Derecho a la Privacidad, desde la perspectiva del ámbito Comunitario derivado del régimen de Propiedad Horizontal

Derecho a la Privacidad, desde la perspectiva del  ámbito Comunitario derivado del Régimen de Propiedad Horizontal

En esta entrada se aborda el Conflicto que se presenta con respecto al Derecho a la privacidad y confidencialidad, sobre los datos contenidos en documentos que acreditan condición de Copropietario, en inmuebles bajo el régimen de Propiedad Horizontal 

El derecho a la privacidad es un derecho fundamental, autónomo e independiente, de primera generación que es desarrollado en Venezuela en el artículo 60 de la Constitución, que ampara directamente el derecho que tiene toda persona a la protección de su honor, vida privada, intimidad, propia imagen, confidencialidad y reputación.[i]

Todos deseamos estar libres de intromisiones  o perturbaciones en nuestra vida privada o en nuestros asuntos personales, y este Derecho encuentra serias amenazas en el ámbito del Derecho de Propiedad, por los conflictos que allí pudieran presentarse, específicamente cuando nos desenvolvemos en un régimen de Comunidad de copropietarios.

 El Conflicto

El conflicto es consustancial al ser humano, constituyendo un factor importante en la evolución de las sociedades. Los restos arqueológicos muestran la evidencia de conflictos ya desde la Prehistoria, tanto a gran escala (luchas entre distintas partes) como a escala individual (Guilaine y Zammit, 2002), indicando que los conflictos han constituido y constituyen un factor muy importante en la evolución de las sociedades humanas, y han acompañado a la humanidad desde la Prehistoria.[ii]

Son diversos los escenarios donde se presentan los conflictos, y en inmuebles donde compartimos y tenemos intereses comunes, son variados, los tenemos de   de orden económico, cuando no estamos de acuerdo con la forma de usar los fondos comunes o por la necesidad de que nos rindan cuentan; conflictos que se presentan entre comuneros por  uso y disfrute de cosas comunes; y aquellos derivados de la propia convivencia comunitaria, tales como ruidos molestos, la perturbación  a nuestra tranquilidad y actos que afecten nuestra seguridad, entre otros, que se pueden presentar en este tipo de comunidades.

 

3 Derechos de Propiedad en el régimen de Propiedad Horizontal

Es pertinente indicar que el régimen de Propiedad Horizontal, no solo aplica a los inmuebles destinados al uso residencial, es decir, inmuebles destinados a Vivienda, sino que también aplica a inmuebles destinados al uso comercial, y de uso mixto, donde nos encontramos con  tres (3) Derechos de Propiedad

1.     Derecho de propiedad individual, que es aquel que ostentamos sobre nuestro inmueble;

2.     Un  derecho de propiedad común (copropiedad)  sobre las cosas y áreas comunes determinadas en la ley especial que rige la materia, y  Documento de Condominio; y

3.   Un derecho exclusivo de uso de áreas comunes, que puede ostentar  determinado propietario en particular, previsto igual como régimen especial en el Documento de Condominio

 

Se pueden presentar también, algunas situaciones relacionadas con el manejo de la información de tipo personal de un Copropietario y que puede estar contenida en el Documento de Propiedad de su inmueble, que a su vez es de interés común para determinados casos en un Condominio

Para Arteaga Flamerich, << El derecho a la privacidad se entiende como aquella parte del sujeto que se extiende más allá de lo íntimo, es decir, información que en sí misma puede que no sea apreciable, pero que, dependiendo del contexto, se convierte en información confiable que permita la identificación del individuo. Si bien lo privado es aquello que excluye a lo público, también debemos en este caso considerar que se encuentran dentro de lo privado el entorno familiar, las actividades realizadas por el sujeto en un ambiente distinto al profesional, la tenencia o no de bienes patrimoniales, aficiones, que en algunas situaciones si bien tienen nexo con lo social, puesto que exceden a lo íntimo sin llegar a ser públicas y que el individuo titular del derecho no quiere que sean conocidas por terceros sin su consentimiento>>[iii]

¿Cuáles serían esos datos o información personal que pudiera estar contenida en un  documento de propiedad y que el propietario prefiere mantener en reserva? vamos a referirnos a dos,  de los casos más frecuentes 

Hay situaciones jurídicas, de la esfera privada de un propietario y que por razones personales prefiere mantener en reserva, por ejemplo el hecho de que en su documento de propiedad conste que hace vida en común bajo unión estable de hecho o Concubinato, situación que debe ser respetada y en ningún caso divulgada ya que no constituye información que pueda ser de interés para la comunidad.

Uno de los supuestos de hecho que se dan con mayor regularidad en la sociedad venezolana es la Unión Estable de Hecho o Concubinato, asegurando que produce los mismos efectos del Matrimonio pero su constitución es “más simple” la Unión Estable de Hecho, se da cuando un hombre y una mujer de manera voluntaria, permanente, notaria y prolongada viven juntos, similar quizás al Matrimonio.[iv]

Otra información contenida en el documento de propiedad del inmueble y que un propietario está en el derecho de mantener en reserva, es aquella relacionada con la fuente u origen del crédito hipotecario, o cualquier otra forma de financiamiento, forma de pago, constitución de hipoteca y otros relacionados con la forma y manera de adquirir su propiedad, que no tendría por qué compartir con los demás, y la comunidad tampoco tendría por qué conocer tanto detalle de interés estrictamente personal de cada propietario y mucho menos divulgarlo o darlo a conocer a terceros. 

Es por ello que resulta  de suma importancia que en nuestras comunidades, se conozca la norma contenida en el Artículo 60 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que consagra  el Derecho Constitucional a la Privacidad, este artículo 60 establece que: <<Toda persona tiene derecho a la protección de su honor, vida privada, intimidad, propia imagen, confidencialidad, y reputación. La Ley limitará el uso de información para garantizar el honor, y la intimidad personal y familiar de los ciudadanos>>[v] 

 

La violación del Derecho a la privacidad en Propiedad Horizontal

En el campo comunitario, nos encontramos con una información personal que en algunos casos pretende ser compartida y divulgada sin control alguno, lo cual consigue unos límites en este Derecho a la vida privada, intimidad y confidencialidad que consagra el recién citado artículo 60 y ello es lo que ha motivado a elaborar este trabajo que no tiene otro fin,  que orientar sobre la manera correcta de abordar este tema   

En el ejercicio del Derecho de Propiedad y de manera especial, aquella contenida bajo el amparo de la Ley de Propiedad Horizontal, observamos que dentro de las actividades propias de la Administración y conservación de cosas comunes, no se regula de manera expresa, hacia el Copropietario, la obligación de suministro o entrega de Documento de Propiedad a los órganos de Administración del Condominio y que están señalados en el artículo 18 de la Ley  

No obstante lo anterior, es necesario dejar claro que hay un  legítimo y justificado requerimiento del Administrador -o en su defecto la Junta de Condominio cuando esta última ejerce de manera especialísima ese Rol- de solicitar el documento de propiedad de inmueble, a los efectos de constatar nuestra condición de propietarios y con ella podamos ejercer nuestros derechos en esa Comunidad, citemos solo 3 de los más comunes:  

 

Derecho a participar en Asamblea, y a ejercer el Derecho al Voto en la misma  

El ejercicio del derecho de participar con voz y voto en una Asamblea de copropietarios,  como uno de los atributos del Derecho de Propiedad y por tanto demostrable solo cuando acreditamos nuestra condición con el suministro de nuestro Documento de Propiedad

 

Derecho a participar en la toma de decisiones a través del mecanismo de Consulta Escrita 

El derecho a elegir nuestras autoridades, participar en la toma de decisiones a través del mecanismo de la Carta Consulta, como una de las garantías del Derecho de participación en la toma de decisiones,  previsto en el artículo  23 de la Ley de Propiedad Horizontal,  y finalmente

 

Derecho a formar parte de la Junta de Condominio 

El Derecho a ser elegidos y formar parte de uno de los órganos de Administración de estos inmuebles, la Junta de Condominio, lo cual está vinculado de manera estrecha con la titularidad del inmueble, que solo podemos demostrar si acreditamos nuestra condición y es un acto que materializamos con la entrega de nuestro Documento debidamente registrado  

 

Es importante que conozcamos también que en función a lo anterior, se hace necesario fijar límites en la entrega de la información de terceros con quien nos une intereses comunes, reconocer que hay responsabilidades y consecuencias por su uso indebido, y en todo caso efectuar las diligencias pertinentes, tendentes a garantizar los derechos de todos lo que conformamos una comunidad de copropietarios, y que en ejecución de nuestras obligaciones, no lesionemos derechos de terceros

Cuando me refiero a esos límites, se trata de aquellos que recomiendo y deben fijar tanto junta como  Administrador  en la entrega de información que no es del interés de los copropietarios, que contiene datos o situaciones personales, pero se encuentran contenidos a su vez en un documento que es de interés común.

Dentro de las obligaciones del administrador, tenemos aquella vinculada con tener a la disposición de los propietarios los soportes de efectos de administración, como lo serían aquellos relacionados con su gestión administrativa

En ese sentido y de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, la  obligación del Administrador es de tener a la vista, y poner a disposición de los propietarios, la información relacionada con la administración del inmueble

Dispone el literal “f” artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal[vi]  la obligación del Administrador de:

 

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

 

Nótese que la Ley es específica y se refiere a la obligación  del administrador de tener y conservar los comprobantes que estén relacionados con la contabilidad de los ingresos y gastos del inmueble, sin embargo ello no significa que las documentales que posee el Administrador en ejercicio de sus funciones, se limiten única y exclusivamente a aquellas de índole contable, por cuanto hay otro tipo de  documentos que El Administrador recibe, conserva, y en todo caso debe tener a la disposición de los propietarios interesados, con las limitaciones aquí señaladas. 

  

Visto lo anterior, considero de importancia presentar algunas consideraciones y recomendaciones

  

El  Administrador tiene la responsabilidad de conservar la documentación y tener a la vista de los copropietarios, todo aquello que verse sobre  intereses comunes, y un documento de propiedad es uno de ellos, pero se encuentra ante una disyuntiva al no poder desglosar o separar la información que pueda ser considerada como privada, de aquella que no lo es, y que se encuentra contenida en un solo documento que se le ha entregado en razón de sus funciones  

En este sentido, se recomienda al Administrador, o la junta,  emplear la mayor diligencia en el manejo de esta información y considero que  una opción que bien podemos manejar es esta: suministrar en principio la información  que esté relacionada con la condición de propietario en sentido estricto, datos de registro, protocolo, y todo lo que contenga una nota de registro, ya que el interés del propietario interesado que lo solicita, se circunscribe a  constatar que quien dice ser propietario, lo sea realmente.  

Bastará entonces que  se exhiba a cualquier propietario interesado que así lo solicite - y que a su vez deberá previamente acreditar su cualidad e interés- , de la copia de la primera página donde se evidencia la titularidad del inmueble,  y la última donde están contenidas los datos de registro

 

No obstante lo anterior, -que es la primera opción que recomiendo presentar-, si ese propietario interesado, manifiesta interés en  tener la documentación completa porque es un documento que interesa a la comunidad, y por cuanto considera que es obligación del Administrador exhibir y tener a la vista toda la documentación que forma parte de su Mandato, podemos manejar a su vez  dos vías

 

La primera: indicarle al propietario que puede comparecer ante el  Registro Inmobiliario y formalizar su trámite de obtención de documentación

 

La Segunda: manejar un protocolo de solicitud de documento por parte del propietario interesado, con la formalidad que amerite el caso, y lo haremos de la siguiente manera: 

Formalizar la solicitud ante el Administrador y/o Junta de Condominio

Acreditar a su vez  la  condición de propietario interesado y eso lo hará entregando la copia de su documento de propiedad

Finalmente, firmar  una carta compromiso de no divulgar información personal del propietario que esté contenida en ese documento que recibe.

Para este segundo caso que acabo de citar, se presenta un modelo de carta compromiso  que contiene esa manifestación y declaración del propietario interesado  que solicita documento de propiedad que mantenemos en nuestra base de datos, con lo cual dejaremos  constancia de toda la diligencia que hemos empleado en la entrega y manejo de esa información que es de interés común, pero que contiene datos personales que no deben ser divulgados bajo ningún concepto. 

El Modelo se agregó hoy a la entrada “Formatos y plantillas modelo” y que pueden revisar haciendo click aquí https://yelitzecortez.blogspot.com/2022/05/modelo-carta-compromiso-por-revision-de.html

En el suministro de este tipo de documentos, pudiera estar en juego que eventualmente se hiciere uso indebido de la información que estamos entregando en nuestra condición de Administradores, por tanto nuestra responsabilidad debe ser excluida, y más aún si tomamos las medidas y mantenemos las reservas correspondientes.

Finalizo esta entrada indicando que no está en nuestras manos garantizar que no se haga uso indebido de la información, pero sí de emplear la mayor diligencia en el ejercicio de nuestras funciones,  fijando límites y condiciones en esa entrega en los términos que aquí se han expuesto.  

 

 

Abg. Yelitze Cortez

 

 

 

 

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[i] BADELL MADRID, Rafael. El derecho constitucional a la privacidad y su conflicto con los derechos intelectuales. Revista Propiedad Intelectual. ISSN: 2542-3339. Mérida-Venezuela. Año XV. N° 19. Enero-diciembre 2016, p.2.

[ii] ESQUIVEL GUERRERO, José Antonio, JIMENEZ BAUTISTA, Francisco  y ESQUIVEL-SANCHEZ, José Antonio. La Relación entre conflictos y Poder. Revista Paz y Conflictos, número 2, año 2009, p.4.

[iii] ARTEAGA FLAMERICH, María Fernanda. El derecho a la intimidad y el derecho a la privacidad en relación con la utilización del mal llamado ‘papel de reciclaje’ Revista  Venezolana de Legislación y Jurisprudencia • No 374 10 • 2018,  p.372.

[iv] INNECO DURÁN, María Fernanda. La Unión Estable de Hecho y sus diferencias con el Matrimonio. Revista de la Facultad de Derecho UCAB Nº 73. 2018-2019, p.324.

[v] Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Gaceta Oficial número 36.860 del 30 de diciembre de 1999

[vi] Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial Extraordinario Número 3.241 e fecha 18 de agosto de 1983