Comentarios al Decreto de SUSPENSION de Alquileres de inmuebles

Se encuentra publicado en Gaceta Oficial, el DECRETO 4.279[i]  que suspende la exigibilidad del pago de cánones de arrendamiento de inmuebles (Alquileres) 

Podemos considerar esta medida como una prórroga solo en lo que respecta al plazo conferido en el Decreto de fecha 23 de marzo de 2020,  recordemos que fue la primera oportunidad que se  suspendió  el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles en el marco del Estado de Alarma por COVID_19

Se observa que el ACTUAL DECRETO, conserva la mayoría de las disposiciones contenidas en la suspensión de Marzo 2020 cuando entramos en Pandemia por COVID, salvo algunas pequeñas variantes 

Veamos el contenido y alcance del Decreto de SUSPENSIÓN DE ALQUILERES del 2 de septiembre de 2020

 VIGENCIA

Conforme lo dispone al Artículo 1, la suspensión de pago de alquileres será por un LAPSO de  seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre de 2020, es decir que los cánones de arrendamiento estarán suspendidos hasta el 2/3/2021 

 

SUSPENSIÓN NO EXONERACIÓN

Es importante aclarar conceptos, ya que se trata de una suspensión, es decir, las partes ponen una pausa a la relación contractual en lo que se refiere al PAGO de las obligaciones pactadas, y al finalizar esos  6 meses, EL INQUILINO debe pagar al PROPIETARIO Arrendador los alquileres acumulados, de manera que no hay EXONERACIÓN, no hay perdón de la deuda, no se está condonando la deuda 

 Esto significa, que usted inquilino va a pagar todo lo que adeude al propietario cuando culmine el lapso que se cita en el decreto, no se está exonerando el pago, solo se está suspendiendo

 

 PROHIBIDOS LOS DESALOJOS

La medida de Secuestro, aquella que busca restituir al propietario del bien inmueble de su propiedad (Desalojo)  tiene  también espacio en este Decreto

  El artículo 2 nos indica que tales medidas de Desalojo, y por el mismo período de SEIS (6) MESES, quedan suspendidos, siendo importante destacar que:

 

COMERCIO

Para relación arrendaticia comercial, es decir, aquellas reguladas por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial[ii] quedan suspendidos los desalojos solo con respecto a la causal de falta de pago de cánones, no así las otras causales que conservan su vigencia.

 VIVIENDA

Para relación arrendaticia de vivienda, quedan suspendidos los desalojos con respecto a todas las causales contenidas en el Articulo 91 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas[iii]   sea por falta de pago o por cualquier otra causal

 

 INMUEBLES AMPARADOS POR EL DECRETO DE SUSPENSIÓN DE ALQUILERES 

-Inmuebles de USO COMERCIAL

-Inmuebles  utilizados como vivienda principal

No será aplicable ese decreto a los inmuebles de uso comercial que se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con alguna de las excepciones del cese de actividades (supermercados, farmacias, entre otros)

 

NO SOLO CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, sino otras obligaciones pecuniarias convenidas en el respectivo Contrato quedan suspendidas, en este sentido, especial atención merece la disposición contenida en el primer aparte del artículo 1 del Decreto, veamos un pequeño desglose:

 

1.    El Arrendador no puede de exigir al Arrendatario  el pago de los cánones de arrendamiento a partir de la fecha de entrada en vigencia del Decreto

2.    El Arrendador no puede exigir al Arrendatario aquellos cánones que tuviere vencidos antes de la fecha de entrada de vigencia del Decreto

3.    El Arrendador no podrá exigir al Arrendatario otras obligaciones pecuniarias acordadas en el contrato de arrendamiento, como por ejemplo el pago del condominio, el pago del depósito en garantía u otros conceptos acordados por las partes

 

SOBRE EL PAGO DE CONDOMINIO

Este decreto tiene varias lecturas, una de ellas y que merece un breve análisis y debida aclaratoria porque ya es sujeto de interpretaciones acomodaticias, es la relacionada con  la suspensión del pago de los alquileres y su relación con el pago de otras obligaciones pecuniarias derivadas de la relación arrendaticia. Me voy a referir en este momento al pago de  los gastos comunes de un inmueble (condominio)

 

Empecemos por aclarar que la obligación de pago de condominio es inherente al PROPIETARIO del inmueble (Gastos Comunes), son aquellos gastos necesarios en un edificio de viviendas o en un centro comercial por citar dos ejemplos justamente de los inmuebles que están contenidos en el Decreto de suspensión y que están sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, la normativa legal aplicable es la Ley de Propiedad Horizontal [iv] y tal obligación está contenida en el artículo 12, como lo serían por ejemplo servicios como la luz, el agua, la vigilancia, limpieza y  mantenimiento de áreas comunes, los ascensores, portones de estacionamiento, escaleras mecánicas y otros necesarios para el buen funcionamiento de estos inmuebles

 

Dentro de este DECRETO DE SUSPENSIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, no está incluido el pago del condominio, solo alquileres, son dos regímenes jurídicos diferentes, de manera que aquellos propietarios que vivan en un edificio, o que tengan un local comercial deben seguir pagando su condominio porque este decreto no incluye nada que tenga que ver con el régimen de propiedad horizontal, salvo lo siguiente que considero necesario aclarar

 En una relación arrendaticia que verse sobre un local comercial, es perfectamente válido y así está permitido por la normativa contenida en el artículo 37 Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, que el ARRENDATARIO, es decir, el Inquilino pague mensualmente el recibo de condominio, siempre que tal obligación se haya pactado en el Contrato, que significa esto, que es el inquilino y no el propietario el que asume el gasto pero solo a los efectos de los acuerdos logrados en esa RELACIÓN ARRENDATICIA, aun cuando esta obligación por su naturaleza y hacia la comunidad de propietarios, es INHERENTE al PROPIETARIO del inmueble, es el propietario el responsable con independencia del acuerdo de voluntades en una relación arrendaticia que verse sobre el inmueble

 ¿Qué significa  esto? que siempre EL PROPIETARIO del inmueble es responsable ante su comunidad, ante la ley, con respecto al pago de los Gastos Comunes (condominio) independientemente de que su INQUILINO le pague o no.  

 Nos encontramos aquí con una disyuntiva que sería la siguiente, si en este decreto se suspende el pago no solo de los cánones de arrendamiento, sino cualquier otro concepto acordado en la relación arrendaticia, ¿Cómo queda la obligación de pago de condominio que asumió un inquilino en un contrato de arrendamiento?

¿Lo tiene que pagar el propietario? Según el Decreto no se podrá exigir al INQUILINO ni el canon de arrendamiento ni otro concepto acordado en el Contrato, en este caso entra el condominio también si así fue pactado previamente, pero es una situación donde  Arrendador y Arrendatario pueden conversar y  acordar los mejores términos para evitar que una de las partes en la relación salga perjudicada, eso lo permite el Decreto y más adelante lo voy a comentar

En este decreto, tal como consta del enunciado del mismo, se pensó en “aliviar la situación económica de los arrendatarios“ colocando así en franca desventaja al Arrendador, el cual sale perjudicado con tales medidas, recordemos que un Arrendador puede ser una persona de 70 años, que no trabaja, que su única fuente de ingreso es el alquiler de un apartamento o local que tiene arrendado,  y por ende, VIVE de ese alquiler

 Si revisamos distintas medidas tomadas en otros países,  habida consideración que estamos ante la presencia de una situación que afecta al mundo entero y no solo a nosotros, observamos que las acciones emprendidas para aminorar los efectos de la Pandemia por coronavirus se han efectuado a través de medidas gubernamentales en favor de la población entera, de manera que nadie salga perjudicado con tales medidas.

Necesariamente son acciones que deben ser complementadas, vemos entonces que tenemos una serie de medidas que se están tomando con motivo del decreto de estado de Alarma que empezaron evidentemente por las mas importantes que son las preventivas para evitar el contagio del virus y de allí las medidas de contención como por ejemplo la cuarentena social colectiva, pero ello  supone también la implementación de medidas económicas

No se observa ninguna medida de apoyo o soporte a fin de aliviar la carga de los ciudadanos, vemos entonces como  los arrendadores (propietarios de inmuebles) se les impone una parte de los costos de la crisis, colocándolo en una situación de desventaja y no solo ello poniendo en peligro su ya golpeada  calidad de vida

 

LOGRANDO ACUERDOS

Queda en la voluntad de las partes DIALOGAR, ello en apego a la previsión que contiene el Articulo 3 del Decreto el cual permite acuerdos consensuados y cuyo encabezo del articulo 3 dispone: 

Artículo 3°. “Las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podrán acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere este Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan. En ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión”

En este sentido, es importante aclarar que es el mismo articulo 3 el que no solo dispone la posibilidad para que las partes logren acuerdos relacionados con el pago, posible reestructuración, o financiamiento para utilizar justamente las palabras contenidas en el Decreto, sino que nos  indica que ante una  eventual diferencia en los acuerdos, los mismos serán ventilados ante la autoridad competente para cada caso en particular, así tenemos que los organismos a los cuales tocaría acudir serían:

 

-    La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, SUNAVI,  si se trata de vivienda

 La Superintendencia Nacional para la Defensa de Derechos Socioeconómicos, SUNDDE,  si se trata de local o inmueble destinado al uso comercial

SITUACIÓN PREVISTA PARA CASOS DE REINICIO DE ACTIVIDAD COMERCIAL   

   Se desaplicará esta suspensión para los comercios que reinicien actividad comercial y aquellos que se encuentren explotando su actividad económica por estar dentro de las excepciones del cese de actividades, para ello queda a cargo  del Ministerio de Comercio dictar los lineamientos o la resolución  a la desaplicación excepcional contenida en el articulo 5 del Decreto 

Finalmente, tenemos el artículo  6 que nos indica que será la Vicepresidencia Sectorial de Economia la autoridad competente para evaluar todo lo necesario entre las partes de la relación arrendaticia e implementar el mecanismo idóneo en procura del equilibrio económico entre estas.

 

Abg. Yelitze Cortez

Twitter @cortezyelitze

Instagram @Con.Dominio

 

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[i] Gaceta Oficial número 41.956 de fecha 2 de septiembre de 2020

[ii] Gaceta Oficial número  40.418 de fecha 23 de mayo de 2014

[iii] Gaceta Oficial número 39.873 de fecha 21 de noviembre de 2011

[iv] Gaceta Oficial número 3.241 de fecha 18 de agosto de 1983