comúnmente como Recibo de
Condominio, es importante documentar la obligación, recordemos que la planilla
de gastos comunes tienen fuerza ejecutiva y es allí donde debemos relacionar
todos los gastos para poder accionar su cobro ante el tribunal competente a la
hora de un incumplimiento por parte de los propietarios
Sobre este tema, hay
un trabajo interesante en el Blog de la Plataforma digital
allcondominium, los invito a seguirlos por Twitter e Instagram, me complace
indicarles que colaboro allí en la generación de contenido digital, aquí tienen
el Link
Aquí tienen este trabajo sobre la Cuota Extra en el
Condominio
https://allcondominium.blogspot.com/2016/10/cuotas-extras-en-nuestro-condominio.html
ESTRATEGIAS PARA COBRANZAS
CORTE DE SERVICIOS, ¿Es legal?
Se copia textualmente la pregunta formulada:
Que estrategia efectiva usar para que los morosos
paguen???... le cortamos los servicios?... los multamos?... digame por favor
porque ya esta bueno que siempre paguemos por los demás irresponsables.... Mil
Gracias
Otra pregunta: A los morosos consuetudinarios, como una
manera de presión se les puede por ejemplo, bloquear la llave del ascensor para
el uso del mismo.?
Que recomienda con un propietario que deba muchos meses
se condominio?
Que se puede hacer con los morosos, hay algún organismo al cual se puedan citar
para que cumplan con si obligación?
Se les puede prohibir el uso de algún servicio , como el
agua, como medida de presión para que cancelen su deuda?
Si hay alguna ley
que establezca el corte de algún servicios (agua, gas, decodificar la llave del ascensor), algún copropietario
moroso,
Se le puede
bloquear la llave magnética a una persona que debe dos o más meses?
Respuesta: Las gestiones de cobranza deben estar
orientadas al cobro ordinario a
los propietarios y en algunas ocasiones
a la vía judicial, que resulta siendo la vía idónea aunque no sea la más
expedita
Este trabajo de la cobranza amerita la intervención y
colaboración de las partes involucradas en esa tarea, Administrador, y Junta de Condominio y eso
debe ser efectuado de manera constante, siempre, que sea una tarea con la que
siempre estemos “encima” de la gestión de cobro, evitando lesionar derechos,
trabajemos en la cobranza de manera contínua, respetando horarios y evitando
que en tareas de cobranza, entremos en el acoso , hay que tener cuidado con eso
Proponer Convenios de pago es una herramienta que da
resultados, nada impide que podamos lograr acuerdos y que el propietario pueda
ponerse al dia
Levantemos la base de datos y vía correo electrónico
enviemos el estado de cuenta actualizado, en el mismo correo informe sobre las
cuentas, numero de Rif, banco donde el propietario puede cumplir con su
obligación, no siempre , pero sucede que
en muchas ocasiones queremos pagar pero no tenemos los datos a mano, aunque
crea que resulta redundante, informe en cada comunicación, cada correo, cada
mensaje….. Cuanto es la deuda, desglose por meses para que el propietario tenga
oportunidad de pagar un mes, dos meses, lo que vaya a pagar pero que tenga esa
información bien desglosada
En esa misma comunicación, correo, mensaje… indique los datos bancarios donde puede hacer su
pago, al deudor hay que ponerle todo bien detallado para que no haya excusa
Su carta de cobranza, correo, mensaje, debe tener lo que
llamamos un Pie de correo, es un dato FIJO que todas nuestras comunicaciones
llevarán, con esto que estoy citando, los datos bancarios con el mayor detalle
posible de la entidad bancaria donde el PROPIETARIO pueda efectuar su pago
Hagamos jornadas de cobranza en fechas próximas a
quincena, es una estrategia que da buenos resultados
Este asunto de
la Alta MOROSIDAD, ha creado muchos inconvenientes con algunas Juntas de Condominio que han tomado la decisión de suspender servicios básicos y
limitar uso de áreas comunes a los copropietarios insolventes. En la mayoría de
las veces, justifican la decisión amparándose en una Asamblea de
Copropietarios, y en muchas oportunidades crean Reglamentos que dentro de su
normativa, autorizan para suspender
servicios y limitar uso de áreas comunes, pues ni Junta ni Asamblea
están autorizadas para tomar estas decisiones arbitrarias o limitar derechos
del propietario, que aunque sea deudor, su condición de Propietario no la
pierde
Cuando hemos agotado gestiones de cobro
ordinarias, la forma correcta de
accionar el cobro por la vía inmediata siguiente es a través del Cobro de bolívares
ante los tribunales competentes, a través de un proceso judicial donde se
garantice el derecho a la defensa de las partes. En el caso de deudas de
condominio lo haremos por el procedimiento de la Vía Ejecutiva contenida en el
articulo 630 del CPC
Este tipo de actuaciones y medidas tomadas
por juntas y comunidades ha sido de manera reiterada atendida en procesos de
Amparo por nuestro máximo tribunal, la
Sala de Constitucional del TSJ, ha señalado que “tales actuaciones lesivas,
no sólo son censurables porque se arrogan de manera arbitraria y reprochable un
derecho del que carecen sino que fundamentalmente atentan contra los derechos y
garantías previstos en la Constitución” y en este sentido, ante una
arbitraria suspensión de servicios, o limitación en el uso de areas
comunes, los Tribunales de Primera
Instancia en lo Civil, acogiendo
sentencias dictadas por el TSJ que es lo conocemos como Jurisprudencias, han
declarado con lugar, la Acción de Amparo
Constitucional, ordenando a la junta de
condominio, el restablecimiento inmediato del servicio suspendido.
Pertinente indicar que estas decisiones
asumidas por algunas juntas de condominio, dan lugar, además, por parte del
propietario afectado, al ejercicio de las acciones judiciales correspondientes
por los daños y perjuicios que se causan a los agraviados, lo cual tendrá un impacto económico importante que
deberá ser asumido forzosamente por los co-propietarios en general, situación que
trae a su vez inconvenientes dentro de la propia comunidad, ya que no
debe atribuírsele a determinado copropietario, el pago de costas, gastos,
o indemnizaciones por actuaciones
asumidas por miembros de la junta de condominio, quienes deberán responder con
su propio patrimonio por actuaciones ilegales
ejecutadas bajo su administración, en todo caso, los eventuales daños
deben ser resarcidos o indemnizados por
quien de una manera directa los haya generado
CUOTAS EXTRA. COMO
COBRARLAS
Quisiera saber cuál es el mecanismo que se puede aplicar
a los morosos que no pagan cuotas extra que se solicitan y que fueron aprobadas
por mayoría?
Respuesta: Cuando tenemos cuota extra en el condominio, por
constituir Gasto Común, deben necesariamente ser relacionadas en la planilla de
Gastos Comunes que conocemos comúnmente como Recibo de Condominio, a eso se le
llama “Documentar la obligación” porque esa obligación de manera formal debe
estar contenida en la planilla de Gastos Comunes que conforme lo dispone el
Articulo 14 de la LPH, se le atribuye Fuerza Ejecutiva
El mecanismo de cobro es la gestión ordinaria, contínua,
de un recibo al cual está obligado por ley a pagar, La cuota extra genera intereses como
cualquier deuda civil, genera gastos de cobranza como cualquier gestión que
ejecutemos, y genera inclusive Honorarios Profesionales de abogados si conferimos
la cobranza a un profesional del Derecho
En algún sitio lei que la cuota extra no generaba
intereses, eso no es cierto, la Cuota extra , basta que sea gasto común para
que podamos aplicarle intereses y gastos como cualquier otro gasto ordinario en
el condominio
Si el propietario no paga su cuota extra, no puede
considerarse solvente, y la misma Fuerza Ejecutiva del recibo (donde debe estar
incluida esa cuota) es lo que va a permitir que su inmueble sea objeto de un
Embargo Ejecutivo , de allí la importancia de “documentar la obligación” de
manera correcta para que la misma sea exigible y ejecutable
EL VOTO DEL COPROPIETARIO INSOLVENTE
¿ En la carta consulta, se tomará como válido el voto de
un copropietario, que no ha pagado el recibo del condominio?
Respuesta: En Asamblea y en Carta Consulta, la condición de
propietario no se pierde no tener recibos pendientes de pago en su condominio,
la participación, el derecho al voto, son características propias del Derecho
de Propiedad, Nuestra carta magna, la CRBV garantiza el derecho de propiedad en
el Articulo 115.
PROPIETARIOS QUE SE DESCUENTAN GASTOS EN SUS RECIBOS
¿Como se hace cuando un
Propietario se descuenta un gasto común del recibo de cobro?
Respuesta: Todos los propietarios están obligados al pago de los
Gastos Comunes conforme la norma contenida en los articulo 7,11 y1 2 de la LPH,
de manera que el recibo debe ser pagado completo, si un propietario se
descuenta unilateralmente algún gasto,
el pago aportado se recibirá como Abono a deuda mayor, ese recibo
siempre tendrá ese saldo pendiente y el próximo pago deberá ser aplicado a la
deuda completa
La forma correcta de que el propietario objete gastos, la
vía, es otra. En ese caso tiene dos vías
1) Impugnar
la decisión que acordó el gasto si fuere el caso porque no todo gasto debe ser
objeto de aprobación de los propietarios , salvo que sean gastos por mejoras en
cuyo caso debe ser aprobado por el 75% de los propietarios
2) Tiene
la vía de la Oferta Real de pago y Depósito
Ambos procesos son sustanciados a través de los
tribunales competentes y será el Juez el que determine si procede o no esa
rebaja que pretende efectuar ese propietario de esos Gastos Comunes a los
cuales está obligado desde el mismo momento que firmó la compra de su apartamento y se obligó al
cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y su documento de Condominio.
INDEMNIZACIÓN A MOROSOS. LIMITES DE LO QUE PODEMOS
COBRARLES
De aplicarle la Indemnización a los morosos, ¿como se
debería de aplicar ? Y a qué (%).
Respuesta. La obligación de pago de Gastos Comunes, es decir, las
deudas de condominio son obligaciones civiles, se rigen por el Código
Civil, allí debemos observar lo
contenido en los artículos 1.264, 1.277 y 1.746 del Código Civil
El interés legal es el 3% anual y el convencional, es decir el que acuerden
las partes tiene su límite en el 12% anual, más allá de estos porcentajes es
considerado como Usura
ORGANISMOS PARA ACUDIR CUANDO NO ESTAMOS DE ACUERDO CON
DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y OTROS
Ante que organismo oficial pueden acudir los vecinos,
propietarios o inquilinos que no están de acuerdo con ciertas decisiones no
acorde con la leyes (documento de condominio, LPH, Código Civil, y otros) sin
tocar los tribunales y pueda servir de árbitro
Respuesta. Solo los tribunales son competentes para atender
pretensiones de los propietarios que consideren que la normativa contenida en
esos instrumentos jurídicos le desfavorecen
La instancia de la mediación que generalmente conseguimos
en Alcaldías, son eso, mediadores para
temas relacionados con conflictos comunitarios
USO DE AREAS COMUNES
USO DE ESPACIOS COMUNES POR UN PROPIETARIO QUE COBRA POR
ACTIVIDADES ALLI
Hay algún artículo en la LPH que regule el uso de
espacios comunes en los edificios, por parte de un vecino, para su uso
particular, sin tener ningún permiso o acuerdo de uso formal por parte de los
propietarios?, Uso de espacio que le genera ingresos económicos importantes?
Sobre todo cuando se le ha informado en varias oportunidades que debe solicitar
el permiso correspondiente y ha hecho caso omiso?
Respuesta: Si , la Ley de
Propiedad Horizontal establece en el articulo 3, cuales son las normas de uso y
disfrute que debe observar y cumplir todos los propietarios, y de manera
específica trae en el articulo 8, ese derecho de los propietarios de servirse
de las cosas comunes sin perjuicio del uso legítimo de los demás , en el caso
planteado estamos hablando de un uso indebido
de área común en beneficio propio de determinado propietario.
¿Un propietario puede instalar un aire acondicionado en
la fachada del edificio y utilizar el cuarto de basura, rompiendo la pared para
pasar el tubo o manguera de desagüe, sin autorización de la Junts de Condominio?.
Respuesta: Las áreas comunes deben ser respetadas por los
propietarios y cualquier elemento adicional que desee incorporarse a la misma
debe ser objeto de aprobación no de la Junta, de la asamblea porque pudiera
afectarse fachada y es un asunto que
sale de la esfera de la competencia de
la junta por ser un tema que corresponde decidir a la masa de propietarios
Romper paredes del cuarto de aseo pudiera causar daños a los bienes comunes,
son actos que necesariamente deben estar autorizados por la comunidad
Otra pregunta relacionada con Uso de Areas comunes:
Un propietario que posee varios vehículos ¿Puede utilizar
las áreas comunes como estacionamiento para ingresar personas ajenas a la residencia para mostrar los mismos?.
Respuesta: Es importante revisar las condiciones de cada caso,
si un propietario tiene tres vehículos y
los está vendiendo, lo ideal es que tal actividad la haga fuera del
edificio, no habría ningún inconveniente
en que reciba a uno o dos compradores si
está vendiendo un carro, no obstante el flujo de visita de extraños aumenta
cuando no está vendiendo un vehiculo sino varios
Dentro de las obligaciones contenidas en el articulo 3
LPH inherente a los propietarios tenemos la prohibición de ejecutar actos que
amenacen la seguridad de los propietarios o afecten su tranquilidad, es un
asunto que hay que manejar con mucho cuidado.
Otra pregunta sobre este tema:
Cuando hablan de áreas comunes para restringir a otros de
moverse con libertad en algunos casos, pero resulta que existen muchos vecinos
que han colocado rejas en las áreas comunes de su piso, para ellos estar más
resguardados o disfrutar de más espacios, ¿no es una violación de la Ley?
Respuesta: todo enrejado de áreas comunes va contra la
norma y es una violación a la Ley
ARRENDAMIENTO DE COSAS COMUNES
¿Se puede arrendar una cosa común, (cancha deportiva o
campo de béisbol) a otro copropietario, la aprobación de ese arrendamiento se
puede hacer a través de una carta consulta,
de ser positivo se puede protocolizar el documento de arrendamiento, en
la notaría o registro?
Respuesta: El arrendamiento de cosas comunes está prohibido
conforme lo dispone el articulo 31 de la LPH, de hecho es el artículo que
prohíbe a notarios y registradores que
protocolicen, autentiquen
documentos no solo de enajenación o gravamen, es decir, ventas o
constitución hipoteca sobre cosas
comunes, sino que prohíbe el arrendamiento , comodato o cualquier otra
negociación que verse sobre cosas comunes.
DEUDA CON CORPOELEC. RESPONSABILIDAD DE LA ADMINISTRADORA
La administradora del edf donde vivo manifestó en Enero
que la residencia presentaba una alta deuda con CORPOELEC y que por ese motivo
debían cobrar unas cuotas extras cargadas en el recibo mensual. Pregunto ¿cómo
es posible que el edf tuviera semejante deuda con CORPOELEC cuando se supone
que mensualmente la Administradora carga ese gasto y lo cobra en cada recibo?
Desde mi punto de vista esto es una negligencia de la administradora. No es
culpa de los copropietarios.
Respuesta: Son casos particulares que habría que
determinar responsabilidades del caso, en muchas ocasiones son los mismos prestadores
de servicios los que no presentan las facturaciones a tiempo y la comunidad
debe asumir en un determinado momento el pago de esa deuda , de allí la
importancia de que exista una Junta de Condominio para que ejerza esas
actividades de vigilancia y control que le impone la LPH
Se copia textualmente la pregunta:
una asamblea
convocando a los Copropietarios por el grupo del edif. En dónde ellos son. Los
Adms. De este grupo e incluyen al que ellos quieran...por consiguiente solo el
25 por ciento de Copropietarios fueron informados de esa asamblea...bajaron muy
pocos a esa reunión y una de esta dos personas se postuló como administrador y
la otra ayudante, desde entonces Lic. Es Administrador y toma cualquier tipo de
decisión sin tomar en cuenta a los Copropietarios que viven aquí. Está
estipulado legalmente que un Copropietario persona natural sea ADM. Por más de
dos años sin convocar asamblea para su reelección? No informa nada por
carteleras ni evidencia muestras de pagos a proveedores , tampoco a
trabajadores en este edif. Y le permitió al que era conserje vivir allí por
ocho años sin cumplir con la responsabilidad que a este le corresponde como
conserje....esto es legal?
Respuesta: La Comunidad debe velar por el cumplimiento de
la normativa contenida en el articulo 24 LPH a la hora de convocar su asamblea,
todos deben ser invitados al proceso y uno de los requisitos es la convocatoria
en prensa y la FIJACIÓN en areas
comunes, con eso es suficiente para que los propietarios sean debidamente
informados de su asamblea
El Administrador lo nombra la Asamblea legalmente
convocada y celebrada, y puede ser una persona natural, no hay problema con eso
porque lo permite la LPH en su articulo 19 , El Administrador dura un año en
funciones y está sometido a la obligación de rendir cuentas ante la comunidad
que lo designó
Lo del Conserje, le corresponde a la Asamblea de
Copropietarios, y no al Administrador, recordemos que el Patrono es LA
COMUNIDAD, la ley especial para la dignificación de trabajadores residenciales
excluye de manera expresa al Administrador de Condominio en esta relación de
trabajo
GASTO COMUN _ OTROS INGRESOS PARA AYUDARNOS EN EL
CONDOMINIO
¿Existe otro método dentro de lo estipulado en la
ley. Para recolectar dinero y realizar
trabajos en beneficio de la residencia
que aminore el gasto cargado por condominio o cuotas extraordinarias?
Respuesta: cualquier cantidad de dinero que necesiten
para realizar trabajos en beneficio de la residencia debe ser aportado por los
propietarios en proporción a su alícuota.
Aparte del Gasto mensual, tienen las cuotas
extraordinarias que permitan hacer frente a esos compromisos, salvo que
tuvieren bienes RENTABLES que así estén determinados en su documento de condominio
en cuyo caso la comunidad percibe un ingreso adicional y El Administrador debe aplicarlo a al Gasto
Común del Edificio conforme la previsión contenida en el articulo 20 literal d de la LPH
IMPUGNACION DE ACUERDOS LOGRADOS POR CARTA CONSULTA
¿Ante qué organismo se puede impugnar una carta consulta?
La Carta Consulta, así como la Asamblea, se impugna ante
el tribunal competente de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, a
través de Recurso de Nulidad contenido en el articulo 25 LPH y tenemos 30 días
para intentar la demanda de nulidad. Son competentes los tribunales Civiles.
En referencia a la asamblea virtual, asumiendo el
cumplimiento formal de la convocatoria como lo reza el reglamento de Condominio
y la LPH, cómo se maneja:
1.- La firma de
los asistentes en el libro de asambleas.
2.- Impugnación de
la asamblea porque indica que la modalidad virtual no es válida.
En referencia a la carta consulta tipo fórmula
electrónico, cómo manejar:
1.- Impugnación de
dicha carta por ser electrónica.
Respuesta:
Importante: ante la falta de una norma expresa que emane
de la autoridad competente y que regule
estos procesos telemáticos, es
importante que LA COMUNIDAD desarrolle su propio procedimiento con apego a la normativa vigente y que vamos
a aplicar en estos procesos, recordemos que son situaciones extraordinarias y
atípicas y nos toca como COMUNIDAD la creación de nuestros mecanismos por la
vía virtual
Una ley que nos va a ayudar mucho en este proceso es la
Ley sobre mensaje de Datos y firmas electrónicas, no es una ley nueva,
Venezuela tiene legislación en materia informática y esta Ley particularmente
es del 29/2/2001, es decir tiene 20 años
revisen bien porque les va a ayudar muchísimo
Muchos
condominios han adoptado en ese procedimiento que les indico, dada la
excepcionalidad que lo amerita, que la manifestación de los propietarios se haga a través del voto electrónico, y solo
firman el acta en el libro, El Administrador y los miembros de la Junta de Condominio,
quienes deben dar fe de la recepción del voto del propietario por correo eléctronico donde el
registro audiovisual de la Asamblea efectuada por medios telemáticos, forma
parte del Acta. Repito, todos estos detalles los debe recoger la comunidad en
un procedimiento que sirva no solo para esta época de Pandemia sino para futuras contingencias.
Lo de la impugnación de la Asamblea y la Carta Consulta,
sea en formato presencial, sea en formato virtual, le corresponde a los tribunales
competentes, el propietario ejerce su Recurso de Nulidad con fundamento en el
articulo 25 LPH , es importante que estemos claros que tenemos 30 días
para interponerlo.
AGUA POR CISTERNA. ¿ES GASTO COMUN?
En referencia al gasto común de cisternas. La junta de
Condominio indica que si la comunidad lo desea, que se organice para contratar
cisternas pero ellos no se van a encargar de la recolección ni de nada en el
proceso:
1.-:Esa responsabilidad la puede evadir?
2.- La compra de agua a través de cisternas es un gasto
común?
Respuesta: El suministro
del servicio de agua no depende ni es responsabilidad de la Junta de Condominio
sino del prestador del servicio, llámese Hidrocapital por citar el que tenemos
en Caracas
DESINFECCIONES EN EL EDIFICIO
Mi pregunta es acerca de las desinfecciones lo pregunto
porque soy de Castillejo .guatire y al lado está el h.g.g.g un hospital
centinela
Respuesta: esto bien puedes coordinarlo con la Alcaldía
de su Jurisdicción que seguramente tienen Jornadas de este tipo en los edificios
Caso de constructora que entrego el inmueble si el
acondicionamiento completo: ascensores, bombona de gas, canalización de aguas
de lluvias. Mi pregunta referida si aún
recibiendo el inmuebles en esas condiciones se puede presionar o
responsabilizar a la Banco Financiador a concluir las obras inconclusas?
Respuesta: Es con la Constructora o el Promotor
Inmobiliario con quien hicimos la negociación con quien debemos entendernos y
en todo caso exigir la culminación de las obras conforme la OFERTA DE
VENTA que nos hicieron. La entidad
Bancaria es un tercero que financió la Obra, pero la responsabilidad hacia los
propietarios es decir, los COMPRADORES,
le corresponde a la Constructora
TRABAJADOR RESIDENCIAL
¿Es obligatorio pagar un bono adicional en $ al
trabajador residencial porque esto fue una decisión de la mayoría ni siquiera
reunida sino conversada en mensajes de whatsapp? ¿Qué pasa si uno se niega?
¿Tiene la autoridad la Junta de
condominio de aumentar el sueldo al trabajador residencial sin haber consultado
con la asamblea de propietarios?
Respuesta: Esto es un tema que hay que revisar con
cuidado porque tiene muchas aristas, sobre todo porque las Juntas de Condominio
han tenido que ajustar el ingreso de los trabajadores de manera forzada a un
monto que se ha fijado en los portales de la seguridad social donde observamos el uso de bases salariales distintas al
salario mínimo, lo cual aún cuando reflejan un importe mínimo para efectuar los aportes patronales, no han aparecido en Gaceta, ello ha traído como consecuencia que se haya tenido que
efectuar este tipo de ajustes para poder dar cumplimiento a los aportes
patronales por parte de la comunidad
La ley de dignificación de los trabajadores
residenciales, que por cierto cumple 10 años este 6/5/2021, dispone que la CONTRATACIÓN del trabajador está a cargo de la Comunidad, tanto
contratación como despido, de manera que es una Decisión que descansa en la
Asamblea y no en la Junta de Condominio y así lo dispone el articulo 11 de esta
Ley, no obstante la misma Ley dota a las
Juntas de Condominio en ese mismo articulo 11
que es responsabilidad indelegable de la Junta de Condominio lo que corresponde a las obligaciones
derivadas de la relación de trabajo existente entre la comunidad y ese
trabajador y es por ello que hay ajustes que las Juntas han tenido que efectuar
que se encuentran plenamente justificadas conforme lo acabo de expresar
No obstante lo anterior,
la comunidad debe tener conocimiento de esta atípica situación y en todo
caso es quien debe acordar eventuales Bonos a trabajadores que pudieran
impactar en el Gasto Común del edificio tal como fue formulado en la pregunta
sobre Bonos en moneda extranjera, no solo por el importe sino por las
consecuencias que un pago como este pudiera acarrear a toda una comunidad.
Fin de las respuestas del Foro Chat
Yelitze Cortez
Mayo 2021
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