Breves comentarios al Decreto que suspende el pago de los ALQUILERES

En fecha 23 de marzo de 2020, fue publicado en Gaceta Oficial número 6.522 Extraordinario, el Decreto 4.169 del Ejecutivo Nacional que suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles. Este decreto distinguido a su vez como el número 03 en el Marco del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria por Coronavirus tiene el siguiente contenido y alcance:

VIGENCIA

Conforme lo dispone al Artículo 2, la suspensión de pago de alquileres será por un LAPSO de HASTA seis (6) meses, contados a partir del 23 de marzo de 2020 que fue publicado el Decreto en Gaceta Oficial, es decir que los cánones de arrendamiento estarán suspendidos hasta un tope de  6 meses, el citado articulo 2 indica de manera expresa que tal medida tendrá vigencia hasta el 1 de septiembre de 2020

Importante citar aquí que se trata de una suspensión y no de una exoneración de pago  y con respecto a la vigencia, la misma puede que no sea hasta de  6 meses, sino menos, es decir, en los casos de reinicio de la actividad comercial y que tuviere lugar antes de ese lapso de seis meses, no tendrá lugar esa suspensión

Qué significa esto, que usted inquilino va a pagar todo lo que adeude cuando culmine el lapso que se cita en el decreto, no se está exonerando el pago, solo se está suspendiendo

PROHIBIDOS LOS DESALOJOS

La medida de Secuestro, aquella que busca restituir al propietario del bien inmueble de su propiedad (Desalojo)  tiene  también espacio en este Decreto

Es  así como el mismo artículo 2 nos indica que tales medidas de Desalojo, y por el mismo período quedan suspendidos, siendo importante destacar que :

Para relación arrendaticia comercial, suspendidos los desalojos solo con respecto a la causal de falta de pago de cánones, no así las otras causales que conservan su vigencia.

Para relación arrendaticia de vivienda, suspedidos los desalojos con respecto a todas las causales contenidas en el Articulo 91 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas [i] sea por falta de pago o por cualquier otra causal

INMUEBLES OBJETO DEL DECRETO

-Inmuebles de USO COMERCIAL

-Inmuebles  utilizados como vivienda principal

No será aplicable ese decreto a los inmuebles de uso comercial que se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con alguna de las excepciones del cese de actividades (supermercados, farmacias, entre otros)

NO SOLO CANONES DE ARRENDAMIENTO, sino otras obligaciones pecuniarias convenidas en el respectivo Contrato.

Especial interés merece la disposición contenida en el artículo 2 del Decreto, veamos un pequeño desglose:

1.    El Arrendador no puede de exigir al Arrendatario  el pago de los cánones de arrendamiento a partir de la fecha de entrada en vigencia del Decreto

2.    El Arrendador no puede exigir aquellos cánones que el arrendatario tuviere vencidos antes de la fecha de entrada de vigencia del Decreto

3.    El Arrendador no podrá exigir al Arrendatario otras obligaciones pecuniarias acordadas en el contrato de arrendamiento, como por ejemplo el pago del condominio, el pago del depósito en garantía u otros conceptos acordado por las partes

SOBRE EL PAGO DE CONDOMINIO

Este decreto tiene varias lecturas, una de ellas y que merece un breve análisis y debida aclaratoria porque ya es sujeto de interpretaciones acomodaticias, es la relacionada con  la suspensión del pago de los alquileres y su relación con el pago de otras obligaciones pecuniarias derivadas de la relación arrendaticia. Me voy a referir en este momento al pago de  los gastos comunes de un inmueble (condominio)

Empecemos por aclarar que la obligación de pago de condominio es inherente al PROPIETARIO del inmueble (Gastos Comunes), son aquellos gastos necesarios en un edificio de viviendas o en un centro comercial por citar dos ejemplos justamente de los inmuebles que están contenidos en el Decreto de suspensión y que están sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, la normativa legal aplicable es la Ley de Propiedad Horizontal [ii] y tal obligación está contenida en el artículo 12, como lo serían por ejemplo servicios como la luz, el agua, la vigilancia, limpieza y  mantenimiento de áreas comunes, los ascensores, portones de estacionamiento, escaleras mecánicas y otros necesarios para el buen funcionamiento de estos inmuebles

Dentro de este DECRETO DE SUSPENSIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, no está incluido el pago del condominio, solo alquileres, son dos regímenes jurídicos diferentes, de manera que aquellos propietarios que vivan en un edificio, o que tengan un local comercial deben seguir pagando su condominio porque este decreto no incluye nada que tenga que ver con el régimen de propiedad horizontal, salvo lo siguiente que considero necesario aclarar

En una relación arrendaticia que verse sobre un local comercial, es perfectamente válido y así está permitido por la normativa contenida en el artículo 37 Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial [iii], que el ARRENDATARIO, es decir, el Inquilino pague mensualmente el recibo de condominio, siempre que tal obligación se haya pactado en el Contrato, que significa esto, que es el inquilino y no el propietario el que asume el gasto pero solo a los efectos de los acuerdos logrados en esa RELACIÓN ARRENDATICIA, aun cuando esta obligación por su naturaleza y hacia la comunidad de propietarios, es INHERENTE al PROPIETARIO del inmueble, es el propietario el responsable con independencia del acuerdo de voluntades en una relación arrendaticia que verse sobre el inmueble

Que significa  esto, que siempre el propietario será el responsable ante su comunidad, ante la ley,  le pague su inquilino o no le pague.

Nos encontramos aquí con una disyuntiva que sería la siguiente, si en este decreto se suspende el pago no solo de los cánones de arrendamiento, sino cualquier otro concepto acordado en la relación arrendaticia, ¿Cómo queda la obligación de pago de condominio que asumió un inquilino en un contrato de arrendamiento?

¿Lo tiene que pagar el propietario?, es una situación donde necesariamente Arrendador y Arrendatario tienen que sentarse y acordar los mejores términos para evitar que una de las partes en la relación salga perjudicada

En este decreto, tal como consta del enunciado del mismo, se pensó en “aliviar la situación económica de los arrendatarios“ colocando así en franca desventaja al Arrendador, el cual sale perjudicado con tales medidas, recordemos que un Arrendador puede ser una persona de 70 años, que no trabaja, que su única fuente de ingreso es el alquiler de un apartamento o local que tiene arrendado,  y por ende, VIVE de ese alquiler

Si revisamos otras medidas tomadas en otros países,  habida consideración que estamos ante la presencia de una situación que afecta al mundo entero y no solo a nosotros, observamos que las medidas que se han tomado para aminorar los efectos de la Pandemia por coronavirus se han efectuado a través de medidas gubernamentales en favor de la población entera, de manera que nadie salga perjudicado con tales medidas.

Una de esas medidas, la principal por supuesto es reforzar el presupuesto del Sistema de salud, medidas tributarias como postergación o diferimiento de los impuestos o alguna otra medida de estimulo de índole fiscal, viéndolo brevemente desde una perspectiva financiera

Necesariamente son acciones que deben ser complementadas, vemos entonces que tenemos una serie de medidas que se están tomando con motivo del decreto de estado de Alarma que empezaron evidentemente por las mas importantes que son las preventivas para evitar el contagio del virus y de allí las medidas de contención como por ejemplo la cuarentena social colectiva, pero ello  supone también la implementación de medidas económicas como las que acabo de citar brevemente, ya las mismas en profundidad han sido objeto de estudio por los expertos en cada tema, pero hago mención a ello porque lamentablemente en nuestro país, ya golpeado con la crisis que nos agobia a todos los venezolanos, nos llega una mas que pone en jaque a muchas personas que su única fuente de ingreso y con lo cual viven, son sus alquileres

No se observa ninguna medida de apoyo o soporte a fin de aliviar la carga de los ciudadanos, vemos entonces como  los arrendadores (propietarios de inmuebles) se les impone una parte de los costos de la crisis, colocándolo como lo mencioné anteriormente, en una situación de desventaja y no solo ello poniendo en peligro su ya golpeada  calidad de vida

Queda en la voluntad de las partes los acuerdos a llegar, en apego a la previsión que contiene el Articulo 3 del Decreto el cual permite acuerdos consensuados y cuyo encabezo del articulo 3 dispone: 

Artículo 3°. “Las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podrán acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere este Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan. En ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión”

En este sentido, es importante aclarar que es el mismo articulo 3 el que no solo dispone la posibilidad para que las partes logren acuerdos relacionados con el pago, posible reestructuración, o financiamiento para utilizar justamente las palabras contenidas en el Decreto, sino que nos  indica que ante una  eventual diferencia en los acuerdos, los mismos serán ventilados ante la autoridad competente para cada caso en particular, así tenemos que los organismos a los cuales tocaría acudir serían:

-    La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, SUNAVI,  si se trata de vivienda

-       La Superintendencia Nacional para la Defensa de Derechos Socioeconómicos, SUNDDE,  si se trata de local o inmueble destinado al uso comercial

-        Estos actos o procedimientos de mediación o conciliación  solo se podrían sustanciar luego de levantada la cuarentena social colectiva por razones obvias y por no estar estos organismos dentro de la excepción contenida en el Decreto de Alarma

    Finalmente, tenemos el artículo  6 que abre la posibilidad tanto para Arrendadores como Arrendatarios, debidamente organizados,  para acudir ante la Vicepresidencia sectorial de economía quien podrá EVALUAR con las partes, el mecanismo idóneo en procura del equilibrio económico que debe existir entre las partes. 

Abg. Yelitze Cortez

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[i] Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas. Gaceta Oficial número 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011

[ii] Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial extraordinario número 3.241 de fecha 18 de agosto de 1983

[iii] Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. Gaceta Oficial número 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.