Marco Jurídico de los CONDOMINIOS en Venezuela

 Marco Jurídico de los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal en Venezuela (CONDOMINIOS) 

 Esta entrada en mi Blog tiene por objeto presentar a las comunidades, un resumen de la normativa aplicable a los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal (Condominios) donde tenemos diversas situaciones y para cada una de ellas hay una norma por la cual debemos regirnos. Son varios instrumentos jurídicos, aquí les presento el resumen de los principales  

  La norma por excelencia para inmuebles, bien sea Residencial, Comercial o de Oficinas, es la Ley de Propiedad Horizontal, una Ley que si bien es cierto fue publicada en Gaceta Oficial en 1983, data del año 1958 con una ligera reforma que tuvo en 1983 y donde el legislador contempló los aspectos que consideró para el buen funcionamiento de las comunidades que se rigen por este régimen, con ella vamos a empezar esta enumeración de estos instrumentos aplicables en los Condominios  

 Ley de Propiedad Horizontal[i]

 Es la Ley que aplica a los inmuebles sometidos a la propiedad horizontal y regula las relaciones entre los Propietarios y terceros. Contiene la normativa bajo la cual los condominios deben regirse, fue sancionada en el año 1983, tiene un Reglamento, el Reglamento Parcial N° 1 de la Ley de Propiedad Horizontal[ii]    

 Consta de 47 artículos y tres de disposiciones finales

 La actividad legislativa en nuestro país en materia de Propiedad Horizontal, y desde hace más de 60 años ha sido nula, hasta la fecha no tenemos una ley cónsona con la realidad lo que hace un poco cuesta arriba el manejo de los condominios en Venezuela, no es que la Ley que tenemos actualmente no sirve, al contrario tiene muchas bondades, muchas soluciones a situaciones que se presentan en el condominio, solo que amerita que se ajuste a la realidad ya que tiene más de 60 años de haber entrado en vigencia, de allí que nos ha tocado a los abogados cuya práctica jurídica es la Propiedad Horizontal,  efectuar una interpretación progresiva de la norma para poder  ajustarnos a las necesidades actuales que tenemos en los condominios y poder gestionar los retos que nos impone el día a día en nuestras comunidades

 La dinámica y el constante cambio en toda sociedad, nos lleva a complementar la norma con la escasa Doctrina y la Jurisprudencia. Las decisiones que han tomado los jueces como órganos de administración de justicia, nos van a complementar la toma de decisiones y que suplirán aquellos aspectos  no contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal.

  Veamos seguidamente diversos instrumentos jurídicos en los cuales nos vamos a apoyar en el manejo de las situaciones que en el quehacer cotidiano se nos presentan en los inmuebles sometidos a este régimen, en este sentido tenemos:

 

Código Civil de Venezuela[iii]    

Por tratarse de obligaciones civiles, le es aplicable a la vida en condominio de este cuerpo normativo, contiene dentro de su articulado una serie de normas aplicables a las relaciones en los condominios, veamos solo algunas de ellas:

 

Mandato

Encontramos en el Título XI, capítulo I, las normas relacionadas con El Mandato, la naturaleza de este contrato, las obligaciones del Mandatario, las obligaciones del Mandante, culminando en el articulo 1.712 con la normativa relacionada con la extinción del Mandato

 

Pero que es EL MANDATO: veamos que dispone el en su artículo 1.684

 

“El Mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello”

 

Comunidad

 Prevista en el Titulo IV, veamos los algunos artículos aplicables en materia de Propiedad Horizontal

 Art. 760 primer aparte “El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas”

 Artículo 761 “Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.”

Artículo 762 “Cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a que contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, salvo a éstos la facultad de libertarse de tal deber con el abandono de su derecho en la cosa común.

Artículo 763 “Ninguno de los comuneros podrá hacer innovaciones en la cosa común, aunque reporte a todos ventaja, si los demás no consienten en ello, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.”

Artículo 764 “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, aun para la minoría de parecer contrario,

No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan más de la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.

Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador.

 

Intereses

 La obligación de pago de Gastos Comunes son obligaciones civiles,  no constituyen deudas mercantiles, de tal manera que los intereses aplicables a este tipo de obligaciones están contenidas en el Código Civil, en este sentido se hace necesario que revisemos los siguientes artículos

 

Artículo 1.277  A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales

 

Artículo 1.271 El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe

 

Artículo 1.746 El interés es legal o convencional.

El interés es el tres por ciento anual.

El interés convencional no tiene más límites que los que fueron designados por Ley especial: salvo que, no limitándolo la Ley, excede en una mitad al que se probare haber sido interés corriente al tiempo de la convención, caso en el cual será reducido por el Juez a dicho interés corriente, solo solita el deudor.

El interés convencional debe comprobarse por escrito cuando no sea admisible la prueba de testigos para comprobar la obligación principal.

El interés del dinero prestado con garantía hipotecaria no podrá exceder en ningún caso del uno por ciento mensual.

 

 Ley Orgánica del Trabajo[iv]  

 Todos los trabajadores del condominio están amparados por la Ley Orgánica del trabajo, salvo los Trabajadores Residenciales (los encargados del aseo y limpieza del inmueble) que tienen un artículo en esta Ley y tienen además la protección que les brinda la Ley especial que los rige, en este caso la Ley para la dignificación de trabajadores residenciales que se menciona más adelante

 La Ley de Propiedad Horizontal no dispone nada acerca del Trabajador Residencial, antes llamado “conserje” término eliminado en la oportunidad de promulgarse la ley especial que rige a este tipo de trabajadores muy común en todo condominio

 La Ley Orgánica del Trabajo prescribe en el Titulo IV De las Modalidades especiales de condiciones de trabajo y dispone en el articulo 206 “Los trabajadores y trabajadoras residenciales, se regirán por la Ley Especial para la Dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales en todo lo aplicable a la materia laboral, y por esta ley en cuanto les favorezca”

   

Ley  especial para la dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales[v] 

 Aún cuando la Ley Orgánica del trabajo prevé la normativa aplicable a los trabajadores del condominio, sin especificar un capítulo especial destinado a ellos, sino que simplemente por ser trabajadores están sujetos al amparo de esta ley, los antes denominados “Conserjes” luego de varias actividades, agrupaciones y asociaciones,  celebraron diversas reuniones con autoridades gubernamentales para solicitar  se garantizaran los derechos y las reivindicaciones que a su juicio faltaban para este segmento de trabajadores con régimen especial por cuanto consideraban que estaban siendo sobreexplotados por sus patronos, en este caso, las comunidades de propietarios. 

 Nace así una Ley especial para ellos que viene, a juicio de la exposición de motivos de la misma norma, a reivindicar y proteger a estos trabajadores desprovistos de protección en las relaciones de trabajo

 Una ley que recoge la normativa legal aplicable a los trabajadores encargados del aseo y de la limpieza de los inmuebles y que sean destinados a Viviendas multifamiliares, establecimientos u oficinas, recoge una serie de artículos que definen de manera clara las funciones de este trabajador, su contratación, el plan de trabajo a seguir entre otros de interés. Es un trabajador que aparte del articulado contenido en la Ley Orgánica del Trabajo, tiene en este cuerpo normativo todo cuanto le es aplicable en la relación de trabajo conserje-condominio

 Se observa en esta norma, un excesivo manto protector que en muchas ocasiones tiende a perjudicar, si no, entorpecer la relación armoniosa que debe prevalecer entre las partes de trabajo en esta relación, por haberse excedido el legislador, a mi juicio,  en sobre protección de estos trabajadores

   

Ley Orgánica de Precios Justos[vi] 

 Un cuerpo normativo al cual están sometidos los prestadores de servicios vinculados con el Condominio, tales como empresas de vigilancia, de mantenimiento de ascensores, piscinas y administradores de condominio entre otros proveedores de servicios  

 Contiene la relación de los Derechos individuales de las personas en el acceso a bienes y servicios, su órgano rector La Superintendencia Nacional para la Defensa de los derechos socio económicos SUNDDE recoge en este instrumento legal el procedimiento Administrativo Sancionatorio  a seguir por parte de cualquier condómino que sienta lesionado su derecho por parte de un proveedor de servicios, tienen aquí un órgano controlador que enumera una serie de infracciones cometidas con sanciones en multas que van entre 500 UT y 50.000 UT  así como la responsabilidad penal, que incluye  prisión de cinco (05) y ocho (08)  años para el delito de Usura 

  

Ley para la protección de la fauna doméstica libre y en cautiverio[vii]

 La sociedad evoluciona y con ella la necesidad de adaptar normas que coadyuven en lograr la armonía entre los miembros de una comunidad.

 Un tema que genera controversias, porque tenemos por un lado a las personas que consideran “los animales” como motivo de discordia, desaseo y molestia en la comunidad, y por otro, las personas que consideran “las mascotas” como un miembro más de la familia, nada más en la forma de llamarlos, podemos percibir la forma y de qué manera puede concebir a una mascota dentro de determinado grupo social.

 Numerosos estudios demuestran que la presencia de una mascota en nuestro hogar tiene un impacto positivo en la salud física y mental de las personas, sin duda las mascotas mejoran nuestra calidad de vida, de allí que muchas familias opten por tener una y es muy común ver animales domésticos en los edificios residenciales, se estima que aproximadamente un 65% de la población convive con al menos una mascota en el hogar. Este amplio porcentaje pudiera indicarnos que tener un animal de compañía es más beneficioso que perjudicial

 Esta ley nos orienta y guía el camino a seguir cuando tenemos Mascotas en el condominio y donde acudir en caso de diferencias con vecinos ocasionados con la propiedad o tenencia de animales domésticos en nuestra comunidad

 Un conjunto de normas que prevén sanciones al propietario o quien detente una mascota, con multas que van desde 40 unidades tributarias (40UT) a 100 unidades tributarias (100UT) dependiendo si son Infracciones Leves como la no recolección de excretas durante su permanencia en áreas de uso común  o si se trata de Infracciones graves como el abandono del animal, adicional a las sanciones accesorias que trae la Ley como el Trabajo Comunitario para el infractor de la norma

  

Ordenanzas sobre convivencia ciudadana

Cada municipio tiene, dentro de su autonomía normativa, la potestad de sancionar ordenanzas que velen por la Convivencia Ciudadana, las ordenanzas  tienen por objeto consolidar las bases de la convivencia ciudadana, evitar la anarquía, y propender en relaciones armoniosas en las comunidades

 La Doctrina Patria nos indica, en estudio jurídico del Dr. Allan Brewer Carías[viii] , lo siguiente: 

“Los Municipios tienen autonomía normativa, es decir, se dictan su propio ordenamiento en las materias de su competencia. Por ello, las ordenanzas municipales, en nuestro país, tienen carácter de leyes locales .. (Omissis) Es decir, las normas que los Concejos Municipales producen, tienen carácter de ley en relación, por supuesto, con las materias propias de la competencia municipal.”

 A diario, se reciben quejas y solicitudes de intervención por parte de las personas, por infracciones menores, propias de la vida comunitaria, las cuales son  atendidas en las Alcaldías, allí es la primera instancia donde acuden quienes sienten lesionados sus derechos en temas relacionados con convivencia

 Cada Municipio asigna un nombre diferente a estas instancias y podemos ver como se le asignan nombres distintos pero conservan en esencia la intervención de la autoridad municipal para servir de Mediadores en conflictos comunitarios de inmuebles ubicados dentro de su jurisdicción y con un fin último, lograr conciliación y evitar que las partes se vayan a un litigio, me refiero a las oficinas de Justicia Municipal, constituídas por Oficinas de Mediación que funcionan en las Alcaldías, citemos dos ejemplos:

 En la Alcaldía del Municipio Baruta, es la Oficina de Participación Ciudadana

En la Alcaldía del Municipio Sucre, es el Centro de Resolución de Conflictos 

En la Alcaldía del Municipio Chacao, tenemos la Dirección de Justicia Municipal

  

Documento de Condominio

 Considerado por muchos como “El acta de nacimiento del Condominio” y algunos se refieren a este instrumento como “la cédula de identidad del condominio” El documento de condominio viene a ser esa agrupación de normas creadas por el Constructor del inmueble destinado a ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal. Es un documento fundamental para el desarrollo de la actividad de administración en todo condominio, sea residencial o comercial, su regulación la tenemos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal

 Contiene una serie de normas relacionada con la Administración del inmueble y  es la misma Ley de Propiedad Horizontal que sostiene la primacía de este instrumento, siempre que no contravenga la Ley, sobre unos dos artículos, específicamente el relacionado con la participación, como lo es la Consulta Escrita y la Asamblea de Copropietarios

 Merece particular mención el aclarar que es un documento elaborado por particulares, es decir, el legislador no interviene para nada en su formación, de allí que deba tenerse mucho cuidado con la normativa que este instrumento contenga, el cual no debe lesionar derechos de los propietarios y no debe ir contra la normativa vigente. Solo puede ser modificado por unanimidad por parte de la comunidad de propietarios y necesariamente debe estar protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble

 

Reglamento de Condominio

 Dispone la Ley de Propiedad Horizontal que este documento  debe hacerse acompañar al Documento de Condominio, a diferencia de éste último, puede modificarse por mayoría en Asamblea

 En este reglamento podemos plasmar todas aquellas normas de uso de áreas comunes, convivencia, régimen especial de áreas comunes, y otros de interés comunitario

 No exige tanta formalidad en cuanto a quorum, de allí que sea viable tener un reglamento actualizado, con el cuidado que el mismo debemos registrarlo para que tenga efectos ante terceros 

  

Ley de Justicia de Paz[ix]

Se concibe,  conforme el lineamiento de las disposiciones generales de esta norma, como un mecanismo abierto y flexible de descentralización a las comunidades y grupos vecinales organizados, se transfiere de los municipios a los ciudadanos a través de las instancias y organizaciones del Poder Popular, la competencia de la Justicia de Paz Comunal a los fines de coadyuvar en la convivencia pacífica entre los miembros de la comunidad

 Una ley que promueve el Arbitraje, la conciliación y la mediación para lograr la armonía en relaciones familiares, convivencia vecinal y comunitaria

 El Juez de paz, como órgano auxiliar de la justicia municipal, tiene, dentro de sus funciones y en atención a lo contenido en el artículo 8, plena competencia en relación con conflictos vecinales

 Según un estudio jurídico elaborado por el abogado José Gregorio Delgado[x]   “estamos en presencia de un servicio municipal de carácter social que se concreta por la participación de los ciudadanos y las organizaciones de la Comunidad para lograr la resolución de conflictos y la convivencia en la Comunidad Municipal, mediante el acceso al sistema de justicia, la protección de los derechos vecinales y la participación ciudadana en la administración de la justicia.

La justicia de paz comunal es importante como mecanismo alternativo de la solución de los conflictos y la convivencia social en el ámbito territorial local, para establecer la corresponsabilidad de los vecinos en la defensa de los intereses vecinales, mediante la participación ciudadana y comunitaria.”

 

Ley Orgánica de Prevención, condiciones y medio ambiente de trabajo [xi]    

Comúnmente es conocida como la LOPCYMAT,  contiene la normativa legal aplicable  para los condominios puesto que éstos tienen como Entidad de Trabajo, trabajadores bajo su dependencia, y no solo los trabajadores residenciales (antes conserjes) sino cualquier trabajador que preste servicios y que mantenga una relación de trabajo con el Edificio

 Abog. Yelitze Cortez 

 

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[i] Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial N° 3.241 de fecha 18 de agosto de 1983

[ii] Reglamento Parcial N° 1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial N° 34.831 del 31 de octubre de 1991

 [iii] Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial 2.990 del 26 de julio de 1982

[iv] Ley Orgánica del Trabajo, Las Trabajadoras y Los Trabajadores. Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.076 de fecha 7 de mayo de 2012

 [v] Ley Especial para la dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales Gaceta Oficial 39.668 del 6 de mayo de 2011

 [vi] Ley Orgánica de Precios Justos Gaceta Oficial 40.787 del 12/11/2015

[vii] Ley para la protección de la fauna doméstica libre y en cautiverio gaceta Oficial 39.338 del 04/01/2010

[viii] El Régimen Municipal en Venezuela.  Colección estudios administrativos N° 2. Editorial Jurídica Venezolana. Allan Brewer Carías, Autonomía Normativa pagina 16

 [ix] Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal. Gaceta Oficial Número 39.913 del 2 de mayo de 2012

[x] Delgado, José Gregorio. Justicia de Paz, una competencia municipal participativa. Programa de apoyo a la gestión de los gobiernos municipales www.paggmunicipal.net

[xi] Ley Orgánica de Prevención, condiciones y medio ambiente de trabajo. Gaceta Oficial número 38.236 del 26 de julio de 2005