Venció nuestro período en la Junta de Condominio, no hay interesados. ¿Como entregar?
Una de las preguntas más frecuentes en el Condominio es lo que da origen a esta entrada en mi Blog
Venció nuestro período en la Junta y no hay más interesados
¿Cómo entregar?
Un tema interesante y a la vez complejo por todos los factores que intervienen y que forma parte de muchas pero muchas comunidades.
Revisemos como podemos atender esto que se ha convertido en el común denominador en los condominios sobre todo por aquello de la falta de interés de los propietarios y el trabajo que conlleva estar frente a una Junta de Condominio
Las preguntas se repiten y aquí tenemos otra:
Tenemos más de 3 años en la Junta y queremos entregar, pero ¿Cómo hacemos si nadie se postula?
En el desarrollo de este tema veremos no solo la forma como vamos a resolver esto de que la junta quiere entregar y no sabe cómo hacerlo porque no hay interesados, sino que trataremos brevemente otros puntos vinculados con este tema como son:
El Informe de cuentas o la Rendición de cuentas
El principio de la continuidad administrativa
La Reelección de junta de Condominio, y finalmente
La Separación formal de sus cargos por parte de los miembros de Junta de Condominio
Empecemos entonces por conocer qué establece la Ley de Propiedad Horizontal en relación con este tema
Dispone el artículo 18 que la Administración de los inmuebles sujetos a este régimen de la Propiedad Horizontal son tres, estos órganos son
1) La Asamblea
2) La Junta de Condominio
3) El Administrador
Dicho esto, observamos que la Junta de Condominio es uno de estos tres órganos que tienen a su cargo la administración de nuestro edificio
Ahora bien, el primer aparte de este articulo 18 nos indica que la Junta de Condominio es de obligatorio funcionamiento en todo inmueble sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, hago énfasis aquí porque eso nos lleva a una primera conclusión y es que necesariamente debe existir una Junta de Condominio en cada edificio, sin embargo, no hay en este cuerpo normativo ninguna disposición que establezca algún tipo de sanción para los propietarios que no deseen postularse a la junta de condominio, como sucede en otras legislaciones, aquí en Venezuela no, no hay sanción que podamos aplicar a los propietarios que no participan en la conformación de la Junta de Condominio, de allí que observemos edificios con la misma junta por años o lo que es más grave aún, edificios sin junta de condominio donde reina el caos y la anarquía.
Nos encontramos entonces con casos de propietarios que desean entregar sus cargos, necesitan entregar la junta y piensan que están obligados a permanecer allí atados ante esta falta de interesados, y eso no es cierto
Toda comunidad sabe o por lo menos tiene la presunción de que no se va a elegir nueva junta porque internamente medimos en nuestro edificio y pulsamos la opinión de quienes serían los interesados en formar la junta para un nuevo período y resulta que nadie tiene tiempo, o resulta que la junta actual fue reelecta porque el año pasado convocamos asamblea y nadie se postuló. Son situaciones diversas que se presentan donde terminan en la Junta siempre los mismos propietarios y llega un momento que ni asamblea convocamos porque sabemos cual será el resultado, decisión para nada acertada ya que no es correcto ese proceder.
LO PRIMERO QUE DEBEMOS HACER EN NUESTRO EDIFICIO
Ante situaciones como estas, cobra importancia de que en toda comunidad se cumpla con la formalidad de convocar la asamblea para lograr una solución sobre todo para esas propietarios que son miembros de Juntas que necesitan entregar sus cargos y dedicarse a otras actividades, que deben entregar cuentas a su comunidad y deben culminar el ciclo frente a este órgano, y eso lo deben hacer de la siguiente manera:
Necesariamente debemos cumplir con la formalidad de Convocar una Asamblea, independientemente de que tengamos conocimiento que nadie está interesado, hay que formalizar la convocatoria de la Asamblea la cual versará sobre dos puntos
Primero: Informe de la Junta de Condominio
Segundo: Elección de la Junta de Condominio
Esto es importante de que nuestra convocatoria contenga este primer Punto del Informe de la Junta porque no solo vamos a resolver eso de elegir nueva Junta, sino que la actual debe rendir cuentas
INFORME Y CUENTA ANUAL
RENDICIÓN DE CUENTAS
Todo aquel que maneja fondos ajenos o fondos comunes, está obligado a rendir cuentas. El articulo 20 literal h de la Ley de Propiedad Horizontal establece dentro de las obligaciones del Administrador el presentar el informe y cuenta anual de su gestión, recordemos que esta obligación alcanza a la Junta por constituir uno de esos 3 órganos como acabo de citar anteriormente.
La obligación de dar cuenta de las operaciones la tenemos también en el articulo 1.694 del Código Civil y si nos vamos más allá de esta entrega voluntaria, tenemos que los propietarios tendrán el derecho de demandarlas cuando éstas no han sido presentadas, proceso que se tramita ante el tribunal competente y se sustancia conforme lo dispone el articulo 673 y siguientes del Código de Procedimiento Civil
SEPARACIÓN FORMAL DE LOS CARGOS EN LA JUNTA DE CONDOMINIO
Luego de entregar el Informe y cuenta anual por parte de la Junta y que lo harán sus miembros ante la asamblea de copropietarios legalmente convocada conforme las previsiones contenidas en el articulo 24 de la Ley, la Junta se separa formalmente de sus cargos con esta entrega del Informe ante su comunidad, con esta actividad da cumplimiento con la obligación que le impone la Ley de Propiedad horizontal y da por concluida su gestión.
Ahora bien, qué hacemos en este momento de la asamblea y luego de que la JUNTA entregó formalmente su gestión y se separa de sus cargos, pues trataremos el segundo punto de la Convocatoria y procedemos con el llamado a los vecinos interesados para que conformen la nueva Junta de Condominio
Llegado este punto de la asamblea, lo ideal es que otros vecinos se postulen para conformar la Junta de Condominio, esto garantiza que respetemos el principio de la alternabilidad de los cargos, propio de los sistemas democráticos, y que otros puedan dar su aporte a la comunidad, no obstante, llegado este momento y si nadie levanta la mano para manifestar su voluntad de que querer conformar la junta, se presentan dos situaciones
REELECCIÓN DE JUNTA DE CONDOMINIO
La primera: que los miembros de la Junta actual sean reelectos, recordemos que la reelección es perfectamente válida en propiedad horizontal, eso lo va a decidir la asamblea, entonces, si se da este supuesto pues se reelige a la junta solo si estos manifiestan su voluntad de ir a la reelección por otro período, no es que la comunidad lo hace unilateralmente, debe mediar la manifestación de voluntad de esa junta de que sean reelectos para un nuevo período
La segunda situación que se da luego de la Junta anterior entrega formalmente sus cargos, es que ante la falta de interesados, el edificio se queda sin junta de condominio
PRINCIPIO DE LA CONTINUIDAD ADMINISTRATIVA
Vale resaltar aquí algo importante, recordemos que una Junta que elegimos en nuestro edificio, permanece en sus cargos hasta tanto la asamblea no designe formalmente otra, ya que aquí opera por analogía, el principio de la continuidad administrativa. Entonces no basta que la Junta, o la mayoría de sus miembros ya no ejerza sus funciones, o simplemente hayan abandonado sus cargos, pero no llaman a la asamblea para rendir cuentas, va pasando el tiempo y según Acta de Asamblea, hay una Junta legalmente conformada y es esa que aparece en el libro de Actas.
Me despido invitándolos a revisar el artículo 21 de la LPH y que podemos aplicar en esta segunda situación que puede darse, es una importante previsión que consideró el legislador, toda vez que nos dota de una herramienta en nuestra comunidad para solventar aquellos asuntos que tengamos en el edificio y que pudiera darse en momentos como este donde esos miembros de Junta que llevan tantos años frente a este órgano, entregan sus cargos ante la asamblea y que habiendo llegado ese momento, el edificio no logra conformarla por parte de interesados
Este articulo 21 no solo consagra la facultad del Administrador, sino de cualquiera de los propietarios de poder ejecutar actos de conservación y Administración, siempre y cuando se configure el supuesto de la urgente necesidad
Abg. Yelitze Cortez
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Instagram
@Con.Dominio
Blog www.yelitzecortez.blogspot.com
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