Respuesta a preguntas efectuadas en el X ENCUENTRO NACIONAL DE JUNTAS DE CONDOMINIO

El pasado sábado 1 de octubre de 2022, tuvo lugar el X ENCUENTRO NACIONAL DE JUNTAS DE JUNTAS DE CONDOMINIO, evento organizado por Mi Condominio. Com y el cual tuvo lugar en la Cámara de Comercio de Caracas

Una actividad muy nutrida con ponentes diversos, una Expo Condominio donde tuvimos la oportunidad de ver una amplia oferta de Productos y Servicios, y una estupenda organización por parte de los anfitriones, a ellos mi reconocimiento 

Tuve la oportunidad de compartir en un Panel con reconocidas Profesionales en materia de Propiedad Horizontal, aprovechando este espacio para saludar a mis colegas Marialejandra Parra y Miriam Contreras, a ellas mi respeto

Trato en lo posible de dedicar un tiempo después de cada evento, para publicar las respuestas a preguntas que formulan en cada actividad, ello con el objeto de que llevemos un registro de todas esas inquietudes, ver la forma como lo podemos abordar y también porque con entradas como esta que haremos hoy en el Blog, pueden otras personas que no asistieron a tales eventos, ver como resolvemos temas variados en nuestros inmuebles

Esto nos sirve también para tener la entrada en el Blog como una referencia, a la hora de brindar respuesta a estas preguntas frecuentes 

Se citan las preguntas tales como las hicieron, de manera breve se editan las mismas en lo mínimo pero guardan la esencia de la pregunta original.

Seguramente en sus inmuebles tienen algún caso que coincida con las respuestas que aquí brindo, esperando sea de utilidad. Gracias a todos por asistir

 

P= En materia de Asamblea de Copropietarios. ¿Eso de 1era, 2da y 3era Convocatoria son válidas el mismo día?

R= NO, la Ley de Propiedad Horizontal establece una sola convocatoria. Ahora bien, si su Documento de Condominio regula tres (3) convocatorias de su Asamblea, haremos 3, pero respetando el mínimo de tres días de anticipación entre una convocatoria y la otra.

 

P= ¿Cuál es el quórum para que sea válida legalmente?

Eso depende  de lo que regule su Documento de Condominio para las convocatorias, así como para cada decisión conforme lo establece la Ley de Propiedad Horizontal para cada caso

P= ¿Tiene derecho al voto el Moroso?

R= Si, es uno de los atributos del derecho de propiedad, participar en la toma de decisiones de su comunidad

P= ¿En materia de Carta Consulta, cual es el porcentaje de participación en primera consulta y segunda consulta?

R= 66,66% en primera consulta

En segunda consulta: con los votos de la mayoría de los que hagan llegar su voluntad al administrador.

Ver Art. 23 Ley de Propiedad Horizontal 

P= ¿Tiene derecho a responder la carta consulta el Moroso?

R= Si, el derecho a participar en la toma de decisiones del condominio es uno de los atributos del derecho a la propiedad consagrado en el Art. 115 CRBV

P= ¿Qué pasa cuando dos o tres propietarios van al Juez y hacen solicitud de Asamblea, sin haberla solicitado tal y como dice la Ley con 1/3 de los Propietarios?

R= Es importante que antes de pensar en acudir ante la autoridad Judicial, agotemos el requisito de la solicitud de convocatoria de Asamblea ante nuestro Administrador, en ese caso es suficiente con la firma del 33,33% conforme lo dispone el articulo 24 LPH. Recordemos que el mismo articulo nos indica que cuando el Administrador por cualquier causa deje de convocar Asamblea, acudiremos ante el Juez para que convoque, de manera que mi recomendación es que agotemos la solicitud ante nuestro Administrador

Recordemos que eso es una SOLICITUD, no es un juicio ni ninguna Demanda, no reviste carácter contencioso y debemos efectuarlo ante el Juez de Municipio de la Jurisdicción de nuestro inmueble

Pregunta: La junta de Condominio  cobra en divisas las revisiones de ascensores, sistemas de emergencia y otros, y lo cargan sin acta ni consulta

Respuesta: Recordemos que los Gastos comunes son de obligatorio pago por mandato de Ley, conforme la norma contenida en Art. 11 y 12 LPH, solo las MEJORAS están sujetas a la aprobación de los propietarios y para ello requerimos del 75% conforme la norma contenida en el Articulo 9 de la LPH

En todo caso, la consulta a la comunidad versa sobre la escogencia de Proveedores encargados de ejecutar tales trabajos

P= Se dañaron las dos bombas de agua y los 4 ascensores. Como había mucha morosidad, se decidió establecer una cuota especial única para poder hacer las reparaciones. Esto se decidió en Asamblea y solo 2 insistían en la distribución del gasto por alícuota. ¿Puede esta situación de emergencia justificar que no se hiciera por alícuota?

R= NO, no lo justifica por cuanto se está violando el articulo 7, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal

P=  si un propietario que vive en el ultimo piso, tiene filtraciones pero la junta  no quiere reparar el manto pero está pintando los pasillos, coloca lámparas  nuevas. El propietario dejó de pagar como mecanismo de presión pero igual no quieren mandar a reparar el techo, la junta dice que el techo no es competencia de la junta

R: es importante que revisen el Documento de Condominio porque allí se determina cuales son las áreas

 comunes. No siempre el techo de un inmueble corresponde a  áreas comunes, hay casos donde tal reparación le corresponde de manera directa al propietario y no a la comunidad.

 

P= ¿La Construcción o perforación de un Pozo requiere el 75% de aprobación de la Asamblea o el 100%?

R= Depende del tipo de trabajo conforme el presupuesto presentado por el proveedor.  No todo pozo comporta trabajos de excavación, y recordemos que necesitamos permisos adicionales de la autoridad competente a la hora de emprender este tipo de trabajos necesario en todo condominio.

P= ¿Elecciones de Junta de Condominio y Administrador, se pueden hacer por Carta Consulta?

R= La recomendación es que convoquemos Asamblea conforme lo indique su Documento de Condominio y la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, ante la falta de quórum de nuestra Asamblea, la misma Ley nos remite a Carta Consulta, eso lo vemos en el articulo 24 LPH y adicional a ello este tipo de nombramiento constituyen Actos de Administración como tal lo indica el articulo 22 de la Ley, ese artículo nos remite a dos procesos: Consulta Escrita como primera opción y que vemos en el Art. 23  y la segunda opción es una Asamblea

Bien podemos elegir estos órganos de Administración a través del proceso de Consulta Escrita siguiendo los lineamientos tanto de nuestro Documento de Condominio como los artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal

P= ¿Cuánto es el mínimo de miembros para constituir Junta?

R= 3 propietarios PRINCIPALES y 3 SUPLENTES

Ver Art. 18 LPH

 

P= Si la Junta hace a escondidas Asamblea con minoría, manda a comprar sistema automático por 1.500$ de llenado de tanque de agua, no publican en cartelera, se enteraron fue cuando colocan las cuotas en el recibo, pasaron 30 días, que se puede hacer para anular?

R= Varias cosas aquí:

Asamblea que no se convoca con las formalidades de Ley y Documento de Condominio es susceptible de ser impugnada ante el tribunal competente

No todo gasto está sujeto a aprobación de los propietarios, basta que sea gasto común para que todo copropietario esté obligado a su pago por mandato de Ley (Art. 11 y 12 LPH)

P= ¿El Informe de la Administradora debe ser aprobado por el Presidente de la Junta para ser presentado a los propietarios?

R= No, el Informe del Administrador se presenta ante la Asamblea de manera directa, no amerita aprobación de la Junta

P= El Administrador está obligado a presentar informe así el Presidente de la Junta no presente el suyo? Si claro, lo que se recomienda es que ambas partes tengan su informe para hacer UNA SOLA Asamblea, un solo gasto donde ambos órganos de Administración, presenten ante la Asamblea, los Informes que le corresponden a su Gestión

P= Así como utilizo eso de enviar la carta consulta por internet, ¿se puede convocar igualmente sin publicar en prensa?

NO, porque obviar el requisito legal de convocar en periódico nuestra Asamblea, compromete la validez de la misma. Son dos procesos distintos y ambos tienen requisitos legales que cumplir

P= Persona con más de 25 años apoderada del área de aseo urbano. Se está logrando crear la junta de condominio para poder recuperar dicha área y mantener al día recuperando el resto de las áreas comunes

R= Es Importante una actuación a tiempo en materia de uso de indebido de áreas comunes

 

P= Las reparaciones mayores a una planta eléctrica en un condominio residencial, se consideran mejoras y deben ser aprobadas mediante carta consulta?

¿El costo determina esa mejora?

El costo no determina que sea Mejora. Mejora es un acto donde innovamos en determinada area común, ejemplo: cambiar completamente la cabina vieja del Ascensor por una totalmente distinta, con nuevos elementos en su estructura, con botonera digital, y otros que produzcan innovación

Tales trabajos se recomienda se presenten ante la Asamblea legalmente convocada, y ante la falta de quórum , bien puede ser aprobado mediante Consulta Escrita

P= ¿Existen políticas de pronto pago en el condominio? ¿Cuáles son las modalidades?

Recordemos que lo que dejan de pagar unos, lo asumen otros. Recordemos también que las deudas de condominio son causadas por Gastos comunes expresamente contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal en los términos contenidos en el articulo 11 y 12 LPH. ¿Si ofrecemos un descuento por pronto a pago a los propietarios, contablemente como justifica la comunidad esa “rebaja”?

Peor aún, crear un monto ficticio de una supuesta deuda, de la originalmente correcta, para hacer creer que hay un incentivo por pronto pago, es simular una acreencia que no existe y allí estamos pasando a otro plano donde podemos ser sujetos de responsabilidad civil, penal y administrativa.

 

¿Cómo actuar ante una invasión de un apartamento desocupado, con los familiares en el exterior, y con el agravante de que la promotora es una copropietaria de la residencia?  

Es una acción que le corresponde al Propietario  ante el Ministerio Público por Delito contra la propiedad

 

¿Qué pasa cuando la junta vence, caduca y ya nadie quiere postularse . En mi edificio llevamos un año trabajando como junta vencida

R= Ante el vencimiento del período de vigencia correspondiente, la junta debe emplear la mayor diligencia y coordinar lo necesario para que el Administrador Convoque Asamblea , ello a los fines de presentar cuentas a la comunidad y llamar a los interesados en conformar nueva Junta de Condominio.

Si nadie quiere postularse no importa, la Junta debe convocar igual, presentar informe y convocar el punto de la Designación de la junta de Condominio

De esa manera la junta se separa formalmente de los cargos para los cuales fueron electos en Asamblea.

Si no hay interesados, no se conforma Junta de Condominio y el edificio queda con las actividades mínimas de Administración (pago de servicios básicos), que inclusive podrá ejecutar El Administrador, y cualquier propietario si la urgencia así le permite en amparo del Articulo 21 LPH

 

P= Si se activa el articulo 23 de la LPH y el resultado es negativo, ¿Qué se puede hacer para techar 2 puestos de estacionamiento que son vulnerables a daños a los vehículos, por estar cerca de ventanas del edificio?

Las Decisiones en Propiedad Horizontal las toman los copropietarios a través de los dos mecanismos establecidos para ello, bien sea la Consulta Escrita (Art. 23) o la Asamblea (Art. 24)

Si el resultado es negativo, significa que la COMUNIDAD no lo considera necesario o pertinente y debemos acatar la decisión de la mayoría con respecto al punto consultado

 

P= ¿Qué pasa si en asamblea se decide una alícuota igual para todos los propietarios de una cuota especial?

Todos los gastos se distribuyen por alícuota. Con tal decisión se estaría violando la norma contenida en el articulo 7, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal

 

¿Un poder visado por un abogado sin estar notariado da poder al portador  para tener voz y voto en una asamblea de propietarios?

Perfectamente, basta una autorización simple para que un tercero pueda ejercer derecho a voz y voto del propietario en una Asamblea

¿Qué debe hacer o donde debe ir la junta de condominio cuando la Administradora no vela por el sano estado financiero de la Residencia?

Tiene varias vías y dependerá de la naturaleza  de ese incumplimiento por parte del Administrador

 

¿Qué tipo de acciones puede ejecutar una junta de condominio con un vecino que debe 11 meses de condominio y no responde a ningún llamado?

Pueden  Demandar el Cobro a través de la Vía Ejecutiva conforme lo establece el Art. 630 del Código de Procedimiento Civil

¿Dónde acudir para anular una Asamblea?

Ante el tribunal competente de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble

Gracias a todos por asistir al encuentro. Saludos 

Yelitze Cortez