Daños parciales y totales Post Terremoto en nuestro condominio. ¿Qué hacer en cada caso?

 

EL TERREMOTO del 24/6/2026 dañó gravemente nuestro Edificio. ¿Qué hacemos ahora?

Después de un terremoto, la preocupación de los propietarios suele concentrarse en varias dudas: ¿Podremos volver a nuestro edificio o tendremos que abandonarlo definitivamente? ¿Tenemos que vender lo que queda? ¿Es posible conservar nuestro edificio y repararlo?

La magnitud de los daños que haya sufrido el edificio  y de las reglas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal es lo que nos va a orientar para responder esas inquietudes.

La Ley de Propiedad Horizontal distingue dos escenarios completamente distintos, y esa diferencia es la que va a determinar cuál es el procedimiento a seguir y cuales son los derechos de los propietarios ante estos escenarios:

1.     Destrucción total del edificio o de una porción  que represente, por lo menos, las ¾ partes del valor (Art. 16) Caso de destrucción grave o amenaza de ruina

2.     Destrucción del edificio en proporción menor a las ¾ partes del valor (Art. 17) Casos de destrucción parcial

 

Nos encontramos con inmuebles  con  daños que permiten su reconstrucción o reparación. (en los eventos post terremoto, se estima según cifras oficiales que 856 edificios se encuentran en este primer supuesto, que es el más favorable y en contraposición a ello, tenemos según cifras oficiales, que 190 inmuebles colapsaron totalmente)

1.     ¿Qué pasa si nuestro edificio sufrió daños mayores y quedó inhabitable?

La ley contempla que en  caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes (75%) de su valor,  procede la  división de las cosas comunes entre los propietarios, en proporción a su derecho de participación en la totalidad del inmueble, es decir, por alícuota

En este supuesto,  puede darse el caso que haya un grupo de propietarios que desea reconstruir y otro grupo quiera vender, allí los propietarios cuyo porcentaje sea mayor a las ¾ partes del valor del inmueble tienen derecho a comprar la cuota parte de una minoría que se niega a reconstruir el edificio y prefieren vender, veamos esto en un ejemplo práctico

Imaginemos un edificio con diez propietarios. Después del terremoto, ocho de ellos, que representan el 80% del valor del inmueble, desean reconstruir el edificio. Los otros dos prefieren dividir el terreno y terminar la propiedad horizontal.

En ese caso, la ley permite que la mayoría adquiera la participación de esos dos propietarios, pero pagando el valor que determinen expertos independientes. De esta manera, quienes desean continuar con la reconstrucción pueden hacerlo, sin perjudicar económicamente a quienes prefieren retirarse.

Esa es, en esencia, la finalidad de la norma contenida en el artículo 16: evitar que una pequeña minoría impida una decisión respaldada por propietarios que representan al menos las tres cuartas partes del valor del edificio, garantizando al mismo tiempo que los minoritarios reciban una compensación justa.

Artículo 16.- En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.

Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble total, éstos tendrán derecho a adquirir, a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que reiterasen su voluntad de realizar la división del mismo inmueble.

 

 

2. ¿Qué  pasa si el edificio sufrió daños importantes, pero no supera el 75% de destrucción?

Aquí aplica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando la afectación no excede las tres cuartas partes del valor del edificio, la ley parte de un principio diferente: el inmueble puede ser reparado o reconstruido, permitiendo conservar el régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, la comunidad de propietarios debe organizar el proceso para ejecutar las obras necesarias, siempre con fundamento en estudios técnicos y respetando los procedimientos establecidos por la ley.

Artículo 17.- Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como comunes.

 

4. ¿Quién determina si los daños superan o no el 75%?

No corresponde a la Junta de Condominio, al administrador ni a un propietario individual.

Esa determinación debe realizarse mediante evaluaciones técnicas especializadas, elaboradas por profesionales con experiencia en patología estructural, ingeniería sísmica o ingeniería estructural.

Solo sobre la base de esos informes podrán los propietarios adoptar decisiones responsables y ajustadas a la realidad del edificio.

5. ¿Puede la Junta de Condominio decidir sola qué hacer?

No. La Junta de Condominio tiene funciones de administración, pero las decisiones sobre el destino del edificio corresponden a la Asamblea de Propietarios, conforme a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Junta puede coordinar inspecciones, solicitar presupuestos, convocar reuniones y facilitar información, pero no sustituye la voluntad de la comunidad de propietarios.

6. ¿Es suficiente una inspección visual?

No. Después de un evento sísmico pueden existir daños que no son visibles a simple vista.

Las grietas, deformaciones, desplazamientos o afectaciones en elementos estructurales requieren una evaluación profesional antes de concluir si el edificio puede seguir utilizándose, necesita reparaciones o requiere medidas más profundas.

7. ¿Qué pasa si el edificio colapsó totalmente y se encuentra reducido a escombros, y solo nos queda el terreno?

Al desaparecer los apartamentos, locales, y demás bienes comunes,  se extingue la propiedad horizontal ya que dejan de existir esas unidades independientes que dieron origen a la enajenación de inmuebles bajo el régimen de Propiedad Horizontal

¿El  terreno que queda es de la Alcaldía?

NO, nos encontramos en el extraordinario caso de la extinción de la  Propiedad Horizontal, y el nacimiento de la comunidad ordinaria  sobre el terreno, comunidad que está conformada por todos y cada uno de los propietarios del mismo, en la proporción de cada alícuota.   

7. ¿Qué deben hacer los propietarios mientras se toman estas decisiones?

- Esperar los resultados de las evaluaciones técnicas.

- Asistir a las asambleas convocadas.

- Solicitar información clara y transparente.

- Participar en la toma de decisiones.

- Evitar realizar reparaciones individuales que puedan afectar la estructura del edificio.

- Mantener una comunicación permanente con los profesionales contratados por la comunidad.

Una decisión que debe construirse entre todos

Los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal no buscan imponer una solución única, sino ofrecer un marco jurídico para que los propietarios puedan enfrentar una situación extraordinaria con reglas claras.

Después de un terremoto, la prioridad siempre será proteger la vida y la seguridad de las personas. Una vez garantizado ese objetivo, corresponde a la comunidad de propietarios organizarse, obtener evaluaciones técnicas confiables y analizar, junto con ingenieros estructurales, especialistas en patología de edificaciones y asesores jurídicos, cuál es el camino que mejor se ajusta a la condición real del inmueble y a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

Las decisiones adoptadas en estos momentos tendrán consecuencias a futuro, de allí que se deba actuar con información, respaldo técnico y respeto por la ley. Esa es la mejor garantía para proteger tanto la seguridad de las familias como el patrimonio de todos los propietarios.