Renuncia de un miembro de Junta de Condominio, del Presidente, de la junta completa. Distintas soluciones a diversos supuestos

La Renuncia de un miembro de Junta, del Presidente, de la Junta completa. Distintas soluciones a diversos supuestos en nuestro  Condominio

Se presentan distintos escenarios que se presentan con frecuencia en los condominios, los cuales deben atenderse de manera distinta para cada caso

Nuestra Junta de Condominio renunció, salvo el Presidente que permanece en funciones. ¿Qué debemos hacer?

La Junta de Condominio es un órgano de obligatorio funcionamiento en todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, eso lo podemos ver en el articulo 18

Siendo la  Junta de Condominio un órgano de obligatorio funcionamiento en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, y habiendo elegido nuestra Junta de Condominio, lo que debemos hacer si ésta RENUNCIA, es convocar una Asamblea para elegir sus nuevos integrantes para un nuevo período de un año.

¿Pero qué pasa si renuncia la mayoría, y solo queda el Presidente en el cargo?

Recordemos que el mismo articulo 18 nos indica que la Junta decide por mayoría de votos, es un órgano colegiado, conformado por 3 propietarios principales y 3 suplentes, de manera que si la mayoría se separa de los cargos para los cuales la Asamblea los designó, necesariamente debemos convocar nueva Asamblea y elegir a otra junta de condominio, donde inclusive el Presidente actual, ese que permanece aún en el cargo, puede volver a postularse para conformar conjuntamente con otros propietarios, la nueva Junta de condominio, recordemos que son cargos de reelección conforme la norma contenida en el articulo en estudio

En este caso convocamos Asamblea, presentamos informe de cuentas de la gestión correspondiente  y procedemos con la designación de la nueva Junta de Condominio

¿Basta una carta o un correo para que esa renuncia tenga efecto?

La llamada RENUNCIA necesariamente debe ser notificada de manera formal ante la  comunidad de copropietarios, y más allá de eso, debemos tramitarla con las actividades que tal acto impone para que podamos separarnos legalmente de nuestros cargos, eso lo vamos a ver más adelante, y esa notificación debemos hacerlo no solo  a la Administradora, sino a nuestra COMUNIDAD ya que es ésta quien eligió a la Junta y es la comunidad quien debe canalizar con la Administradora para que se proceda con la convocatoria de la Asamblea que elegirá a la nueva Junta de Condominio. Esa convocatoria debe hacerse inmediatamente? No necesariamente, pero debemos efectuar toda diligencia con el objeto de que se incluya en la Asamblea inmediata siguiente, nuestro informe de cuentas como miembro de Junta de Condominio

Es por ello que ante la circunstancia que se nos presenta en el condominio donde la Junta, es decir, sus integrantes no pueden continuar al frente de sus obligaciones,  no deben limitarse a una simple manifestación, sino que deben emplear toda la diligencia para formalizar esa RENUNCIA ante la Asamblea y rendir informe de cuentas del período correspondiente. De no hacerlo, ante terceros y ante un eventual proceso judicial si fuere el caso, esa es la Junta de Condominio vigente porque es la que consta en Acta, de allí que sea necesario culminar con estas actividades FORMALES para separarse de sus cargos.

Vale aclarar que con respecto a esta figura de la Renuncia,  en Propiedad Horizontal no hay un articulo específico que lo disponga ni lo regule, sin embargo es absolutamente necesario la lectura del Articulo 1.704 del Código Civil que consagra las causales de la extinción del Mandato, norma que dispone que el Mandato se extingue 2) Por la renuncia del Mandatario

En este orden de ideas, observamos entonces que en cualquier momento podrán los miembros de Junta, separarse de sus cargos, pero los efectos de tal manifestación de voluntad pueden verse comprometidos si solo pasamos una simple carta o correo enviado a su comunidad, por lo cual deberán  activar las diligencias para que se lleve a cabo su Asamblea de copropietarios y en esa Convocatoria debemos colocar los siguientes puntos:  La presentación de  Informe de la Junta y el punto  de la elección de una nueva junta de condominio

Cuando la renuncia es solo del PRESIDENTE

Situación que  debemos manejar de manera diferente, y sobre  este tema  hay una entrada en el Blog, igual vamos a refrescar un poco para verlo  aquí también ya que genera dudas y el algunas ocasiones, controversias en los condominios

Si nos encontramos en presencia de la renuncia del Presidente de la Junta, no hay necesidad de convocar una Asamblea porque no afecta la mayoría con la cual está conformado este órgano, recordemos que el articulo 18 nos indica que la Junta decidirá por mayoría de votos,  y también es importante recordar que el mismo articulo 18 nos indica que del seno de la Junta se nombra el Presidente, dicho esto y  ante la renuncia del Presidente de la Junta, será esta la que reestructure y designe entre sus miembros al nuevo Presidente, de eso se dejará constancia en el Libro de Actas de Junta que hemos sellado previamente ante la Notaría Pública y lo haremos saber a la comunidad y a nuestro  Administrador.

¿Qué hacer entonces cuando renuncia el Presidente de la Junta de Condominio?

En la legislación venezolana, formar parte de la Junta de Condominio es un acto voluntario, si bien es cierto que la Junta es un órgano de obligatorio funcionamiento, no hay norma que obligue a un propietario a formar parte de la Junta, contrario a lo que disponen otras legislaciones, la Española por ejemplo que contempla como obligatorio el cargo de Presidente de la junta de propietarios. 

 Hay una falsa creencia de que un miembro de Junta no puede renunciar, ciertamente LA RENUNCIA es una figura que legalmente no existe en la LPH, es decir no hay un articulo específico que la regule, sin embargo  ningún propietario está obligado a permanecer en ella, tal como lo hemos visto anteriormente

Tenemos entonces que UNA CARTA DE RENUNCIA no basta para que los miembros de la  Junta de Condominio se consideren que se han separado de sus cargos, de hecho, si no emplean la diligencia para elegir formalmente la nueva junta de condominio, en Acta permanecen en el cargo hasta que la ASAMBLEA legalmente convocada y celebrada, y se proceda con la elección de  sus miembros nuevamente

De allí la importancia de dejar expresa constancia de nuestra manifestación de voluntad, y de insistir con nuestro Administrador y/o demás miembros de Junta, de incluir nuestro informe de cuentas conjuntamente con los demás miembros para ser presentado ante la Asamblea, nótese que me refiero a sus miembros, por tanto considero que debemos llamar a la asamblea cuando sea la junta la que renuncia, no solo uno de sus integrantes porque esto no afectaría la mayoría y la Junta bien puede seguir en funciones sin ningún inconveniente.

 Hay un principio rector en el Derecho Privado que es el Principio de la Autonomía de la Voluntad y es absolutamente normal  que cualquier persona, alegue  motivos personales para manifestar su imposibilidad de permanecer en la junta de condominio, exceso de trabajo, viaje, inclusive por temas de salud, es una decisión que debemos respetar

En ese sentido, ante una CARTA DE RENUNCIA, vamos a encontrar que los propietarios  se enfrentan a muchas dudas que en la mayoría de las veces atenta contra la estabilidad comunitaria,  solo citaré dos:

1.     Falsa  creencia que tenemos junta acéfala

2.     Falsa creencia que debemos convocar nueva asamblea para elegir otra vez la  nueva junta

La realidad, a mi juicio, es la siguiente: siendo un acto un acto voluntario el formar parte de la Junta, puede el  propietario en cualquier momento separarse del cargo que ostenta dentro de este órgano, manifestando formalmente su decisión, y  fundamento mi opinión en esta norma jurídica, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, vemos en su encabezado varias disposiciones, desgloso el artículo seguidamente para facilitar la comprensión y ver qué es lo que contiene esta norma:

 

-        Que la Junta estará conformada por 3 copropietarios como principales y 3 como suplentes

-        Que  la misma es designada por la Asamblea de Copropietarios

-        Que  sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones.

-        Que sus miembros pueden ser  REELECTOS

-        Que de su seno se elige un Presidente

 

Es importante aclarar también que no hay una norma expresa que  indique que la Junta de condominio al vencer sus funciones al año y llegado ese término,  fenecen  sus funciones de lo cual podemos resumir que: llegado el año y no elegimos junta de condominio, esos miembros permanecen en sus cargos hasta que la Asamblea proceda con la elección de una nueva Junta

 Esta es la  pregunta frecuente que surge cuando renuncia el Presidente de la Junta de Condominio  ¿Debemos convocar una asamblea para elegir nueva Junta?

Tal como lo expresé anteriormente, considero que la renuncia del presidente no es motivo para convocar una Asamblea, siendo un cargo que se designa en el seno de la Junta, a tenor de lo contenido en el articulo 18 LPH, entonces dentro del seno de la Junta  se recibe esa renuncia,  se levanta un acta que asentaremos en el libro que tenemos previamente sellado por Notario Público y allí tratamos brevemente el punto, recibimos la carta, y procedemos a nombrar nuevo Presidente, es una facultad de la Junta y no de la Asamblea.

Es necesario aclarar que no podemos designar entre los miembros de Junta a un nuevo  Presidente  que escogemos entre la masa de propietarios,  que no esté dentro de los nombrados por la Asamblea, ese cargo de Presidente que por cierto es el único al cual refiere la LPH, será nombrado entre los miembros de Junta legalmente electos en Asamblea y no otro propietario porque de hacerlo así, estaríamos violando el artículo 18 que establece que la Junta la designa la Asamblea de Copropietarios

Las actividades las culminamos  informando  a la comunidad y al administrador, de los resultados de la Asamblea,  quien fue designado en este cargo de Presidente de la Junta y así debe constar de manera fehaciente en el Acta correspondiente.

 

 Abg. Yelitze Cortez

@cortezyelitze