Comentarios al Decreto de Suspensión de Cánones de Arrendamiento

 

Un nuevo Decreto[i] de Suspensión de alquileres entró en vigencia a partir del día 7 de abril de 2021, sería el tercer Decreto de este tipo en el marco del Estado de Excepción de Alarma por Covid19, y fue publicado en la Gaceta Oficial número 42.101. Recordemos los dos que le anteceden:

1)    Decreto número 4.279[ii]   que suspende la exigibilidad del pago de cánones de arrendamiento de inmuebles (Alquileres) de fecha 2 de septiembre de 2020

2)    Decreto número 4.169[iii]  de fecha 23 de marzo de 2020

Es una medida que según el enunciado del mismo, viene a constituir una protección  gubernamental  cuyo  fin es  aliviar la situación económica de los arrendatarios por efecto de la pandemia mundial del coronavirus, el Decreto está distinguido con el Número 4.577

Cuales son los inmuebles que están AMPARADOS por el Decreto de Suspensión de Alquileres del 7 de abril de 2021

Conforme lo establece el artículo 1 del Decreto 4.577, los inmuebles protegidos son:

 

- Los Inmuebles de USO COMERCIAL

- Los Inmuebles  utilizados como vivienda principal

Aquí es importante aclarar que no será aplicable ese decreto a los inmuebles de uso comercial que se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con alguna de las excepciones del cese de actividades (supermercados, farmacias, entre otros) o aquellos que bien estando protegidos por el Decreto, reactiven sus operaciones comerciales.

También se debe aclarar que en los casos donde una persona sea arrendataria, es decir, inquilina de varios inmuebles destinados a Vivienda, solo tendrá el beneficio de la suspensión para el caso del inmueble que le sirve de Vivienda principal, el Decreto no lo especifica con detalle pero debe entenderse que  es aquel donde el inquilino tenga su residencia permanente

Veamos seguidamente un poco más en detalle  el contenido y alcance de esta nueva medida de protección para Arrendatarios:

Se observa de la lectura del  articulo 1° que no resultará exigible al arrendatario, el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, es decir la obligación que se suspende es la del Arrendador de  exigir el pago a su arrendatario

Entra dentro de esta medida de protección, los cánones dejados de pagar, entendiéndose como aquellos que se encuentren vencidos a la fecha de entrada en vigencia del Decreto, igual que otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos

Veamos un ejemplo práctico: si se acordó que el inquilino en una relación arrendaticia, se obligó al pago de un canon de arrendamiento y adicional a ello al pago de los gastos comunes (condominio) del inmueble arrendado, esta obligación de pago se suspende en la relación contractual de arrendamiento

Esta aclaratoria resulta necesaria toda vez que este tipo de obligación por ser inherente al propietario, no queda suspendida con respecto de este ultimo hacia su comunidad, hay dos obligaciones distintas que hay que separar aquí y eso lo vamos a ver con un poco más de detalle más adelante.

VIGENCIA

De acuerdo a la previsión del Artículo 1°, esta media de suspensión será por un LAPSO de  seis (6) meses, contados a partir del 7 de abril de 2021, siendo así,  los cánones de arrendamiento estarán suspendidos hasta el 6/10/2021  

 

SUSPENSIÓN NO EXONERACIÓN

Es importante aclarar conceptos, ya que se trata de una suspensión, en este sentido,  las partes ponen una pausa a la relación contractual en lo que se refiere al PAGO de las obligaciones pactadas, y al finalizar esos  6 meses, EL INQUILINO debe pagar al PROPIETARIO Arrendador los alquileres acumulados, de manera que no hay EXONERACIÓN, no hay perdón de la deuda, no se está condonando la deuda sino que se abre un compás de espera en la relación arrendaticia con respecto al pago del alquiler

 Esto qué significa, que usted inquilino, le corresponde pagar todo lo que adeude al propietario cuando culmine el lapso de protección contenido en esta medida, no se está exonerando el pago, solo se está suspendiendo

 Retomemos lo de las otras obligaciones pecuniarias que abarcan este Decreto, aparte de los cánones de arrendamiento, pues estamos en presencia de un Decreto que abarca NO SOLO CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, sino otras obligaciones pecuniarias convenidas en el respectivo Contrato las cuales quedan suspendidas, en este sentido, especial atención merece la disposición contenida en el primer aparte del artículo 1 del Decreto, veamos un pequeño desglose:

 

1.    El Arrendador no puede de exigir al Arrendatario  el pago de los cánones de arrendamiento a partir de la fecha de entrada en vigencia del Decreto

2.    El Arrendador no puede exigir al Arrendatario aquellos cánones que tuviere vencidos antes de la fecha de entrada de vigencia del Decreto

3.    El Arrendador no podrá exigir al Arrendatario otras obligaciones pecuniarias acordadas en el contrato de arrendamiento, como por ejemplo el pago del condominio, el pago del depósito en garantía u otros conceptos acordados por las partes

 SOBRE EL PAGO DE CONDOMINIO

Este decreto tiene varias lecturas, una de ellas y que merece un breve análisis y debida aclaratoria es la relacionada con  la suspensión del pago de los alquileres y su relación con el pago de otras obligaciones pecuniarias derivadas de la relación arrendaticia. Me voy a referir en este momento al pago de  los gastos comunes de un inmueble (condominio)

Resulta necesario aclarar que la obligación de pago de condominio es inherente al PROPIETARIO del inmueble (Gastos Comunes), son aquellos gastos necesarios en un edificio de viviendas o en un centro comercial por citar dos ejemplos justamente de los inmuebles que están contenidos en el Decreto de suspensión y que están sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, la normativa legal aplicable es la Ley de Propiedad Horizontal[iv]   y tal obligación está contenida en el artículo 12, como lo serían por ejemplo servicios como la luz, el agua, la vigilancia, limpieza y  mantenimiento de áreas comunes, los ascensores, portones de estacionamiento, escaleras mecánicas y otros necesarios para el buen funcionamiento de estos inmuebles

Dentro de este DECRETO DE SUSPENSIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, está incluido no solo el pago del alquileres sino otros conceptos pecuniarios acordados por las partes en el contrato, esto puede incluir el pago del condominio que si bien es cierto que es una obligación inherente al propietario, por establecerlo así la Ley de Propiedad Horizontal, es perfectamente válido que las partes en una relación arrendaticia, acuerden su pago por parte del inquilino, por lo menos en el arrendamiento inmobiliario para USO COMERCIAL, recordemos que para el caso del Arrendamiento inmobiliario para uso de Vivienda, es una obligación que recae de manera expresa a cargo del Propietario por así disponerlo tanto la Ley de Propiedad Horizontal como la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con lo establecido en los artículos 35 y 36 de este cuerpo normativo.

El asunto relacionado con el pago del condominio no está incluido de manera expresa en este Decreto y que pudiera ser objeto de suspensión,  solo alquileres, son dos regímenes jurídicos diferentes, de manera que aquellos propietarios que vivan en un edificio, o que tengan un local comercial deben seguir pagando su condominio porque este decreto no incluye nada que tenga que ver con el régimen de propiedad horizontal, salvo lo siguiente que resulta necesario aclarar

 En una relación arrendaticia que verse sobre un local comercial, es perfectamente válido y así está permitido por la normativa contenida en el artículo 37 Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, que el Arrendatario pague mensualmente el recibo de condominio, siempre que tal obligación se haya pactado en el Contrato, que significa esto, que es el inquilino y no el propietario el que asume el gasto pero solo a los efectos de los acuerdos logrados en esa RELACIÓN ARRENDATICIA, aun cuando esta obligación por su naturaleza y hacia la comunidad de propietarios, es inherente al propietario del inmueble, es el propietario el responsable ante su comunidad, con independencia del acuerdo de voluntades en una relación arrendaticia que verse sobre el inmueble

 ¿Qué significa  esto? que siempre EL PROPIETARIO del inmueble es responsable ante su comunidad, ante la ley, con respecto al pago de los Gastos Comunes (condominio) independientemente de que su INQUILINO le pague o no.  

 Nos encontramos aquí con una disyuntiva que sería la siguiente, si en este decreto se suspende el pago no solo de los cánones de arrendamiento, sino cualquier otro concepto acordado en la relación arrendaticia, ¿Cómo queda la obligación de pago de condominio que asumió un inquilino en un contrato de arrendamiento?

¿Lo tiene que pagar el propietario? Según el Decreto no se podrá exigir al INQUILINO ni el canon de arrendamiento ni otro concepto acordado en el Contrato, en este caso entra el condominio también si así fue pactado previamente, pero es una situación donde  Arrendador y Arrendatario pueden conversar y  acordar los mejores términos para evitar que una de las partes en la relación salga perjudicada, eso lo permite el Decreto y más adelante lo voy a comentar

En este decreto, tal como consta del enunciado del mismo, se pensó en “aliviar la situación económica de los arrendatarios“ colocando así en franca desventaja al Arrendador, el cual sale perjudicado con tales medidas, recordemos que un Arrendador puede ser una persona mayor, una persona que no trabaja, que su única fuente de ingreso es el alquiler de un apartamento o local que tiene arrendado,  y por ende, VIVE de ese alquiler, de allí la importancia de que las partes, entre ellas, logren acuerdos y para ello nos vamos al contenido del Articulo 3

LOGRANDO ACUERDOS

Queda en la voluntad de las partes DIALOGAR, ello en apego a la previsión que contiene el Articulo 3 del Decreto el cual permite acuerdos consensuados y cuyo encabezado expresa: 

Artículo 3°. “Las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podrán acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere este Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan. En ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión”

En este sentido, es importante aclarar que es el mismo articulo 3 el que no solo dispone la posibilidad para que las partes logren acuerdos relacionados con el pago, posible reestructuración, o financiamiento para utilizar justamente las palabras contenidas en el Decreto, sino que nos  indica que ante una  eventual diferencia en los acuerdos, los mismos serán ventilados ante la autoridad competente para cada caso en particular, así tenemos que los organismos a los cuales tocaría acudir serían:

 

-    La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, SUNAVI,  si se trata de vivienda

 La Superintendencia Nacional para la Defensa de Derechos Socioeconómicos, SUNDDE,  si se trata de local o inmueble destinado al uso comercial

PROHIBIDOS LOS DESALOJOS

Tenemos por otra parte, una de las medidas más importantes, que se repite con el Decreto del 7/4/2021 y es la relacionada con la prohibición de desalojo de inmuebles. La medida de Secuestro, aquella que busca restituir al propietario del bien inmueble de su propiedad, mejor conocida como Desalojo,  tiene  también espacio en este Decreto, específicamente en el articulo 2

En este sentido, y por el mismo periodo,  es decir, por un lapso de  seis (6) meses, queda suspendida la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta es la relacionada con el desalojo de inmuebles por falta de pago, veamos entonces las condiciones especiales de esta medida

Relación Arrendaticia Comercial

Para relación arrendaticia comercial, es decir, aquellas reguladas por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial[v] quedan suspendidos los desalojos solo con respecto a la causal de falta de pago de cánones, no así las otras causales que conservan su vigencia.

 Relación Arrendaticia Vivienda

Para relación arrendaticia de vivienda, quedan suspendidos los desalojos con respecto a todas las causales contenidas en el Articulo 91 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas[vi]   sea por falta de pago o por cualquier otra causal

Con respecto a esta medida, es importante recordar que la Sala Constitucional del TSJ, con motivo de un Amparo Constitucional presentado por la ciudadana YENELÍN SOFÍA MARÍN OCHOA, (Vid. Sentencia número: 20-0375 de fecha 29/10/2020 Sala Constitucional TSJ, Caso: Yenelín Sofía Marín Ochoa. Con Ponencia del Magistrado RENÉ ALBERTO DEGRAVES ALMARZA) estableció con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto de suspensión de alquileres y sus posibles prórrogas, y en cuya dispositiva se ordenó lo siguiente:

 

“ORDENA la publicación del texto íntegro del presente fallo en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela y en la Gaceta Judicial en, cuyo sumario deberá indicarse lo siguiente:

“Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que suspende las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por covid-19 establecido, primigeniamente, mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y los subsiguientes con sus respectivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial”.

 

Aquí tienen el vinculo a la mencionada decisión

http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/Octubre/310235-0156-291020-2020-20-0375.HTML

 

SITUACIÓN PREVISTA PARA CASOS DE REINICIO DE ACTIVIDAD COMERCIAL   

   Se desaplicará esta suspensión para los comercios que reinicien actividad comercial y aquellos que se encuentren explotando su actividad económica por estar dentro de las excepciones del cese de actividades, para ello queda a cargo  del Ministerio de Comercio dictar los lineamientos o la resolución  a la desaplicación excepcional contenida en el articulo 5 del Decreto 

Finalizo  esta entrada con una disposición interesante  que se ha mantenido desde la entrada en vigencia por primera vez de esta medida de protección y que viene a complementar la posibilidad de lograr acuerdos entre partes tal como lo consagra el articulo 3 del Decreto, y es la contenida en el artículo  6, es decir, la  facultad de la autoridad competente, para evaluar con las partes (Arrendadores-Arrendatarios) mecanismos que propendan un equilibrio en la relación contractual.

 

 

Abg. Yelitze Cortez

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Blog: www.yelitzecortez.blogspot.com

 

 

 

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[i] Decreto 4.577 Gaceta Oficial Número 42.101 de fecha 7 de abril de 2021

[ii] Decreto 4.279 Gaceta Oficial Número 41.956 de fecha 2 de septiembre de 2020

[iii] Decreto 4.169 Gaceta Oficial Número 6.522 de fecha 22 de marzo de 2020

[iv] Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario de fecha 18 de agosto de 1983

[v] Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Gaceta Oficial numero 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014

[vi] Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda. Gaceta Oficial numero 6.053 extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011