Contratos con Proveedores del Condominio. 10 Contratos, 10 Cláusulas
Cuando tenemos un inmueble en
Propiedad Horizontal, es común que nuestra gestión se centre en los asuntos
inmediatos y urgentes, y eso se traduce
en tres cosas: Morosidad, Participación y Convivencia, es lo que yo llamo las 3 Marías del
Condominio
En eso nos centramos como Junta de Condominio, y ello por razones evidentes, un buen manejo de La Morosidad, que no es más que gestionar las cuentas por cobrar a propietarios por Gastos Comunes, en procura de mantener solvencia, es lo que nos va a permitir ejecutar trabajos pendientes, mantener nuestro inmueble, mejorar nuestras instalaciones para provecho de propios y terceros
La Participación en diversos actos del Condominio, como formar parte de la Junta, o simplemente asistir a las Asambleas, se ha visto amenazada frecuentemente por la apatía y el desinterés, y ello es una consecuencia del carácter voluntario que tienen esas actividades en el condominio, y a esto le agregamos una de reciente data, la Migración, factores que en conjunto afectan de manera notable la toma de decisiones en los condominios, de tal manera que la Convivencia se torna más difícil cada día
El tiempo se nos va en esto, y dejamos de lado asuntos importantes como verificar la situación contractual con nuestros Proveedores de Servicios, que si bien no ameritan atención urgente o inmediata, salvo que tengamos algunas fechas próximas de vencimiento, es un tema que debemos poner como prioridad dentro de nuestra Planificación de tareas y actividades
Es común entonces ver condominios que tienen proveedores que le prestan servicios y no hay un contrato firmado, no hemos documentado la relación contractual, no sabemos cómo actuar si queremos finiquitar con ese proveedor y contratar con otro, o simplemente no sabemos qué condiciones tenemos que revisar cuando nos toque dar inicio a un trabajo en nuestro edificio, no sabemos cómo dejar plasmado las obligaciones de las partes, no tenemos conocimiento de lo básico que debemos considerar
Dentro de la Clasificación Romana de
las Fuentes de las Obligaciones, tenemos
a los Contratos, el autor Venezolano Eloy Maduro Luyando en su Obra Curso de
Obligaciones[i],
señala que el Contrato, en principio era una convención entre dos o más
personas destinada a crear obligaciones, concepto, que según el Autor,
experimentaría posteriormente grandes transformaciones
Para ello nos situaremos en el Código Civil Venezolano[ii], y vemos que dispone actualmente el Art. 1133 sobre los Contratos, esta norma nos lleva a un concepto sencillo pero completo:
Para acercarnos un poco al tema que nos interesa y que está relacionado con los Contratos de proveedores de servicios en el Condominio, tenemos una variedad interesante dentro de la Clasificación general de los contratos, vamos a referirnos hoy a los contratos con nuestros proveedores de servicios y podemos decir que se trata de un CONTRATO BILATERAL, donde surgen obligaciones para ambas partes
Contratos comunes en el Condominio
¿Sabían que en materia de Contratos, hay varias sub clasificaciones y que en el caso de los condominios podemos hablar de Contratos atípicos o innominados?
Esto significa que los nombres se los daremos en el momento de redactarlos, las partes deciden qué tipo de contrato van a elaborar, para ello nos sentaremos a revisar el alcance de lo que queremos, y de allí nace nuestro contrato
Revisemos ejemplos de lo que serían los 10 Contratos más comunes en un Condominio
De Mantenimiento
1.
Contrato de mantenimiento de ascensores
2.
Contrato de mantenimiento de Portón de estacionamiento
3.
Contrato de mantenimiento de
piscinas
De Obras
4.
Levantamiento Muro perimetral
5.
Impermeabilización Azotea
De Administración
6.
Contrato de Administración de
Condominio
De Vigilancia
7.
Contrato de Vigilancia y seguridad
De Servicios Profesionales
8.
Contrato de Servicios de Auditoría
9.
Contrato de Servicios Jurídicos
De Servicios en general
10.
Contrato de Jardinería
Luego de esta introducción necesaria y habiendo visto los contratos más comunes que tenemos en los condominios, vamos a referirnos ahora a esas 10 cláusulas que no deben faltar en estos Contratos que vamos a firmar en nombre de nuestra comunidad, no son las únicas, cada inmueble lo ajusta a sus necesidades y en atención a la voluntad de las partes, pero estas 10 cláusulas, son las que a mi juicio, no deben faltar en nuestro Contratos
1.
PRIMERA : La identificación de las partes (si es persona jurídica citar datos de
registro y Rif, esto es importante, sobre todo porque tendremos no solo esta
información a mano cuando lo necesitemos, sino que tenemos de manera cierta una
información tan importante como son los datos constitutivos de las partes que
intervienen en la contratación) y la cualidad de cada una de ellas, parece
obvio pero no, hemos visto contratos que las partes no están bien identificadas
2.
SEGUNDA: Darle nombre el Contrato: Contrato de servicio de
mantenimiento, contrato de mantenimiento de jardines, contrato de
administración , y otros dependiendo de
los servicios contratados
3.
TERCERA: El Objeto del Contrato: Puntualizar el tipo de obligación
que se contrae. Si se trata de una Obra es importante destacar los materiales a
emplear.
4.
CUARTA: La vigencia: es importante definir en el tiempo, cuál será la duración de nuestra relación
contractual
5.
QUINTA: La contraprestación dineraria: Definir el monto de los
honorarios por esos servicios que nos están prestando y la forma y fechas de
pago
6.
SEXTA: Las obligaciones de las partes: detallar las actividades
correspondientes a cada una de ellas de la manera más clara posible y se recomienda desglosar LAS OBLIGACIONES de
cada una de ellas
7.
SEPTIMA: Clausula de
Garantía: para los casos que apliquen. Ejemplo: instalación y puesta en marcha
de ascensores, Adquisición y puesta en marcha de generador de energía (planta
eléctrica), por citar solo dos casos.
8.
OCTAVA: Las causas por las cuales las personas pueden dar por
terminado el contrato, incluyendo cláusula de penalidad de ser necesario
9.
NOVENA: La forma de efectuar las comunicaciones y notificaciones
entre ellas con ocasión a la relación contractual
10.
DECIMA: El domicilio que escogen las
partes, la jurisdicción a la cual se someten a la hora de dirimir una
controversia.
Recomendaciones finales:
Una de fondo: Antes de elaborar el contrato: revisen la condición y el carácter con el que actúan las partes para suscribir contratos, y dejen constancia de ello con la mayor claridad posible indicando datos, números, folios
Una de forma: Identifiquen cada cláusula con un titulo, de manera ordenada, que haya una secuencia lógica entre las cláusulas. Por ejemplo: la cláusula sobre dirección y forma de notificaciones entre las partes, es una de las últimas cláusulas. Además con ese orden que les recomiendo, se nos hace fácil la búsqueda de determinada obligación
Una necesaria: elaboren dos ejemplares, uno para cada parte y luego de la firma, procedan a digitalizar el documento para que lo conserven en su archivo digital.
Abog. Yelitze Cortez
Hola. Buenas tardes. Cuando las empresas de telefonía celular quiere colocar una antena en el techo del edificio, ese contrato debe regirse por cuál ley? ¿se puede fijar el canon el dólares? y ¿cómo se calcula ese canon para protegerse de la inflación?
ResponderEliminar