Las preguntas mas frecuentes de los CONDOMINIOS EN CUARENTENA
CONDOMINIOS EN CUARENTENA. Respuestas formuladas en Foro Chat
El pasado
jueves 7 de mayo de 2020 tuve la oportunidad de participar como Ponente en el Foro Chat organizado por mis amigos de la Asociación Civil Urbina Alta (ACUA) y Caracas Ciudad Plural aquí en la ciudad de Caracas, con la participación de vecinos interesados en
tema vinculados con el CONDOMINIO EN CUARENTENA, y a propósito de las dudas que
nacen con motivo de la Medida de Estado de Alarma en todo el territorio
nacional y la forma de manejar ciertos asuntos en los condominios
Fue oportunidad
propicia para brindar información de como manejar lo relacionado con las
decisiones en los edificios, sobre todo ante la imposibilidad de efectuar una
asamblea presencial por las limitaciones que trae lo de la reunión de personas,
y el respeto a la distancia social y la cuarentena como medidas de contención a
alos fines de evitar contagios por Covid 19, sobre las relaciones de trabajo en
pandemia y el manejo de los gastos y las cobranzas en época de coronavirus entre
otros temas tratados
De tal
actividad surgieron muchas preguntas, algunas de ellas fueron respondidas en el
mismo Foro Chat, las demás, por la cantidad que alcanzaron las interrogantes, donde muchas de ellas no guardan relación con el tema planteado, pero que en cierta
forma son dudas generalizadas en los condominios, van las respuestas en esta entrada tal como lo ofrecí a los
participantes.
Aquí van todas las
respuestas inclusive de aquellas que les suministré por voice en el Foro Chat, la publicación que aquí hago la formulo en términos generales, no contienen datos ni se pueden atribuir a ninguna persona en específico. Van respuestas en terminos generales , esta información es de utilidad para los interesados que participaron en el foro chat, y para aquellos que no lograron ingresar por los cupos agotados, tienen aquí la información esperando sea de utilidad.
Las
preguntas las copié TEXTUALMENTE como fueron formuladas y van tal cual lo expresaron los participantes, solo contiene la edición de aquellas que expresaron lugares, y no cito aquí nombres ni datos.
Se excluyen
las preguntas formuladas y que versan sobre temas de CUOTAS EN DOLARES, INDEXACION, MULTAS, PRONTO PAGO, ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO espero poder apoyarles con eso en otra oportunidad donde estos sean los temas a tratar.
En mis redes, que aquí les copio, estaré posteando parte de esta información para que la tengan por allá también, los invito a revisar por allá y estar pendientes de otros termas de interés relacionados con el CONDOMINIO y de otras actividades como esta que seguramente podré ofrecerles en otra ocasión.
Muchas
gracias a todos
Abg. Yelitze Cortez
Twitter: @cortezyelitze
Instagram: @con.dominio
Asambleas y Cartas Consulta
Asambleas virtuales
“ mi pregunta se puede celebrar una asamblea de manera
virtual para nombrar nueva junta a pesar de la situación que estamos viviendo,
y como la hacemos para que sea legal.”
Perfectamente, de hecho es la única manera, con vista al Decreto de Estado de Alarma que
suspendió toda actividad que suponga reunión de personas.
Para que la decisión esté ajustada a derecho:
-
Revisar documento de condominio
-
Cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal
-
Adaptar la consulta al formato electrónico
conforme la normativa contenida en la Ley sobre Mensaje de datos y firmas
electrónicas
“Las cartas consultas pueden sustituir las asambleas desde
el punto de vista jurídico si son bien realizadas gracias”
Las Cartas Consulta tienen eficacia jurídica como lo tiene
una Asamblea porque ambos mecanismos están previstos en la Ley de Propiedad
Horizontal. La asamblea es la reunión presencial y la Carta Consulta es el formato escrito.
Ambos tienen sus requisitos de validez en en los artículos 23 y 24 de la Ley de
Propiedad Horizontal. Para revisar la Ley de Propiedad Horizontal haga click
aquí
La Carta consulta no va sustituir a las Asambleas porque una
reunión presencial, con la participación y la deliberación de los
copropietarios siempre va a ser preferible y no va a ser sustituida por la
Carta Consulta. Ambos mecanismos pueden
coexistir perfectamente. Combinaremos ambos
En esta ocasión de Cuarentena por Covid, por vía de
excepción, es la única forma que debemos emplear considerando la imposibilidad
de efectuar reuniones de personas como medida de contención para evitar
contagios por Covid 19
“se pueden hacer cartas consulta con formato Google Form”
Perfectamente podemos hacer cartas consulta con formato de
Google Form o cualquier otro en la red siempre que se cumpla con los requisitos
de la LPH siempre que:
Las preguntas sean claras y manifiesten de manera
inequívoca que es lo que se propone a la consideración de los propietarios
Que se brinde la opción para responder afirmativo y negativo
Que no contenga palabras que tiendan a confundir
la manifestación de voluntad del
propietario o sea una redacción que induzca al error por lo ambiguo del
planteamiento
Que no lleve a una aprobación amplia, por ejemplo: nada de ----- SI a todo-----
Todo el planteamiento y las respectivas preguntas deben
estar lo más detallado posible.
El problema no es el formato electrónico, podemos usar
Google Forms, Quiz bean, forms type, u
otro formulario que existe en la red, lo importante es adaptarlo a la formalidad
de la Consulta Escrita, recordemos que la Carta consulta no es una simple
encuesta, es uno de los mecanismos que el legislador puso a disposición de las
comunidades de copropietarios y hay ciertos requisitos que hay que cumplir,
ellos están contenidos en el articulo 23 LPH.
Carta Consulta 1 semana antes de la
cuarentena
“1 Semana antes de la Cuarentena se hizo una Consulta
escrita sobre el cambio de una bombona de la compañía que nos surte el Gas, esa
Consulta queda sin efecto o Dicho gasto se puede aplazar pero tendrá validez o
se debe hacer Otra cuando todo vuelva a la normalidad”
Toda consulta efectuada antes de la cuarentena y que haya
quedado a mitad de camino, debe culminarse, en este caso lo que va a pasar es
que nos vamos a demorar un poco más en terminarla, por las limitaciones propias
de la cuarentena, pero esa consulta es válida, no hay que hacer otra. Si la
comunidad, LA COMUNIDAD decide dejar sin efecto esa decisión, debe revocar el
acuerdo logrado de la misma manera como lo aprobaron.
Lo que no podemos es pretender hacer valer esa consulta
mucho tiempo después, por ejemplo: pasamos la consulta, los propietarios
firmaron, y GUARDARON, ARCHIVARON esas firmas, no se culminó el proceso, no se
notificó nada, no se levantó ACTA con resultados. Esa Consulta a medio
camino de hace seis meses atrás o de hace un año no es valida
ahorita porque en ese periodo el que firmó pudiera no ser propietario, o haber
cambiado de opinión por haber pasado tanto tiempo .
Diferente es haber culminado el proceso completo, de ser así
esa decisión surte los efectos legales correspondientes.
Junta de Condominio
“ pertenezco a la junta de condominio de un
edificio, soy tesorero , y desde hace 3 años hago la función de
administrador , y recibo la exoneración del recibo de condominio , al yo
retirarme me tocaría un arreglo ?”
No le toca un arreglo porque no hay los elementos de una relación de índole
LABORAL
“pregunto en este
tiempo de condominio en cuarentena, es legal que la Junta se reúnan ellos y
tomen las decisiones, ya que no puede haber asambleas de propietarios”
El hecho de que no podamos reunirnos PERSONALMENTE no
significa que la junta se va a reunir y deje por fuera a los propietarios. Hay
que estar claros que hay reuniones de junta donde no necesariamente deben
participar los propietarios. Todas las decisiones sujetas a la aprobación de
una asamblea, debe ser tramitada a través de la consulta escrita a todo los
propietarios.
Respetamos la cuarentena y respetamos la participación de
los propietarios en los asuntos que deben ser sometidos a su consideración
Lo demás: temas que maneja la junta y que está dentro de sus
facultades, se pueden reunir ellos sin necesidad de convocar a los demás
“un condominio que la junta estaba vencida y renunciaron los
miembros principales y un grupo de propietarios colaboradores se propusieron una carta consulta cómo junta y
una vez suspendida la cuarentena llamarían a Asamblea para su ratificación es
válido”
Es válido que ante el vencimiento del período de un año que
dura la junta en ejercicio de sus funciones, se tramite una Carta Consulta para
designar nueva junta de condominio, de hecho, actualmente es el único mecanismo posible, dada la imposibilidad de
efectuar asamblea por la prohibición que trae el Decreto de Estado de Alarma
Un solo grupo de
propietarios no puede proponerse ellos mismos como junta y asumir que con eso
es suficiente para ostentar cargos dentro de este órgano por cuanto su
nombramiento debe efectuarlo LA COMUNIDAD.
Lo que pueden hacer es:
-Hacer un llamado general, a toda la comunidad, indicando
que se abren las postulaciones para que cualquier propietario interesado
manifieste su voluntad de formar parte de la junta de condominio. ¿ Esto para
qué? para que no sea solo ese grupo que se propuso como junta, sino que se
brinde la oportunidad a todos de participar
- Los propietarios interesados hacen llegar una carta simple
de postulación, algo sencillo, donde acrediten condición de propietario,
requisito indispensable para formar
parte de la junta de condominio
- Luego de recibir todas las cartas de postulación es que
vamos a pasar la Carta Consulta
No hay necesidad de posteriormente llamar a Asamblea para
ratificarlo. La Carta consulta es válida por sí sola, por disposición expresa
de la LPH
“En mi edfc se realizaron asambleas en dic no hubo
asistencia y luego finales de enero y solo 12 personas. Después pasaron una
carta para postulaciones confusa. Resumen la Junta anterior no se reeligió y
sigue en funciones. Pero los ppales son morosas de 3 a 5 recibos y dijeron por
grupo Wassap que han comprado$ . Esto no fue notificado ni autorizado por
comunidad ..es legal. Cómo protestarlo y base legal”
Ante diversos conflictos en su comunidad, manejos
irregulares de las cuentas, falta de notificación a propietarios, y demás,
tienen la opción de acudir ante Justicia Municipal o Juez de Paz que tienen
competencia para iniciar procesos de conciliación por conflictos comunitarios
“ una persona que no es dueño del inmueble, pero es
concubino, o esposo del propietario y no figura en el documento de propiedad
puede ser miembro de junta, yo considero que no. pero el alega que hay una
relación matrimonial o concubinaria y alega que está legitimado con la anuencia
de la administradora, en ese sentido si
eso fuese cierto y legal podría también ser un hijo miembro de junta a pesar de
no ser propietarios en ambos casos antes señalados, gracias”
Aunque no figure en el documento de propiedad, el otro
cónyuge puede perfectamente formar parte de la Junta de condominio, uno solo de
ellos, los dos no. Salvo que el
matrimonio se haya celebrado con el régimen de separación de bienes
Sobre el “concubinato” que en nuestra legislación se le
conoce como Unión Estable de Hecho, aunque se le asemeje al matrimonio no
ostenta la condición de propietario que es el requisito indispensable para
formar parte de la junta de condominio, igual situación aplica para el hijo del
propietario, es su hijo, pero no ostenta la condición de PROPIETARIO.
“Un matrimonio puede ser miembro de la Junta de Condominio?”
Uno solo de ellos, los dos no
“es legal que un miembro principal de la Junta (presidente)
renuncie y el mismo nombre al nuevo presidente, sin consulta de los
propietarios”
No, carece de validez esa designación ya que es la Junta de
Condominio la que en su seno designa a su presidente.
En ese caso, la Junta
de condominio es designada por la Asamblea de copropietarios, luego la
junta de condominio elige a su Presidente de su seno, es decir la asamblea no
interviene en la designación del presidente, sino entre los miembros de junta.
“De vencer el período de gestión de la junta de condominio
durante la vigencia del decreto de alarma, que se debe hacer entendiendo que se
tiene que realizar una rendición de cuentas y elección de nueva junta”
Si pueden esperar y la cuarentena no demora tanto, mientras
preparan el informe de cuentas y organizan la asamblea, se celebra apenas se
reactive la cuarentena
La otra opción es efectuar una Carta Consulta con la entrega del informe de
cuentas, con suficiente anticipación para que los propietarios lo revisen y en la misma carta consulta se designa la
junta de condominio
Antes de esto, debemos hacer un llamado previo llamado a
postulaciones para que los interesados manifiesten su voluntad de formar parte
de la junta de condominio
Cuotas especiales fijadas antes de la
pandemia
“ se pueden cobrar las cuotas especiales q se establecieron
antes de la pandemia, y como se hace con las personas morosas porque el
condominio tiene obligaciones q cumplir”
Es válido todo acuerdo tomado antes de la Pandemia, es la
misma comunidad que decide que difiere, que demora, que pospone. Si se
aprobaron cuotas especiales y la comunidad considera que la situación no
permite efectuarlo, coordina lo necesario y difiere el cobro de esas cuotas,
pero todo lo que aprobamos antes, tiene
plena validez
CONSERJE. Trabajador Residencial
“Se puede considerar como desmejoras al trabajador
(Conserje) el cambio de actividades laborales , cuando no le fue notificadas a
su ingreso y han transcurrido varios años.”
Es importante que las partes firmen Plan de Trabajo y Contrato
de trabajo
El trabajador puede alegar desmejora y hasta despido, si se
le exige el cumplimiento de labores no contempladas en su contrato y su Plan de trabajo. De allí
la importancia de firmar ambos documentos
“Me gustaría leer su sugerencia ante una situación
presentada en condominio donde la trabajadora Residencial quiere que se le
permita recibir en apto (exconserjeria) la visita una nueva pareja,se debe permitir?,se le
puede prohibir?, de ser afirmativo,se le puede restringir con un horario de
visitas?”
El trabajador residencial, conforme lo dispone la Ley para
la Dignificación de Trabajadores Residenciales, es un miembro más de la
comunidad, son considerados habitantes de la comunidad, de manera que puede
recibir visitas sin ningún
inconveniente. El trabajador vive en la vivienda que se le asigne, con su grupo
familiar.
“Si un trabajador residencial fue despedido por no cumplir
con sus obligaciones, se podrá desalojar del apartamento de conserjería i?
Estando vigente el decreto en contra del desalojo arbitrario o habrá un
mecanismo legal diferente para manejar un tema como ese.? “
El inmueble que
sirvió de vivienda del trabajador residencial debe ser entregado al patrono al
término de la relación de trabajo y cuando la comunidad haya cumplido con el pago de las prestaciones
derivadas dela relación de trabajo, el
trabajador tiene 3 meses para entrega la vivienda, ello de
conformidad con lo dispuesto en el articulo 40 de la Ley especial
La jurisdicción legal aplicable es la LABORAL, no es una
relación arrendaticia
Para ampliar temas relacionados con el trabajador residencial, aquí en mi Blog tienen una
entrada con temas interesantes sobre este trabajador del Condominio
“Que ocurre si el trabajador residencial para el momento del
decreto , se encontraba de vacaciones .., ? Se interrumpe y tiene que regresar
a trabajar ? “
La relación de trabajo se suspende, por tanto las vacaciones
se suspenden también por efectos del Covid 19 .
“En este tiempo decretado como cuarentena, se puede tramitar
vacaciones a la trabajadora residencial “
Las vacaciones deben acordarse entre trabajador y patrono,
no es un acto unilateral del patrono, sino de mutuo acuerdo entre las partes.
Si la trabajadora residencial voluntariamente solicita sus
vacaciones, la comunidad se las otorga, y ella las disfruta. Es algo que debe
nacer de la voluntad de la trabajadora
“Una conserje apoyada por una Junta de Condominio puede
desconectar los ascensores de un edificio alegando que no tiene adecuados
productos de limpieza y que está acción protege al edificio de contagio de
covi19.”
No es una decisión que depende de la trabajadora, es una
empleada y dentro de sus funciones no está manipular el sistema de ascensores
“Buenas tardes, en el edificio de un familiar la trabajadora
residencial cobra por colocar el agua en el edificio...amparado por la
administradora que carga dicho gasto en el recibo de Condominio.... pregunto es
esto correcto?”
Las funciones de la trabajadora residencial conforme lo dispone el Articulo 4 de la Ley
para la Dignificación de los Trabajadores Residenciales, son: la limpieza y aseo de
las áreas comunes de un inmueble
Colocar el agua no está dentro de sus
funciones.
“ Por situación de racionamiento de agua, se le paga al
conserje aparte, de su sueldo y cesta tickets, un pago único mensual por
colocarla los fines de semana, ésto implicaría incremento en sus prestaciones?"
Es un trabajo adicional a sus labores, y es un pago
adicional, que si es efectuado periódicamente, no solo puede formar parte de
sus prestaciones por la relación de trabajo, sino que tiene actividades
distintas que deben regular conforme previsiones de la lopcymat, manipular
sistema de bombeo de agua tiene sus riesgos, y la trabajadora debe conocerlos
“La trabajadora residencial de mi edificio está cobrando una
bonificación extra por limpieza profunda. Que debe entenderse por limpieza
profunda. ? Limpiar no está dentro de sus funciones”
Las funciones de la trabajadora residencial conforme lo dispone el Articulo 4 de la Ley
para la Dignificación de los Trabajadores Residenciales, son la limpieza y aseo de
las áreas comunes de un inmueble de
manera que la limpieza está dentro de sus funciones y si cumple bien su trabajo
dentro de la jornada destinada para ello, no tendría necesidad el edificio de
contratar una limpieza profunda adicional.
“Puede una trabajadora residencial negarse a efectuar sus
labores habituales de limpieza alegando que estamos en cuarentena?”
Bien puede hacerlo, es válido que quiera respetar la cuarentena. En ese caso la relación de trabajo se suspende, es decir ella no está obligada a prestar servicio y el condominio no está obligado a pagar su salario.
“Es legal que la trabajadora residencial se ofrezca a hacer
trabajos que no le corresponden y luego los cobre? Cómo por ejemplo pasar
llaves a las puertas del edificio y poner candados en las puertas del
estacionamiento”
Es un trabajo diferente a sus funciones, perfectamente se
puede coordinar que pueda ejecutar otras actividades y así no contratamos
personal ajeno para esas labores que bien puede hacerlas ella
“Es competencia de la
trabajadora residencial hacer la contratación de proveedores funciones pero se
de la Junta de condominio?”
La contratación de proveedores definitivamente NO es función de la trabajadora residencial
Perturbación a la tranquilidad de
vecinos
“que se puede hacer con vecinos que instalan aires
acondicionados ruidosos, prendidos 24 horas y no dejan dormir. Se ha hablado con
ellos y no les importa”
Revisen su documento de condominio y reglamento ya que deben
tener allí las normas relacionadas con la perturbación a la tranquilidad a los
demás
Si han hablado con ellos y no les importa, pueden acudir
ante el Juez de Paz que tiene competencia para dirimir conflictos comunitarios
Proveedores de servicios y Pandemia
“las empresas o personas que realizan el mantenimiento a los
ascensores, sistemas Hidroneumaticos, puertas de estacionamientos etc
(mantenimiento mensual preventivo ) y
que por motivo de la cuarentena ,sumado a la falta de gasolina y el pesimo
servicio de transporte , no lo estan haciendo , se les debe de pagar ese
servicio. “
Es importante que revisen el contrato que firmaron con su
proveedor, allí se debe haber previsto esta situación. Si el proveedor no pudo
cumplir y ustedes no recibieron el servicio, están en suspensión y no deben
pagar por un servicio que no se les haya prestado. Hay edificios que han negado
la entrada al proveedor, aprovechándose de la situación para no pagar el
servicio porque venían con alguna deficiencia o disconformidad, en ese caso si
el PROVEEDOR no ejecutó su trabajo por impedimento de la comunidad, deben revisar
el contrato para verificar que pactaron las partes
La mayoría de los proveedores ha prestado servicio regular
en las residencias, con algunas limitaciones propias de la cuarentena pero
lo han estado ejecutando, de manera que es necesario que las PARTES logren
amistosamente un acuerdo con respecto al servicio ofrecido y el ejecutado
Cobro de uso de áreas comunes
“para modificar montos de cobro por uso de áreas comunes,
con que porcentaje se puede aprobar”
La mayoría de los copropietarios deciden que monto fijar
para este tipo de cobros, generalmente se destinan a la reparación o
mantenimiento de las áreas a utilizar
“: existe una normativa que regule las asambleas
extraordinarias y las cuotas extras?”
Generalmente lo dispone el documento de condominio para el
caso de las asambleas ordinarias y extraordinarias, si nada dice al respecto,
se entiende que la Asamblea Ordinaria es que la hacemos anualmente para
designar Junta de condominio y entregar el Informe de cuentas. Las
extraordinarias: cada vez que la situación así lo amerite
Cuotas extra: no está
regulado en la ley, generalmente está constituido por esos gastos
extraordinarios que tenemos que enfrentar en nuestro edificio, es un gasto
común y como tal se relaciona en el recibo de condominio, genera intereses como
cualquier recibo.
Administradoras
“si en el edificio hay una administradora y tuvo un error en
el recibo de cobro, es legal que la Junta de condominio en reunión decida que
la comunidad deba pagar y le será descontado el mes siguiente, debido a que la
administradora no puede laborar”
Deben revisar que fijaron las partes en el contrato para
esos casos. Si hubo un error, la parte que lo cometió debe asumir el costo.
“: la administradora tiene la potestad de aumentar sus
honorarios cada vez que quiera o cuál debe ser el procedimiento, porque en el
edificio nunca le consultan a los propietarios”
Importante revisar el contrato de servicios para verificar
que acordaron las partes con respecto al incremento de honorarios
“La administradora de mi residencia esta cobrando un monto
de 500.000 por concepto de pago x gestion del pago impuesto sobre la renta, mi
pregunta es: ese cobro es correcto o esa gestión no esta estipulada en sus
honorarios? “
Esa respuesta la tienen en el contrato de servicios que
firmaron con su Administrador, deben verificar que incluye sus honorarios.
Generalmente este tipo de gestiones no entran dentro de los honorarios
pactados, por ello los facturan por separado
“la Administradora en menos de tres meses ha aumentado los
servicios , aparte no hay seguimiento de cobranza , no presenta balance fin de
año. Cuales son las funciones de los adm
de condominio ?”
No solo las administradoras, la mayoría de los proveedores
de servicios ajustan sus honorarios mensualmente por la realidad económica de
nuestro pais y que implican el ajuste de honorarios en ese periodo
Sus funciones están contenidas en el articulo 20 de la Ley
de Propiedad Horizontal. Puede ver la Ley haciendo click aquí
“ La administradora cobro 1500000, por actualizaciin del
Rif eso es correcto porque segun ella tuvo que pagar un gestor que le parece”
Es un trámite gratuíto que bien pudieron hacer ustedes
mismos, lo que pasa es que muchos edificios deciden no hacerlo por considerar
que es una gestión engorrosa, no tienen tiempo o simplemente delegan en un
tercero esa diligencia.
Si su Administradora
tuvo que contratar un tercero para gestionar ese trámite, es lógico que facture
honorarios por el servicio. Es algo que tuvieron que haber conversado las
partes previamente
Autorizaciones para
asistir a una asamblea
“Buenas tardes, disculpen tantas inquietudes entiendo que se
puede utilizar la carta poder o simple autorización para que una persona ajena
( otro propietario o familiar que habite en el inmueble), a la propietaria vote en una asamblea, en el
caso que se utilice para la designación de una persona para una nueva junta,
que otro anexo o respaldo debe llevar la misma, para que no digan que no es
legal o válida “
Si, se puede utilizar una carta poder o simple autorización
para que un tercero represente al propietario que no puede asistir a la
asamblea. Esa persona tiene derecho a voz y voto pero no puede postularse a
formar parte dela Junta de condominio por ser cargos reservados a propietarios.
La autorización la
firma el propietario, debe anexar copia del documento que le acredite su condición
y copia de la cedula de identidad.
Mudanza de otro
municipio . Normas prevención COVID
“ quisiera hacer una pregunta sobre un caso presentado hace
poco en la Urbanización. A pesar de la Cuarentena se produjo una mudanza en uno
de nuestros edificios. Eran 5 miembros de una familia que provenían de otro
Municipio y los vecinos veían con temor la posibilidad de que eso rompiera el
manejo adecuado de las normas para combatir el Covid 19 dentro del Condominio.
¿Se podía denunciar ante la autoridad sanitaria la situación? La idea es
preservar la vida de los residentes del Edificio mayores de 65 años y por ende
proteger la población en riesgo. Que hacer como Condominio frente a este hecho?”
Estamos en el derecho de tomar las previsiones sanitarias
para evitar contagios por Covid. Yo no llamaría denuncia a la actividad a
ejecutar, simplemente tomaríamos la prevención de solicitar la colaboración de
la autoridad sanitaria correspondiente si tenemos motivos o sospechas para
considerar que los nuevos vecinos que se mudaron al edificio pudieran ser un
riesgo de contagio, es la autoridad sanitaria quien debe tomar las medidas
correspondientes.
La comunidad puede solicitar que esos nuevos vecinos
permanezcan de manera prudencial y como medida preventiva, unos 15 días en
cuarentena, por ser el tiempo suficiente para determinar si una persona puede
tener el virus o no
Gastos antes de la Pandemia
¿Es legal que el recibo de condominio refleje cobros oir
concepto de compra de materiales y mantenimiento de piscina en tiempos de
pandemia sin que esté servicio de haya realizado precisamente por la
cuarentena?
Puede suceder, perfectamente pudimos haber concretado una
compra antes de la pandemia y los materiales los tiene el proveedor, o los
tenemos en el edificio y quedó pendiente su ejecución.
Exoneración de gastos
“en el edif hace años se exonero a unos propietarios por su
condicion de salud, la Junta de condominio actual realizó una Asamblea, sin
colocar ese punto para discucion y con 10% de la comunidad que asistieron, le
quitaron el beneficio es legal ese procedimiento”
Todos los propietarios están obligados al pago del Gasto
Común en proporción a la alícuota, la única manera que se le exonere a un
propietario el pago del condominio es que los demás copropietarios asuman ese
gasto, ello solo se logra con la aprobación del 75 por ciento de los
propietarios de conformidad con lo establecido en el Articulo 11 literal b de
la Ley de Propiedad Horizontal.
Gastos reparaciones apartamento
ocasionado por área comun
Los gastos por reparaciones generadas en un apto cómo
consecuencia del desgaste de un área común , ¿Corre por el condominio o por el
condominio.?, Ejemplo vencimiento de tuberías de aguas negras.
Generalmente los daños ocasionados por cosas comunes a los
apartamentos particulares, corren por cuenta de la comunidad. Ejemplo: azoteas
que son áreas comunes (porque no todas son áreas comunes va a depender de lo que disponga el documento de condominio. Si esa azotea que
es área común no se ha impermeabilizado y causa daños al techo del apartamento
del ultimo piso, es la comunidad quien debe asumir el gasto de esos daños.
Igual aplica al caso de las tuberías, deben revisar que
dispone el documento de condominio
Gastos por reparaciones en áreas
comunes
Las reparaciones en
áreas comunes como terrazas , ¿Deben ser canceladas por condominio o el
propietario?
Si la terraza es área común, le corresponde a la comunidad.
Revisen su documento de condominio
“.el arreglo de la azotea del PH corre por cuenta del
propietario, o por cuenta de todos los dueños de los s apartamentos”
si constituye área
común le corresponde a la comunidad de copropietarios, revisen su documento de
condominio. La mayoría de los documentos establece que eso es un área común.
GASTOS – FACTURAS
“ Es legal que se justifiquen los gastos de un Condominio
con facturas ni consideradas como legales por el Seniat?”
Lo correcto es que los gastos tengan los soportes de factura
formal conforme normas de la autoridad tributaria.
“Mi pregunta es si se deben suspender el mantenimiento de
ascensores, reparacion del sistema de acceso a la residencia con llaves de
contacto y fumigaciones como parte del control de gastos comunes.”
No es recomendable suspender mantenimiento de cosas comunes
y reparaciones porque ello amenaza ruina, puede causar daños y causa un impacto
en detrimento de la calidad de vida de los propietarios.
Hay medidas que el edificio puede tomar conforme la
disponibilidad financiera del edificio pero definitivamente suspender servicios,
reparaciones y mantenimientos no porque ello atenta contra bienes comunes
“Una junta de condominio, puede rescindir un contrato, que
nunca presentó a la comunidad, de la administradora, sin autorización de la
comunidad de propietarios y autonombrarse administradores?”
El nombramiento y la revocatoria del administrador es una
potestad que descansa en la asamblea de copropietarios conforme las previsiones
legales contenidas en el articulo 19 de la Ley de propiedad horizontal
“ Una Junta puede indicarle a una administradora
bloquear el acceso a la página web de
esa, para reportar pagos o saber sus saldos a pagar, con 2 meses de deuda, sin
que una asamblea de propietarios se lo autorice?”
La Administradora no está obligada a acatar instrucciones
emanadas de la junta ni de la asamblea cuando tales decisiones menoscaben
derechos de propietarios
“ Una Junta de
condominio, puede contratar un asesor de condominios y con pago en doláres, sin
que una asamblea de propietarios se lo autorice?”
Las funciones de la Junta de Condominio son de vigilancia y
control. Sobre contratación de terceros y proveedores deben revisar su
documento de condominio y asambleas que se hayan efectuado en el edificio ya
que hay casos de edificios donde sus asambleas confieren facultades a la junta para contratar
terceros para ejecutar actividades en el inmueble
CUENTA BANCARIA
“En mi edificio existe un problema con la cuenta del
condominio y en busca de soluciones se estudió la posibilidad que se deposite en una cuenta ajena a la
misma que incidencias podría existir desde el punto vista legal “
Esto ha sucedido sobre todo por bloqueo de claves y otros
que no han permitido el manejo de la cuenta bancaria y con motivo de la
suspensión de actividades bancarias, se ha logrado como medida temporal y
excepcional que el depósito se haga en una cuenta de algún miembro de la junta
de condominio, no hay problema con eso porque está justificado ya que los bancos
permanecen cerrados al publico
Lo importante es llevar el registro ordenado de los
movimientos, las transferencias recibidas, los pagos que se ejecuten, y todo de
una manera ordenada y minuciosa a la vista de la comunidad. Es una situación
que deben regularizar inmediatamente cese la cuarentena.
Es algo que la junta de condominio debe dejar constancia en
un acta que levantará dejando constancia de la situación, indicando la persona persona que quedó autorizada para recibir los
depósitos, preferiblemente uno de los miembros de la junta de condominio.
Modificación de alícuota
“si en la gestión anterior habían decidido en asamblea la
unificación de alícuota y 4 años después una persona nueva no está de
acuerdo (apegándose a la ley). Nosotros
como junta de condominio actual podemos hace esa corrección independientemente
desde estado de alarma?”
La única manera que puedan modificar alícuota es con la reforma
del documento de condominio y para ello se requiere la aprobación del 100 por
ciento. No es facultad de la junta de condominio, sino de la comunidad y es una decisión que requiere unanimidad
Si aprobaron algo en contra de lo que establece la ley, eso
deben subsanarlo de manera inmediata y para eso no necesitan aprobación ni
asamblea, relacionan los gastos comunes conforme la alicuota que establece el
documento, ese cumplimiento de la ley no necesita que nadie lo apruebe, es
mandato expreso de la ley que el gasto se debe relacionar conforme la alícuota que
dispone el documento de condominio para cada inmueble
CONVIVENCIA
“Sería legal solicitar a los propietarios de aptos de pisos inferiores que cierren sus
llaves de paso por un tiempo para permitir que llegue el agua a los ultimos
pisos debido a la escasez del vital liquido”
Es un tema de CONVIVENCIA y sentido común que pueden manejar
los copropietarios apelando a la cooperación entre vecinos
“ Se puede considerar válido, Exonerar gastos de cuotas
fijas aprobadas desde 2018, en éstos momentos de cuarentena, sin ningún tipo de
retroactividad. Ya que no afecta el uso de gastos mensuales actualmente?”
No se trataría de exoneración, en todo caso una suspensión o
diferimiento de esas cuotas. Si la comunidad está de acuerdo en hacerlo, no hay
inconveniente. La comunidad decide, sobre todo en época de contingencia.
“ Mi edificio es Autogestión, Osea no tenemos
administradora, Requiero algún contable para llevar algún tipo de libro de
gastos, estado de cuenta, etc. Por algún orden legal o jurídico?”
La ley no dispone nada al respecto. El Gobierno en el
condominio está constituido por la Asamblea de Copropietarios, la junta de
condominio y el Administrador.
A la comunidad le deben rendir cuentas anualmente, lo recomendable es que se hagan asistir de profesionales idóneos en diversas áreas que involucre
la gestión. Contable porque
necesariamente deben manejar sus registros contables y la relación ordenada de todos los gastos, jurídico por la asesoría
que en muchas ocasiones requiere una comunidad, y cada caso que amerite el
edificio.
“Es legal que un copropietario decida excluir del pago del
condominio aquellos conceptos de gastos no justificados en época de
confinamiento por la pandemia?”
Revisen los gastos, el propietario está obligado al gasto
común conforme la alícuota que le corresponde, y no debe descontarse gastos que
considere unilateralmente que no son justificados en época de pandemia
“Buenas noches. Se sabe del manejo de los condominios en
otros países cercanos? Son tan conflictivos como aquí? O la falta de aplicación
de la ley es la diferencia? Ya que leyes y ordenanzas aquí sobran. No debe
existir algo no normado. Muchas gracias.”
Los conflictos existen en todos los condominios de otros países. Son legislaciones distintas, en
la española por ejemplo formar parte de la junta es obligatorio, de manera que
esa apatía que aquí existe es porque son cargos voluntarios. En Colombia, por
ejemplo funciona el procedimiento de conciliación y arbitraje para casos de
conflictos comunitarios, son procesos breves que logran solventar casos de
convivencia. En nuestro país, la deficiencia deriva más que todo en lo engorroso que es
acudir ante la instancia legal y obtener la tutela jurídica de manera expedita
“ en mi edificio el estacionamiento es administrado y se
puede decir que "pertenece" al propietario de uno de los inmuebles
del mismo,
1.
Se pueden hacer gestiones para que el
estacionamiento pase a manos de todos los propietarios y que sólo los habitantes
del edificio puedan usar este espacio."
Si el estacionamiento es de un único propietario, la única
manera de lograr lo que plantea es mediante la COMPRA por parte de la comunidad
de copropietarios
“. Se puede exigir que no tenga en este espacio caninos debido
a que estos producen insectos y rastreros que puede infestar el tanque de agua
y demas zonas cercanas.”
En áreas comunes del
inmueble no está prohibida la tenencia de mascotas, lo que no está permitido es
que deambulen por áreas comunes solos sin el propietario o quien ejerza su
tenencia. Las normas sobre mascotas está regulada en la Ley para la protección
de la fauna doméstica libre y en cautiverio
La comunidad puede acudir ante la autoridad sanitaria si
considera que la tenencia de alguna mascota atenta contra la salubridad del
edificio.
“Puede un grupo de vecinos retirar una reja de la entrada
del edificio sin autorización de Ingeniería Municipal alegando que la misma fue
instalada arbitrariamente por una Junta anterior?”
Es la comunidad, no
un grupo de vecinos, quien tiene la potestad de tomar la decisión de instalar y
retirar algún elemento a zonas comunes, y solicitar la autorización de la
dirección de ingeniería si fuese el caso
Morosidad e intereses
“Que soluciones o posible solución con las personas morosas
y la influencia del decreto ley .”
Mora en el condominio: se deben ejecutar las gestiones de
cobranza ordinarias para lograr el pago. Podemos seguir nuestra gestión de recaudación en Pandemia, el Decreto nada dispone con respecto los gastos de condominio
“Se puede bloquear los ascensos internos a un propietario
moroso”
No, las deudas tienen su tratamiento legal de cobro
previstos por nuestro legislador , en este caso, la demanda por cobro de
bolívares a través de los tribunales competentes. Bloquear entrada al edificio, constituye una
perturbación a la propiedad, y una lesión a derechos constitucionales, sancionado por la autoridad competente. Dispone el Articulo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela " Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos"
“Buenas tardes, una propietaria que no paga los recibos de
Condominio, no paga las cuotas extras, no cancela camiones cisternas, que
acción se puede tomar hacia esa vecina...Tampoco participa en el Chat del
edificio, no abre la puerta cuando se le
toca para explicarle el por qué debe pagar.”
Pueden intentar un procedimiento conciliatorio ante Justicia
Municipal, tratar de escuchar el motivo por el cual no paga sus obligaciones,
caso contrario y si la demanda guarda relación con el gasto a incurrir, tienen la vía judicial.
“Tenemos dudas con el cobro de intereses de mora en los
recibos de condominio. Al Documento de Condominio o su Reglamento no establecer
nada sobre este tema (intereses de mora), ¿cuál es el interés a aplicar en la
mora de los recibos”
El régimen legal aplicable para interés legal y convencional
por mora en el cumplimiento de la obligación, lo tenemos en el Código Civil.
Articulos 1.277 y 1.746 siendo los intereses legales del 3% anual y el convencional de 12 % anual
Abg. Yelitze Cortez
Si un presupuesto para compra de guayas ascensor fue aprobado en asamblea y luego de tres meses la junta de condominio escoge otro de los no presentados en asamblea, y no es publicado para saber costo, sino pide cancelación de la cuota, no significa violación de lo acordado en asamblea ? O es legal esa decisión? Por favor agradezco respuesta por esta vis por cuanto es imposible por horario oír programa. Gracias
ResponderEliminarEl presupuesto aprobado por la Asamblea es el que deben ejecutar. Revisen con la Junta de Condominio los motivos del cambio, probablemente se debe a algún inconveniente con el proveedor en cuyo caso la comunidad debe ser informada y debe participar en la decisión correspondiente
EliminarBuenas tardes mis saludos y respetos . Pregunto ! Perteneco a La junta de Condominio porque Fui elegido en la asamblea por varios copropietarios, pero mi mamá es la Dueña y copropietaria del Apto. Mi pregunta concreta es si puedo pertenecer a La JDC con la firma de ella en libro de actas donde me Autoriza a participar y ser miembro de La JDC , o necesito necesariamente una Autorización Notariada?
ResponderEliminarLos cargos en la junta de condominio están reservados a propietarios, no autorizados. Ello conforme lo dispone el Articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. El auorizado participa con derecho a voz y voto en la asamblea pero no está limitado legalmente para formar parte de la junta de condominio
EliminarCon todo respeto creo que se fue un "no" como error que pudiera confundir al lector, cuando al final indica El autorizado participa con derecho a voz y voto en la asamblea pero ""no"" está limitado legalmente para formar parte de la junta de condominio. Por lo que se lee anteriormente los cargos están reservados a los propietarios, no a los autorizados. Saludos
EliminarMi nombre es Romny Morales del Conj Resd El Naranjal Baruta. Y quisiera saber está respuesta ...
ResponderEliminarBuenas tardes, en el condominio donde tengo un inmueble (que está vacío) han cargado al recibo el costo de cisternas de agua, en ningún acta fue acordado que ese gasto es para todos, no debería ser cobrado a los que en realidad las utilizan? Si yo pago lo que me corresponde por Hidroven. Gracias de antemano.
ResponderEliminarcon el agua por Cisterna aseamos y limpiamos areas comunes, no solo es consumo individual. De allí que el cargo del Gasto se haga en el recibo a todos independientemente de su uso
EliminarQue acciones se pueden considerar cuando el Presidente de la J de Condominio a través del whatsaap, envia mensaje que pueden catalogarse de instigación al odio o bullying hacia propietarios?
ResponderEliminarTienen la vía de la conciliación a traves de Justicia Municipal, caso contrario acudir ante la instancia leal, previa comprobación de los hechos.
EliminarBuenas: No he leido ningun comentario sobre el abusivo aumento de hidrocentro, en mi edif, se pagaba 126.000,00 bs/mes. El recibo de Mayo llegó por 24 millones, somos 16 propietarios 60% jubilados. La pagina weg de hidrocentro no permite hacer reclamos, a quien acudimos y que accion tomar?. gracias
ResponderEliminarEl asunto está en que un servicio congelado, cuya facturación no se ajustó en ningún momento, se dispare luego de tanto tiempo. El asunto es ver la diferencia entre lo que le pretenden cobrar y el servicio real que reciben
EliminarEstimada Dra., puede que sea un tema reiterativo pero tengo dudas sobre el nombramiento de la Junta de Condominio en tiempo de pandemia. Si los resultados de la carta consulta arrojan que se está se acuerdo con escoger nueva Junta y se presentan postulados, se eligen los nuevos miembros, se incluye en los libros de actas, luego se requerirá alguna otra formalidad? Ello para precaver impugnaciones. Gracias
ResponderEliminarEstimada Dra., puede que sea un tema reiterativo pero tengo dudas sobre el nombramiento de la Junta de Condominio en tiempo de pandemia. Si los resultados de la carta consulta arrojan que se está se acuerdo con escoger nueva Junta y se presentan postulados, se eligen los nuevos miembros, se incluye en los libros de actas, luego se requerirá alguna otra formalidad? Ello para precaver impugnaciones. Gracias
ResponderEliminarEstimada Dra., puede que sea un tema reiterativo pero tengo dudas sobre el nombramiento de la Junta de Condominio en tiempo de pandemia. Si los resultados de la carta consulta arrojan que se está se acuerdo con escoger nueva Junta y se presentan postulados, se eligen los nuevos miembros, se incluye en los libros de actas, luego se requerirá alguna otra formalidad? Ello para precaver impugnaciones. Gracias
ResponderEliminarBuenas,,. Dra. La Ley de propiedad horizontal también aplica a urbanizaciones de casas no se edificios?
ResponderEliminarBuenas dias. Dra es legal tener pagar intereses de mora por cada cuota atrazada, estando en pandemia
ResponderEliminarBuenas tardes doctora, mi nombre es Luisana Maldonado soy presidente de Junta de condominio la cual venció su periodo el 20 Julio del presente año, ya hemos realizado dos convocatorias para que se organicen y realicen sus postulaciones para proceder a la elección y nadie se manifiesta, ¿Cual seria el paso a seguir? con respecto a la operatividad del edificio, por ejemplo bombeo del agua, atención del ascensor si presenta falla, algún tipo de inconveniente que se presente en el edificio, no tenemos conserje, durante el año de gestión tenia contratado un personal a destajo para realizar estas funciones, ya se manifestó y nadie dice nada, apatía total, ¿Que me recomienda hacer? sinceramente yo no estoy dispuesta a continuar encargada de esto, porque al ver que uno resuelve la situación se hacen la vista gorda.
ResponderEliminarBuenas noches, es legal que una reunión de la junta de condominio que se está realizando sea aplazada para otro día y transcurran 12 días y la secretaria alegue que no puede realizar el acta porque debe volverse a reunir. Personalmente considero que es una irregularidad, sin embargo, considero oportuno consultar. Gracias
ResponderEliminarBuenas noches, es legal que una reunión de la junta de condominio que se está realizando sea aplazada para otro día y transcurran 12 días y la secretaria alegue que no puede realizar el acta porque debe volverse a reunir. Personalmente considero que es una irregularidad, sin embargo, considero oportuno consultar. Gracias
ResponderEliminarBuenas tardes, en el edificio donde vivo, se aprobó por asamblea la fumigación de áreas comunes, pero no se tocó el tema la manera de cobro de la misma. Lo están haciendo por una cuota única por apartamento. Mi consulta es si debe ser así o por alícuota?. Gracias por su tiempo y respuesta.
ResponderEliminarLa fumigación de áreas comunes, debe ser por alícuotas.
EliminarBuenas tardes tengo una pregunta, una persona insolvente con el pago del condominio puede pertenecer a la Junta de Condominio???
ResponderEliminarEstimados buenas tardes ... ¿La JdC puede aprobar un gasto extraordinario que de pasó fijó en $ sólo con un 18% de aprobación, sin siquiera presentar un presupuesto o un informe dónde se informe a la comunidad las implicaciones y el alcance del trabajo a realizar? Desde el mismo día que la JdC informó sólo por WhatsApp acerca del gasto, indiqué mi inconformidad y solicité formalmente información vía email del "Informe/presupuesto" para saber a qué se refería y a la fecha no he recibido ni siquiera respuesta. La JdC mostró en una pizarra un monto en $ que equivalían a $4,30 por apto, no obstante fijó una cuota de $10 ¿cómo puedo hacerles entender la ilegalidad de la situación? Además tanto JdC como administradora tienen periodo vencido desde mayo2020 y no ha habido ni la menor intención de llamar a Asamblea (virtual o no) aunque la comunidad ha manifestado públicamente su inquietud al respecto ¿qué podemos hacer como comunidad para forzar una respuesta?
ResponderEliminarGracias
Buenas noches, referente al fecha de vencimiento del recibo de condominio, cómo se estipula la fecha de vencimiento?
ResponderEliminarLos propietarios pagamos en Dolares los gastos no comunes o extraordinarios, a solicitud de la Junta de Condominio ya que los proveedores cotizan en dólares y a tasa de cambio como monitor dolar. Este dinero no pasa por la Administradora ni por nuestra cuenta condominial, es efectivo en dólares. En el caso de que la Junta cambie este dinero y cancele a los proveedores en Bolívares, es esto legalmente correcto???.Porque yo puedo pensar que si este es el caso, miembros de la Junta de Condominio se están lucrando ya que se está quedando con el efectivo en dólares que es una moneda que no se devalua y le aporta beneficio personal al disponer del efectivo en dólares y los copropietarios estamos haciendo sacrificios para comprar divisas que a la larga está beneficiando a otro copropietario (s) miembro de la Junta de condominio.
ResponderEliminarBuenas tardes. Se pueden someter ante las asambleas de propietarios la consulta para incremento de la cuota mensual de condominio o debido al decreto de emergencia sanitaria y pandemia en el país todo incremento esta prohibido aunque sea aprobado por la mayoría de los propietarios?
ResponderEliminarBuenas tardes. Puede un grupo de propietarios que se denominaron colaboradores, mas no son Junta de Condominio ya que nadie quiere formar parte de la misma, convocar a Asambleas de Propietarios, aumentar el interes de mora en un 50% con la aprobacion de algunos propietarios que asistieron a dicha asamblea y finalmente cual es la fecha de vencimiento de un recibo de condominio ya que los mismos se emiten al final de cada mes y si debe reflejarse en el recibo la fecha maxima para el pago Ejemplo Paguese antes de 20 del xxxx Gracias
ResponderEliminarBUENOS DIAS, AGRADEZCO SUS ORIENTACION CON RESPECTO AL TEMA CONDOMINIAL, DESEO QUE ME PUEDA ACLARAR VARIAS INQUIENTUDES. 1) PUEDEN VARIOS PROPIETARIOS DARLE AUTORIZACION A UN TERCER PROPIETARIO PARA QUE ESTE LOS ASISTA EN LAS ASAMBLES CON SU VOZ Y VOTO PARA ELEGIR AL DELEGADO DE LA TORRE Y ASI CONFORME LA JDC, PARA SU RESPUESTA TENGA EN CUENTA QUE ESE TERCER PROPIETARIO ESTA POSTULADO PARA DICHO CRAGO?; 2) LAS AUTORIZACIONES OTORGADAS POR PROPIETARIOS DEBEN SER CONTROLADAS POR LA ADMINISTRADORA O SIMPLEMENTE EL AUTORIZADO LA PRESENTA EN DIA DE LA ASAMBLEA PARA SUS EFECTOS LEGALES?; 3) SE HA HECHO EL LLAMADO A TRAVES DE FIRMAS DE PROPIETARIOS (1/3) A LAS ASAMBLEAS PARA ELEGIR LA JDC, LA ADMINISTRADORA SIN ESTAR DENTRO DE SUS FUNCIONES Y FACULTADES, HA ESTABLECIDO UNA SERIE DE CONDICIONES PARA QUE SE LLEVEN A CABO DICHA ELECCION (CREAR JUNTA ELECTORAL, LOS POSTULANTES DEBEN INFORMARLO PREVIAMENTE A LA ADMINISTRADORA, ESTA OBLIGANDO A LOS QUE DIERON AUTORIZACION A INFORMARSELO DIRECTAMENTE A LA ADMINISTRADORA, AL PUNTO DE MANIFESTAR QUE NO SERAN VALIDAS LAS AUTORIZACIONES QUE NO SEAN EMITIDAS POR LA ADMINSTRADORA) QUE SUCEDE SI SE HACE CASO OMISO A LO PLANTEADO POR LA ADMINISTRADORA, QUEDA INVALIDO LA ASAMBLEA DONDE SE HAYA NOMBRADO LA JDC?
ResponderEliminarPuede alguien elegirse como presidente de la junta con una resma de autorizaciones? hay un limite para las autorizaciones? esta persona ha gestionado con propietarios que no viven en el edf y les saco autorizacion a todos, por lo que de un universo de 51 tendra 20 autorizaciones por escrito. esto es legal?
ResponderEliminarhola una pregunta, es legal que se forme una junta de condominio en una urbanización el cual no tiene la habitabilidad; un grupo de vecinos quiere crear esta junta de condominio y colocar una administradora para comenzar a cobrar algunas cuotas, ellos construyeron sus casas ya ellos tienen luz, agua, electricidad pero hay un grupo que no tiene nada, por eso mi pregunta que tan legal es todo esto, muchas gracias
ResponderEliminarestimado amigo . le invito a leer el documento de compra, de allí depende todo. como por ejemplo: 1.- es un conjunto habitacional bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal o la ley de vivienda del estado. o construcciones independientes. 2. la figura de la constructora establece cuando deja de administrar las áreas comunes, ya que esta establecido que la comunidad comienza a tomar administrativamente los espacio una vez habitado el 75% de los mismo, dejando de ser administrado por la constructora. 3.- podrían conformar "un grupo electoral " que permitiría ir canalizando los aspecto fundamentales para el funcionamiento de una junta de condominio, asociación de vecinos, ong, donde establecerían o mejorarían los deberes derechos obligaciones, normas de convivencia, entre otros , dependiendo del punto 1. figura de la compra venta de la viviendas y conjunto. como el papel legal de la constructora que deberia pronunciarse al respecto
Eliminarsaludo
Buen Dia, en mi condominio el vecino que administra se le exonera el costo del condominio, pregunto los gastos extraordinarios no regulares, como por ejemplo compra de reflectores, reparacion de la bomba de agua, etc. entrarian dentro de esta exoneracion ? muchas gracias
ResponderEliminarBuenos días doctoras tengo varias pregunta que hacer que le agradezco su respuesta.
ResponderEliminar1. La junta de condominio plata mía se venció cuando empezó la pandemia.
En estos momento a 5 miembros de junta tres principales y dos suplentes.
Pero dos han hecho reuniones de junta tomado decisiones y cuesta el acta.
Notificando Saludos tiempo de junta con 24 horas de anticipación.
indica No solamente la hora y ellos mismo colocan los puntos a tratar sin darle oportunidad al otro miembro del mundo por sus puntos.
Todas estas actas puede ser impugnadas?
Y una de las decisiones que tomaron estuvo miembro de junta contrataron una gerente administrativa.
Sin que lo otro es miembro de junta supieran.
Ni siquiera haber consultado a nosotros como propietario.
Pagando el sueldo equivalente a $300 al mes.
Esta contratación es legal?sin haberlo consultado como propietario empieza pandemia.??
Y todo propietario no le consultas al miembro nada al 3 miembro principal. Prácticamente toma la decisión ellos dos.
Por favor me podrías mandar tu número de teléfono que yo la puedo ubicar hablar por vía telefónica solicitar una cita con usted.
Cuánto tiempo se puede impugnar una acta de reuniones de junta la cual se tomaron decisiones. Que todos los miembros de y la junta estén presente.?
ResponderEliminartoda esa reunión de junta que fueron celebradas en pandemia tomando decisiones obligándonos a los propietarios legales se puede se puede impugnar?
Lapso de impugnación de las mismas??
Las actas de reunióne de juntas decisiones tomadas con solamente dos miembros principales se puede impugnar?
Es legal que la administradora cobre la visita a reuion de condominiopara dar su informe anual y la creacion de la nueva junta de condominio?
ResponderEliminarHola, quisiera saber si es permitido elaborar el recibo de condominio de un mes, con gastos no pagados? ejemplo gastos del mes 40.000,000,00, pagos ejecutados 1.750.000,00
ResponderEliminarBuenas noches. En cuanto al racionamiento del agua en pandemia,los propietarios que No habitan en el edificio pueden opinar al respecto?? Es que los apartamentos están vacios?
ResponderEliminarMucho les sabría agradecer si me dan luces . Existen muchos apartamentos desocupados y los dueños quieren imponer un horario al racionamiento del agua de forma irresponsable?
ResponderEliminarPuede una junta de condominio vencida efectuar encuestas a los propietarios ? Antes de ser ratificada?? Y los propietarios que no habitan frecuentemente sus apartamentos pueden opinar sobre el racionamiento diario del agua por la pandemia?
ResponderEliminarbuen día tengo una duda, es legal que un propietario autorice a la junta de condominio para que los recibos de pago de condominio salgan a nombre de un hijo ? de ser posible que requisitos debe presentar además de la autorización ? GRACIAS !
ResponderEliminarBuenas Dra. se debe pagar condominio así mi propiedad nunca la he habitado ?
ResponderEliminarBuenas noches! En un edificio de 78 Copropietariso donde la el mismo aun no esta registrado y se llama 3 veces a una asamblea para tomar decisiones segun el Articulo 9 de LPH, donde comenzaremos las mejoras de la platabanda que se esta cayendo y no bajan el 75% de los copropietarios, en la asamblea numero 3 podemos tomar una decision que sea legal contando con menos del 75% de copropietarios? Gracias
ResponderEliminarsaludos..soy nellys linarez. en nuestro edif. tenemos un estacionamiento y dos vecinos q tienen su puesto en este pero q actualmente no tienen carro, han autorizado a otros vecinos para q utilicen su puesto mientras ellos compran carro. Mi consulta es: el portón se dañó y el costo de su rep. es muy alto, y esta es mi pregunta: los dos vecinos q prestaron su puesto y los vecinos q actualmente están utilizando sus puestos, deben contribuir con su cuota para realizar la rep del portón, o sea deben pagar por ello, los dueños de los puestos y los q están ocupándolos en calidad de préstamo.
ResponderEliminarLa junta de condominio se niega a emitir una relación de gastos, no tenemos administradora, solo una tesorera a quien de le está pidiendo desde hace 5 meses de le está solicitando una justificación del aumento del condominio y ella solo insiste que las cosas suben, como puedo solicitar de forma legal que me envíe una relación de gastos y no solo un monto que pagar a principio de mes
ResponderEliminarBuenas noches Dra. Si una Administradora es destituida de su cargo, que tiempo sería el indicado para que entregue cuenta de su gestión, ya que ella indica que legalmente tiene 45 dias para ello . Es como mucho tiempo y en la Ley de Propiedad Horizontal no esta estipulado. Gracias.
ResponderEliminarEs legal el cobro en dólares para cuotas extras ? Sin aceptar bolívares por parte de la administradora y junta de condominio
ResponderEliminarBuenas noches: Emiten el recibo del mes de enero/21. ejemplo 43.750.000,00 Y las condiciones para el pago es que cancelen antes del 12/02/21 (los primeros doce días ) de lo contrario si pagan despues de esa fecha cancelarán el doble ejemplo 87.500.000,00 . Es legal. Muchas gracias
ResponderEliminarBuenos días, saludos, como hacer cuando no hay junta de condominio y hay un propietario que coloca musica hasta altas horas de la noche y hace fiesta con invitados, hace parrilla, coloca mesas etc.. en las áreas comunes del conjunto
ResponderEliminarBuenas tardes. La presidenta de condominio, puede aprobar/decidir, sin acuerdos de la JDC y de los propietarios, sobre: indexar salarios, contratar trabajadores residenciales y tomar decisiones de mantenimiento en el edif, sin considerar que los propietarios/inquilinos también están siendo afectados por esta situación país. Gracias por su apoyo
ResponderEliminarBuenas tardes, saludos a todos.
ResponderEliminarQuisiera hacer una pregunta, soy propietario de un apartamento y la junta de condominio ha implementado un cobro de la cuota en dolares, cosa con la que de alguna manera estoy de acuerdo por lo de la devaluacion, sin embargo recientemente me pasaron al departamento legal por una supuesta deuda que tengo, sin embargo, al hacer la conciliación de mis recibos y mis pagos encuentro que los he cancelado al día, pero resulta que en el mes de diciembre aparecieron en el recibo unos montos por unas cuotas especiales y en ese mismo mes me aparece un cobro del departamento legal, argumentando que esas cuotas especiales eran viejas y que por eso estaban morosas, sin embargo nunca antes habían aparecido en el recibo, ni me lo habían notificado por correo ni por ninguna otra vía, simplemente aparecieron reflejadas en el recibo de diciembre yo las pague de inmediato pero sin considerar el monto del cobro para el departamento legal puesto que no había ni gestión de cobro, ni notificaciones, ni nada que indicara que yo esta moroso.
Mi pregunta es si esto es legal, y como puedo hacer para rebatir ese pago?? a donde puedo acudir?
Buenas tardes, es legal colocar en L puerta del ascensor do de todos puedan ver la lista de los morosos de condominio?
ResponderEliminarHola. Se puede exigir a la junta corregir los montos de alícuota mal calculados. Son apartamentos nuevos y los costos de los mismos no son uniformes. Un apartamento de 100 MTS paga lo mismo de uno de 200 MTS. Puede corregirse aunque el focuy de condominio tenga más de un año?
ResponderEliminarHola buenas noches. Un edificio a extrenar calcularon l a cuota de condominio por el metraje lo cierto es que al totalizar la cuota de condominio de un apartamento de 200mts es igual a la de uno de 100 MTS y e igual ela de 300 MTS. Pero los de 80 MTS si son proporcionales. Lo cierto es que el constructor es dueño del de 300 MTS y cuando realizaron el cálculo solo ellos establecieron los valores de cada apartamento que no es proporcional al metraje. E puede impugnar el acta
ResponderEliminarBuenas tardes pertenezco a la Junta de condominio y me gustaría saber de que manera puedo solicitar que me realicen una auditoría ya que llevo 04 años y no se ha realizado ninguna por estar a pocos días de realizar la entrega me gustaría mucho saber si yo la.puedo solicitar y aque artículo si existiera podría apoyarme.
ResponderEliminarBuenos días quisiera saber si es legal que los miembros de una Junta de Condominio le suministren a un propietario vídeos de las áreas comunes del edificio (planta baja) para uso personal, es decir para espiar a otro propietario del edificio? Y no para investigar perdidas o extravío de algo que es para los fines que se colocaron las cámaras? Gracias.
ResponderEliminarBuen día y feliz domingo ¡
ResponderEliminarTengo una inquietud y me gustaría que me ayude por favor.
El caso es el siguiente: Dentro del centro comercial ubicado en Valencia, donde soy propietaria de un inmueble, muchos propietarios no han protocolizado sus documentos de compra - venta, bien sea, por los altos costos de las tasas en saren, por falta de la ficha catastral, por los altos costos de cobro de aseo (requisito para obtener la ficha catastral), en fin, solo cuentan con venta privada y poder de administración y disposición.
Mi consulta; es si alguno de estos propietarios puede ser miembros de la junta directiva del condominio, ya que son propietarios, pero, no han protocolizado su documento de propiedad y si existe alguna jurisprudencia al respecto.
Mi email es jatabbi@gmail.com
EliminarUna consulta doctora vivo en Caracas salí fuera de Venezuela a Nicaragua ver a mis nietos. Pero me agarró ahí pandemia desde ahí no ha regresado a Caracas por q no hay vuelos y mi pasaporte está vencido pero ya está en renovación como no tengo nadie más en Venezuela por tal razón tengo 17 meses no ha pagado condominio cuando regreses a Caracas voy a pagar todo eso e caso de fuerza mayor por virus y cielos cerrado eso me perjudica o tengo q pagar más favor me puede guiar gracias de antemano mi nombre es jatender abbi
ResponderEliminarPuede la Junta de Condominio Saliente convocar a las elecciones imponiendo fecha y hora para la cual la mayoria de los copropietarios no van a poder asistir? (Por ejemplo: Jueves 10/06/2021 a las 10:00 am) para la Junta que la va a sustituir.
ResponderEliminarHola buenas tardes. Actualmente estamos mi esposo y yo alquilados. Desde ya 15 años. En el edificio donde vivimos estan haciendo reparaciones y el costo es de 75 dólares por propietarios. El propietario de este apto no tiene como pagar. Nosotros con nuestro sueldo no podemos pagar esa cantidad en divisas de inmediato. Nos estan exigiendo pago los vecinos. Que podemos proponer? Juridicamente.
ResponderEliminarHOla. En caso de in inquilino que hace mal uso de puertas y rejas comunes entre otros, llegando ya a "rayar" el portón del estacionamiento ? quién debe paga los daños? ? Existe la posibilidad legal de "cobra multa" por malos tratos a lo común? Existe video del daño sobre el portón. Gracias
ResponderEliminarles aconsejo siempre ser prudentes en todo lo que hacen, en los sitios que visiten o en los comentarios e información que dejen. Nosotros somos dueños de nuestras decisiones, pero hay personas que pueden destruirnos por dar un mal paso. Aunque fuera de todo lo malo, siempre hay cosas bonita y soy feliz de recomendar que salgan y las descubran en chat de amistad
ResponderEliminarBuenas tardes. se aprobo en asamblea de propietarios y por la junta de condominio saliente un cambio de compañia de vigilancia y sustituirla por una vigilancia privada el año 2019 pero no se aplico, ahora en el 2021 resulta electo el mismo presidente de la junta anterior y aplico lo aprobado en el año 2019, ¿ Es esto legal? Esta dentro de la ley? o hay que convocar a una nueva asamblea de propietarios? o hacer una consulta antes de aplicarla?
ResponderEliminarBuen día,
ResponderEliminarSe le puede suspender el bombeo de agua a un moroso? Explico, no se le estaría negando el servicio de agua pero si el bombeo esto debido a que son personas que gozan y disfrutan de los servicios pero no pagan, se les hace llamado al pago y no se recibe respuesta, que cuando puedan pagan son unas de las respuestas pero no se ve interés de pagar ya que disfrutan de los servicios y están bien así. El mantenimiento de las bombas es bastante costoso, comprar un cabezote para el correcto bombeo de agua es costoso. Entonces se puede suspender el bombeo de agua a esos morosos? Pero se les daría permiso a que busquen agua en el sótano se colocaría una llave para que bajen y busquen agua, porque si los otros propietarios no pagaran no tendríamos el servicio del bombeo y todos estaríamos afectados y es entonces donde todos estaríamos en el sótano buscando agua con un tobito. Agradezco su respuesta.
Feliz dia.
Buen día, en mi condominio tenemos Copropietarios que están morosos desde el año 2020, y la cuota mensual era de Bs 25.000,00.
ResponderEliminarAhora bien, en marzo de éste año 2021, se aumentó la cuota a 2$. Mi pregunta es, a las personas que están morosas desde el año anterior a como se les debe cobrar la cuota de condominio atrasadas, a su valor original (Bs 25.000,00), o al nuevo valor de 2$? Gracias
Buen dia, el hijo de un propietario habita el inmueble junto a su familia, el dueño se fue a vivir con otro de sus hijos y dejó a este hijo encargado del bien. El habitante del inmueble reiteradamente abusa del uso de espacios comunes, utiliza el estacionamiento como su taller mecánico comercial, no paga las cuotas de condominio desde hace mas de un año y coloca un mundo de cachivaches en los pasillos comunes y entrada del edificio. Se le están haciendo los llamados de atención y este alega que el no es el dueño y por esa razón no esta obligado de ninguna manera a asistir a ningún ente ante el cual lo denunciemos y menos esta obligado a pagar condominio, no quiere recibir ningún documento y mucho menos quiere dar el numero de contacto de su padre quien es el propietario del apartamento. ¿Que podemos hacer? gracias.
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