¿Es necesario que nuestra Junta esté registrada para demandar deudas de condominio ?
¿Es necesario que nuestra Junta de Condominio esté REGISTRADA para poder demandar deudas de Condominio ?
Esta es una pregunta frecuente que se hacen en los
condominios y les comentaré como funciona esto en propiedad horizontal
Llegó
el momento y por fin nos decidimos para iniciar el cobro de deudas de condominio
por la vía judicial, es decir, a través de una DEMANDA, y nos nacen varias dudas, sobre todo por el
proceso a iniciar que muchas veces es nuevo para algunos condominios. Esas interrogantes
surgen porque queremos ir seguros con ese proceso nuevo, queremos resultas
favorables y sobre todo queremos cobrar lo que se le adeuda al condominio
Empecemos
por indicar que en efecto, en materia de Propiedad Horizontal, tenemos Actas del condominio que están sujetas a la Formalidad Registral, por ejemplo y citando una de ellas: el Acta de Asamblea
que modifica el documento de condominio. El Documento de Condominio es el acta
de nacimiento de nuestro edificio, es un documento público, se encuentra
protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario y por la naturaleza de
la decisión que tomamos en el condominio y que modifica este documento, es
necesario que registremos esa Acta ante la oficina de registro inmobiliario
donde se encuentre protocolizado
Si
hacemos una asamblea y modificamos algo que tenga que ver con el documento de
condominio, necesariamente debemos registrarla. La modificación de Alícuota
modifica a su vez el documento de condominio, por tanto está sujeta a la Publicidad Registral y así lo debemos formalizar ante la oficina de Registro Inmobiliario
competente
Ahora
bien, Este requisito de la Publicidad Registral
que acabo de citar no es necesario para el Acta de asamblea que elige a su
junta de condominio, veamos por qué
Ese artículo 24 nos indica de una manera clara, qué debemos hacer para que nuestra Asamblea
pueda considerarse válida, y desglosa unos requisitos de convocatoria y unos de
celebración
Necesario
irnos a la norma del articulo 20 literal
“g” [2] de
la misma ley en estudio, el cual establece que el Administrador llevará los libros
de Actas de Asambleas de Copropietarios y Junta de Condominio y que estos libros
deben estar sellados por Notario Público
Ese
sellado de libro por Notario Público es un acto que ejecuta el funcionario
investido de tal autoridad para dar fe pública de determinada situación o acto, previa solicitud de parte interesada.
Ejemplo práctico: vamos a la Notaria, llevamos un libro de Actas y solicitamos
que el Notario lo selle para dar cumplimiento a lo exigido por el articulo 20
literal g y podamos como condominio tener nuestros libros SELLADOS
Nos entregan ese libro sellado, en todos sus folios (hojas) y es donde asentaremos todas nuestras Actas de Asambleas de Copropietarios si estamos hablando de Libro de Actas de Asambleas, y es donde asentaremos nuestras Actas de Junta de Condominio, si se trata de acuerdos y decisiones tomados por nuestra Junta. Son dos libros de Actas diferentes, y ambos deben estar SELLADOS por Notario Público
Si
en nuestro edificio convocamos una Asamblea de Copropietarios y elegimos a nuestra Junta de Condominio, el Acta la asentaremos en uno de esos libros
que acabo de citar, que ya hemos sellado previamente ante la Notaría
Pública.
Esa
acta, que culmina con la FIRMA de todos los copropietarios, tiene plena
validez, surte efectos legales ante terceros, acredita a nuestra Junta para
ejercer las funciones que le impone la LPH y ella es suficiente para otros
actos del condominio, tales como cambio de firmas ante entidades bancarias,
otorgamiento de poderes, incluyendo el
proceso judicial que decidimos emprender contra un copropietario insolvente con
los Gastos Comunes en nuestro condominio. Nuestra Junta de Condominio está
legalmente designada, y está investida de autoridad porque hemos cumplido con
todos los requisitos que nos impone la Ley de Propiedad Horizontal
No tenemos norma alguna que nos indique que es requisito indispensable que nuestra junta de condominio esté registrada, por tanto podemos demandar sin que tengamos que ir al Registro a efectuar este tipo de diligencias
Resumiendo, podemos decir que para iniciar un proceso de Demanda ante el tribunal competente, no es necesario que el Acta que designa a la Junta esté registrada, tampoco es necesario que el Acta de Asamblea que acuerda la acción judicial esté registrada tampoco, no obstante es indispensable que revisemos la siguiente aclaratoria
Aclaratoria
importante con este tema y es que el tribunal solo nos exige un Acta para
admitir nuestra demanda, y es la que firma la junta de Condominio donde
autoriza el otorgamiento del instrumento poder por parte de nuestro
Administrador, con eso es suficiente y de ello nos da cuenta el último aparte del articulo 20 literal “e” [3] ,
en su último aparte que es el que confiere la facultad al Administrador para
que ejerza en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, y es claro ese artículo cuando señala que
para ejercer esa facultad debe estar debidamente autorizado por la Junta de
Condominio y que esa autorización
debe constar en el libro de actas de
junta de condominio
Volviendo
al Acta de la Junta que autoriza el proceso judicial y que he citado
anteriormente, y de las que nos señala el articulo 20 literal e, no amerita que
esté registrada, por qué ¿porque ya el Legislador tomó una previsión y que
vemos en este mismo articulo 20 que estoy comentando, pero ahora nos vamos al
literal g) que es el que nos indica que tanto libro de Actas de Asambleas como
el de Junta de Condominio solo deben estar sellados por Notario Público, ese
sellado se hace una sola vez, es decir, cuando le pedimos al ciudadano Notario
que nos selle nuestro libro, a partir de allí, todas las decisiones allí
asentadas, surten efectos ante terceros y solo serán registradas aquellas cuya
formalidad registral sea indispensable, como la que reforma el documento de
condominio que recién he comentado
En resumen podemos indicar que:
No hay normativa que nos exija el registro del acta que
designa a la junta para que nuestra comunidad pueda iniciar un proceso
judicial, y es aquí donde vale recordar cuales son esos documentos que
llevaremos a juicio, a la hora de interponer esa demanda de alguna deuda de
condominio
Aprovechemos esta entrada y refresquemos un poco cuales son esos documentos fundamentales de
nuestra demanda en materia de Condominios:
En primer lugar: los recibos de condominio debidamente
sellados y firmados por el Administrador o quien haga sus veces
Segundo, Copia certificada del documento de propiedad del
inmueble objeto de la demanda, eso lo
buscaremos en la oficina de registro inmobiliario correspondiente
la Copia certificada del Acta de Junta que autoriza la
demanda y que autoriza el otorgamiento del instrumento poder
Por último, el otorgamiento del Instrumento Poder al
abogado o a los abogados que se encargarán de sustanciar el proceso judicial
ante el tribunal competente.
Para finalizar, cierro con este comentario: nosotros como condominio perfectamente podemos registrar cualquier Acta donde la comunidad haya tomado alguna decisión sometida a su consideración, por ejemplo, si registrar el Acta de autorización de demanda, el acta que designa a su junta, o cualquier otra acta de asamblea, nos brinda mayor seguridad y consideramos que con eso blindaremos de alguna manera las actuaciones en juicio, eso ya es algo potestativo de la comunidad hacer este trámite, pero repito, no es obligatorio y no hay norma que lo exija conforme lo he señalado anteriormente
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[1] Art. 24 ultimo aparte: “ De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes”
[2] Art. 20 literal “g” Corresponde al Administrador: g) Llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
[3] Artículo 20 literal “e” último aparte: “Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio”
[4] Articulo 14 “ Las Contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asamleas inscritas en el libro de acierdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
[i] Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial número 3.241 Extraordinario de fecha 18 de agosto de 1983
Y hablando de actas. Ahora ya se puede usar el kiosco para actas de nacimiento y la verdad es estupendo, se los recomiendo!
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