Ley de Propiedad Horizontal
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
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Gaceta Oficial N°
3241 de fecha 18 de Agosto de 1983
TITULO PRELIMINAR
Disposiciones Generales
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso más de uno.
TITULO PRIMERO
De los apartamentos y de las cosas
comunes
Normas de uso y disfrute
Artículo
3.-
El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes
normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios
incluidas en su apartamento o local;
b)
Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quienes deba responder:
c)
Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes
de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los
propietarios, en las condiciones previstas en el articulo 9 de la presente Ley ,
teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios;
d)
Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los
literales anteriores;
e)
Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al
inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias,
laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad,
si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino
a determinadas partes del mismo;
f)
No producir ruidos, molestias, ni (daños, ni ejecutar actos que perturben la
tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud
pública;
g)
No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas
costumbres.
Artículo 4.- El
propietario
de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales,
instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o
perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente
de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá
realizar alteración o modificación alguna y si adviniera la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.
Cosas Comunes
Artículo 5.-
Son
cosas comunes a todos
los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del
correspondiente permiso de construcción;
b)
Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos,
escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c)
Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo
tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso
exclusivo del propietario de éste;
d)
Los sótanos, salvo los apartamentos o locales que en ellos se hubieren
construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos
hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las
disposiciones especiales relativas a los mismos;
e)
Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de
porteros o encargados del inmueble;
f)
Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de
recepción o reunión social y otras semejantes;
g)
Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas,
agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y
demás similares;
h)
Los
incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y
equipos existentes para el beneficio común;
i)
Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento
de condominio. Este debe asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a
cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un
apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el
respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se
encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse,
preferentemente a favor de los propietarios y, sin el voto favorable del
setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a
favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales del edificio.
En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El
Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una
asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de
una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo
justifiquen;
j)
Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos
determinados a cada uno de los apartamentos y locales, o a algunos de ellos o
uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un
apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con
el respectivo apartamento o local;
k)
Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia,
seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir
el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l)
Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que
expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en
particular los apartamentos, locales, sótanos y depósitos, maleteros o
estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago
total o parcial de los gastos comunes.
Artículo 6.-
Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la
propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán
comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el articulo 2.
Alícuota o cuota de participación
Artículo 7.-
A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al
total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios
por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no
alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Uso de cosas comunes
según destino ordinario
Artículo 8.-
Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario
y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con
esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o
local a determinados apartamentos o locales. No podrá acordarse la división de
las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la
Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus
miembros, y en este ultimo caso siempre y cuando se obtengan los permisos de
las Autoridades competentes.
Mejoras de cosas comunes
Artículo 9.-
Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del
setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
Tales mejoras, podrán ser
suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios,
por los motivos siguientes:
a) Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
b)
Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales
del inmueble;
c)
Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d)
Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del
edificio;
e)
Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las
reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el
procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
Actos que afectan conservación y estética
Artículo 10.-
Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que
afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento
unánime de los propietarios (100%), siempre y cuando se obtenga el permiso
correspondiente de las autoridades competentes.
Gastos Comunes
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o
reposición de las cosas comunes;
b)
Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento
(75%), por lo menos, de los propietarios;
c)
Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Obligación del propietario
de pagar Gastos Comunes
Artículo 12.- Los
propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes,
a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes
que conforme el articulo 7 le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren
bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en
los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho
apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados
bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya
necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones
menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el
abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso,
el apartamento abandonado se hace común a estos, en proporción a los
porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a todos los
apartamentos.
El propietario que abandone su
apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el
abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la
notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del
documento donde conste el abandono.
Obligaciones Propter Rem
Artículo 13.-
La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes
sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos
causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda
corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquí
hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento
de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al
propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.
Fuerza Ejecutiva
de la Planilla de condominio
Artículo 14.- Las
contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador
del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda
aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el
propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas
en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el
administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes
que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas
pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las
cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15.-
Los créditos a que se refiere el articulo anterior gozarán de privilegio sobre
todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferirá al privilegio especial
indicado en el Ordinal 4 del artículo 1.871 del Código Civil; pero se pospondrá
a los demás privilegios generales y especiales establecidos en el mismo Código.
Se aplicará a estos créditos lo
dispuesto en el artículo 1.876 del Código Civil.
División de cosas comunes
en caso de destrucción del edificio
Artículo 16.-
En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que
represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los
propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga
participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el
edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un
número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor
del inmueble total, éstos tendrán derecho a adquirir, a justa regulación de
expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que reiterasen su
voluntad de realizar la división del mismo inmueble.
Reconstrucción de cosas comunes
Artículo 17.-
Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones
indicadas en el articulo anterior, los propietarios decidirán acerca de la
reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos
correspondientes serán considerados como comunes.
TITULO SEGUNDO
De
la Administración
La Junta de Condominio
Artículo 18.- La
administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General
de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de
Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres
suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección, será designada por la
Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de
sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en
un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta
del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de
obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá
por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la
administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en
todo caso, tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b)
Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c)
Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de
Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d)
Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación
que fuere necesaria;
e)
Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
El Administrador
Artículo 19.-
La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona
natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un
período de un (1) año, sin perjuicio de revocaría en cualquier momento o
reelegiría por períodos iguales. A falta de designación oportuna del
Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a
solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el
Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad
del administrador se rige por las normas del mandato.
El administrador deberá prestar
garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los
apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del
enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el
articulo 38.
El administrador contratado
inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá
ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de
la designación de la Junta de Condominio.
Artículo 20.-
Corresponde al administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b)
Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación,
así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c)
Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos
por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta
facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de
acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá
constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
d)
Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y
expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad
recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso
de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría,
podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución
e)
Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de
condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
f)
Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como
conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a
disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con
conocimiento de ellos;
g)
Llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de la Junta de
Condominio, c) Libro diario de la contabilidad Estos libros deberán ser sellados
por un Notario Público o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicción se encuentre
el inmueble;
h)
Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único.-La violación o
incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este
artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin
perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Actos de urgente necesidad
Artículo 21.- El
administrador, o si este no actúa, cualquiera de los propietarios podrá
ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de
urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago
proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
Administración y conservación de cosas comunes
Artículo 22.-
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos
los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la
administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será
resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento
de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
Consulta Escrita
Artículo 23.-
Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su
decisión conforme al articulo anterior, así como las respuestas de los
propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, Salvo disposición
contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que
representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del
articulo 7, a
la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días
siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador
no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o
negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal
caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que
la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la
mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho
llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la
segunda consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por
escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los
correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y
conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas
recibidas.
Asambleas de Copropietarios
Artículo 24.-
No obstante lo dispuesto en el articulo anterior, el administrador puede, si lo
estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para
deliberar sobre asuntos a que se refiere el articulo 22 y debe hacerlo cuando
se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del
valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los
propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de
la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el
administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se
celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente
de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su
ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia
de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han
sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La asamblea se tendrá por
válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule
en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria
haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará
con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el
incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere
un número de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo
correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios
indicados en el articulo anterior y la decisión se tomará por la mayoría
establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará
Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por
los concurrentes.
Impugnación de acuerdos
(Asambleas y Consultas Escritas)
Artículo 25.-
Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos
precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier
propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por
violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El
recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha
de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el
administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiese convocado la
asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los
treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el
recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no
suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y
con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión
provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se
seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los
juicios breves.
TITULO TERCERO
Del
Documento de Condominio
Documento y Reglamento
de Condominio
Artículo 26.- Antes
de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales
de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declararán por
documento protocolizado en la correspondiente
Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para
ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá, además de
la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos,
apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos
de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales
del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos
con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del
destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se
atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio
susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el
porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y
obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes
que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer
constar. Al protocolizar dichos documentos, el Registrador estampará las notas
marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará al documento a que
se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de
Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los
organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su
caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas
claramente las áreas comunes.
Todos los planos a que se refiere
el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la
obra o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el
edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los
usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso
de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un
ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual será de obligatorio
cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios, y versará sobre
las siguientes materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;
2)
Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;
3)
Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del
edificio y de las privativas de cada apartamento;
4)
Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y
demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones
sanitarias del inmueble;
5)
Normas para el mejor funcionamiento del régimen. Si otorgado el documento de
condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse
tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la
venta.
Todas las especificaciones
mencionadas en este artículo se considerarán reproducidas en el documento de
enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento,
depósito o maletero.
Parágrafo Único.- Al destinarse
un inmueble para ser enajenado por apartamentos no podrá excluirse del mismo
ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de
construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier
exclusión expresa o tácita que se hiciere en el Documento de Condominio no se
considerará válida.
Artículo 27.-
Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de
Condominio, a menos que conste en forma auténtica el consentimiento del
acreedor hipotecario.
Artículo 28.-
En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser
enajenado por apartamentos, debe indicarse tal destinación y hacer mención
expresa de los datos de registro del Documento de Condominio.
Modificación del Documento de Condominio
Artículo 29.-
Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el
Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su
elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con
anterioridad a la modificación.
Artículo 30.-
Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producirán
efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier
título.
TITULO CUARTO
De
las enajenaciones
Prohibición de negociación de cosas comunes
Artículo 31.-Los
Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar,
autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen,
arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre
las cosas comunes definidas en el articulo 5 de esta Ley y que se encuentren
dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal,
de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en
contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las
sanciones civiles a que haya lugar.
Artículo 32.- No
podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre
un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos
arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al
documento de condominio establecido en el articulo 26.
No podrá enajenarse ningún
apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
Artículo 33.- Los
títulos a que se refiere el articulo anterior deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento
de Condominio;
b)
La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente,
situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c)
El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con
el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo 34.-
El contrato con el cual se enajena título oneroso un apartamento es anulable a
solicitud del adquiriente cuando se establezca para éste la obligación de pagar
todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento
registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de
que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable
antes de la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo Único.- Sin embargo, se
podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras
de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenación, y aún cuando el inmueble
esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos
siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos
negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir
y que dichos fondos a financiar la construcción Que se haya otorgado el
documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de
construcción respectivos;
b)
Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento,
constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las
cantidades recibidas y los daños de perjuicios que su incumplimiento pudiera
ocasionar.
c)
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1263 del
Código Civil, éstas no podrán exceder el porcentaje del precio del apartamento
objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé
cumplimiento a lo establecido a lo literales anteriores. El propietario debe
fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo
vendido.
d)
Que quien recibe todo o parte del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en
documentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes
en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35.- En
los contratos de ventas de apartamentos cuyos precios hayan de pagarse mediante
cuotas, no podrán estipularse que la falta de pago de una o más cuotas de lugar
a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga
el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurridos
cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento
de la primera cuota insoluta.
Artículo 36.-
El resultado de contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa
que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensación por el uso del
apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el precio fijado por
las partes en el contrato resuelto, además de los daños y perjuicios si hubiere
lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas
pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización, el Juez
según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el
comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total del
apartamento.
Artículo 37.-
Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio que la denominación de
las partes dan al contrato, así como también a las promesas de ventas y a los
arrendamientos con opción de compra.
Artículo 38.- La
enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado produce
de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su
objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al
valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el articulo 7.
A tal efecto, en el documento de
enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda grabado el
apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante,
después de deducido de dicho precio a lo que corresponda a su parte
proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio
que ha de pagarse al enajenante, podrá emitirse letras de cambio u otros
documentos negociables. Tantos los pagos que debe hacer el adquiriente al
enajenante, con los que debe hacer al acreedor hipotecario se harán por
intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.
TITULO QUINTO
De las sanciones
Demanda a copropietario
por incumplimiento reiterado de obligaciones
Artículo 39.- El
propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser
responsables de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser
demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta
pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asambleas de
propietarios que representen el setenta y cinco (75%) de la comunidad.
Artículo 40.- El
proyectista o, en su defecto el profesional que hubiere conformado falsamente
los planos a que se refiere el articulo 26 de esta Ley, será sancionado con
prisión de seis (6) a dieciocho (18) meses si actuó con culpa y de dieciocho
(18) meses a tres(3) años si lo hizo con dolo.
Artículo 41.- El
deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el articulo 27 de esta Ley,
será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del
acreedor hipotecario y en la misma pena incurrirá si contraviene lo dispuesto
en el articulo 28 de esta Ley.
Artículo 42.- El
Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se
refiere el articulo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los
requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa hasta de cien mil bolívares
(100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público. En caso
de reincidencia será destituido del cargo. En la misma sanción incurrirá si al
protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo
dispuesto en uno cualquiera de losarticulos 27 y 28 de esta Ley.
Artículo 43.- El
Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el
articulo 31 de la
presente Ley será objeto de una multa de diez mil bolívares
(Bs. 10.000) a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), con arreglo a lo previsto
en la Ley de Registro Público.
Artículo 44.- El
enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se
refiere el articulo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a
veinte (20) meses, a instancia del adquiriente. La misma sanción se aplicará al
enajenante en caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento
negociable por el cual se haya obligado al adquiriente frente al enajenante o a
un tercero en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del
respectivo otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de
los requisitos establecidos en el Parágrafo Único del articulo 34.
Artículo 45.- El
propietario del edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no permitidos
por el articulo 31 de esta Ley, será castigado con prisión de seis (6) a
veinticuatro (24) meses.
Artículo 46.- En
caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica, las
sanciones penales previstas en los articulos 41,44 y 45 recaerán sobre sus
administradores responsables.
Artículo 47.- Quien
tuviese interés en ellos, podrá denunciar ante la Superintendencia de
Protección al Consumidor o la respectiva
Ingeniería Municipal cualquier alteración, cambio o
modificación en el edificio, efectuado por el vendedor o su representante, con
el fin de que el organismo correspondiente tome las providencias necesarias y
ordene restablecer la situación al estado que determine el documento del
condominio.
Comprobada que sea la infracción
cometida, además del restablecimiento del la situación al estado anterior, el
infractor o infractores serán sancionados por el organismo antes mencionado,
con multa que oscilará entre diez mil bolívares (Bs. 10.000) y quinientos mil
bolívares (Bs. 500.000), según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las
sanciones civiles y penales a que haya lugar.
En los casos contemplados por
este artículo, la Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal
podrá proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La investigación o introducción
del expediente, en todo caso se hará conforme al procedimiento administrativo
previsto en el capitulo II del título V de la Ley de Protección al Consumidor.
Comprobada que sea la infracción
cometida, si el infractor o infractores sed negaren a restablecer la situación
al estado anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso
de los treinta (30) días continuos siguientes, la Superintendencia de
Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por
sí mismo, trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores,
teniendo la planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título
ejecutivo.
TITULO SEXTO
Disposiciones Finales
Artículo 48.- A
los efectos de esta Ley, la responsabilidad del arquitecto y del Empresario,
prevista en el artículo 1.637 del Código Civil, es de orden público.
Artículo 49.- Las
operaciones de venta de propiedad horizontal que efectúe el Instituto Nacional
de la Vivienda se regirán por lo que determine su propia Ley y su reglamento.
Artículo 50.- Se
deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de Septiembre de 1.958
reformada con fecha 26 de Septiembre de 1.978.
Dada, firmada y sellada en el
Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro días del mes de Agosto de
mil novecientos ochenta y tres. Año 173º de la Independencia y 124º de la
Federación.
El Presidente Godofredo González
El
Vicepresidente Armando Sánchez Bueno
Los
Secretarios José Rafael García .
Héctor
Carpio Castillo
Palacio de Miraflores, en
Caracas, a los diez y siete días del mes de Agosto de mil novecientos ochenta y
tres. Año 173º de la Independencia y 124º de la Federación
Esta Ley es la misma que la de
1.978 salvo que:
En 1.983 esta Ley sufrió una
reforma en el articulo 26 que consistió en eliminar la exigencia del permiso de
habitabilidad para registrar el Documento de Condominio. Lo demás permaneció
igual (G.O.Nº 3.241 Extr. De fecha 18 de Agosto de 1.983).
Yelitze Cortez
Abogado
Blog: www.yelitzecortez.blogspot.com
Twitter: @cortezyelitze
Instagram: @Con.Dominio
Excelente aclaratoria gracis . cada día se aprende con personas como usted muy amable. Le comento las normativas nuestras están vencidas y la hemos actualizados . Dada la situación actual se puede someter a su aprobación o desaprobación por medio de carta consulta. y de ser negativo. Cómo se puede hacer . Gracias muy amable.
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