Glosario de Términos del Condominio

En el condominio hay muchas situaciones que interesan tanto a Propietarios, como Administradores y Juntas de Condominio, lo cual requiere del conocimiento de conceptos básicos para un adecuado manejo de nuestro edificio, por ello consideré necesario hacer este pequeño  glosario con esos conceptos básicos que manejamos en los edificios regidos por la Ley de Propiedad Horizontal. 

En Propiedad Horizontal, la figura del ABANDONO del inmueble como forma de extinción del Derecho real de propiedad debe tener ciertas condiciones para que éste se cumpla. No basta indicar que el inmueble está "abandonado" y que podemos disponer de el. La propiedad está garantizada en el articulo 115 CRBV. El articulo 12 regula la figura del Abandono y para que esta opere, el propietario debe  hacer constar tal decisión, que renuncia a todas sus obligaciones como comunero, que no va a aportar más al gasto común, que ya no tiene nada que ver con su propiedad en el edificio y eso lo debe formalizar  ante la oficina del Registro Inmobiliario competente. Si como comunidad vemos un apartamento vacío y decidimos llamar a un cerrajero, alquilar el apartamento y destinar las rentas para el gasto común, eso es una actuación arbitraria y lesiva del Derecho de Propiedad y se establecerán las sanciones civiles y penales a que haya lugar. 

Cuando en nuestro edificio nos encontramos en la tarea de nombrar Administrador, es importante saber que éste puede ser una persona natural, es decir, puede ser Pedro Pérez, pero también podrá ser una persona jurídica, por ejemplo ADMINISTRADORA XYZ, C.A. Este Administrador lo nombra y revoca la Asamblea, no la Junta de Condominio, la cual en todo caso solo tiene la facultad de “proponer a la asamblea” la destitución del Administrador. Sus obligaciones las vamos a conseguir claramente establecidas en el articulo 20

Alícuota: es esa cuota parte que cada inmueble tiene en el edificio, es la cuota  con la que participamos tanto en los derechos como en las obligaciones. La alícuota la vemos en el documento de condominio, y en el documento de propiedad de cada uno de nosotros. Aportaremos al gasto en proporción a esa alícuota que tiene nuestro apartamento o local y que está definida en el documento de condominio. No la podemos modificar sin la aprobación del 100% en cuyo caso tendríamos que modificar documento de condominio

Áreas Comunes:  Son aquellas áreas  cuyo uso y disfrute corresponde a todos los copropietarios, así como le corresponde a éstos su cuido, administración, mantenimiento, reparación  y reposición,  esa enumeración podemos verla en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que las define como Cosas Comunes. Un Área común puede ser de uso exclusivo de un propietario

Área común de uso exclusivo: áreas que corresponden a la comunidad, que forman parte del terreno que sirvió de base para su construcción pero que por alguna característica especial de ubicación, se le concede su uso exclusivo a determinado inmueble. Por ejemplo un jardín cuyo acceso solo es posible a través de un apartamento ubicado en PB, es un área común identificada en documento de condominio, pero su uso ha sido conferido de manera exclusiva a un propietario. El régimen de gastos de mantenimiento lo vemos en el artículo  11 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

En el inmueble hay dos formas de someter a la consideración de los propietarios, los temas de interés común, en este caso vamos a referirnos a la Asamblea, en ella participan todos los propietarios y todo lo relacionado con la forma de convocar y celebrar la misma para lograr los acuerdos de interés para nuestro edificio lo vamos a conseguir en el artículo 24

El sitio donde vivimos, nuestro edificio, lo conocemos como Condominio, puede  inclusive ser un centro comercial. Basta que la ley aplicable sea la Ley de propiedad horizontal y que tengan Documento de Condominio

Cuando celebramos una Asamblea en nuestro inmueble, es necesario,  y para la validez de la misma,  que efectuemos la debida Convocatoria en los términos previstos en  la Ley de Propiedad Horizontal y en nuestro documento de condominio. Sin ese requisito, nuestra asamblea no sería válida, por cuanto falta ese llamado que conforme la LPH debemos efectuar con por lo menos 3 días de anticipación. Esa convocatoria luego de ser publicada en un diario que circule en la localidad, debe ser del conocimiento de la comunidad y eso lo haremos mediante la fijación de la misma en áreas comunes. 

Una de las formas de participación prevista en la Ley de Propiedad Horizontal es la Consulta Escrita, así la define la Ley en su artículo 23, es la que comúnmente conocemos como Carta Consulta, es una forma escrita y no presencial de lo que sería una asamblea, tiene sus formalidades para que pueda surtir efectos legales.

Copropietario es aquella persona que tiene una propiedad en un inmueble y es copropietario de las cosas comunes, del salón de fiestas, del parque infantil. Es propietario de su inmueble y es copropietario de las cosas comunes.

Las Cosas Comunes  están definidas en el articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, así mismo están enumeradas en cada Documento de Condominio. Por citar solo unos ejemplos: Las azoteas, patios, jardines, sótanos, escaleras, ascensores, vías de entrada. Hay una enumeración contenida en los literales a hasta el literal l 

El acta de nacimiento de todo edificio es su Documento de Condominio, es su cédula, a partir de allí nace un condominio y es allí donde se establecen las características individuales de cada apartamento, sus linderos, su alícuota, las áreas comunes, cosas comunes,  y todo aquello que dispone el artículo 26 de la Ley, su modificación es una de las rigurosas reglas de la unanimidad que trae nuestra ley, no podremos hacerlo si no estamos de acuerdo el 100% de los propietarios

La FIJACIÓN de la Convocatoria de nuestra Asamblea en áreas comunes del inmueble es requisito indispensable para que la misma se considere válidamente convocada, pues no basta con solo publicar en los términos contenidos en la LPH y Documento de Condominio, hay que hacer del conocimiento de nuestra comunidad que hemos convocado una Asamblea. Esa fijación debe hacerse en las entradas peatonales, de estacionamiento, ascensores y cartelera como medio divulgativo por excelencia de todas las comunidades. 

Un término que genera mucha confusión es el  Fondo de Reserva, porque no está regulado de manera expresa en la Ley de Propiedad Horizontal, sino en los documentos de condominio, es allí donde vamos a encontrar su funcionamiento, para que sirve, como lo vamos a manejar, y generalmente se establece que será el 10% del Gasto Común. Revisen su documento de Condominio porque cada edificio es distinto.

Una de las frecuentes interrogantes en un condominio es la relacionada con los  Gastos Comunes. Es de suma importancia saber a qué estamos obligados en nuestro edificio, la enumeración de los gastos comunes está de manera especificada en el articulo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal. Un gasto común sería por ejemplo la reparación de un ascensor, el pago de los trabajadores, el pago de la vigilancia. Es un gasto común y nos corresponde a todos.

Vivimos en un edificio con una cantidad de personas, con mil cosas que hacer, y no lo vamos a hacer todos juntos, para eso existe una Junta de Condominio, es la que está formada por propietarios, no por inquilinos, y según la Ley, es la Asamblea quien tiene la facultad para elegirla, serán 3 propietarios como principales y  3 propietarios como suplentes. El articulo 18 nos señala cuales son sus atribuciones. Hay edificios que su Junta está conformada por más miembros, por eso deben revisar su Documento de Condominio. 

Hay dos Libros de Actas  en el Condominio donde asentamos las decisiones de la Asamblea y de la Junta de Condominio, ambos deben estar sellados por Notario Público, eso lo vemos en el articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, se trata del Libro de Actas de Asambleas de Copropietarios y el Libro de Junta de Condominio. El libro de Actas de Asambleas lo lleva el Administrador, así lo dispone el articulo 20 en su literal "g"  y el Libro de Actas de Junta de Condominio, aún cuando el mismo artículo señala que lo lleva el Administrador, por la naturaleza de las decisiones allí contenidas, es recomendable que lo lleve la Junta. 

En el Condominio los gastos comunes son de obligatorio pago por mandato expreso del articulo 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos obligamos a efectuar nuestro aporte y en proporción a nuestra alícuota desde el mismo momento que firmamos la compra de nuestro inmueble, ahora bien, es importante conocer que cuando se trata de  MEJORAS de las cosas comunes en el Condominio podemos ejecutarlas siempre que las mismas sean aprobadas por el 75% de los propietarios, ese porcentaje es requerido conforme lo dispone el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

En Propiedad Horizontal uno de los artículos que deben conocer de primera mano en todo condominio es el artículo 3, que contiene las Normas de Uso y Disfrute de las COSAS COMUNES, son 7 literales que van desde la "a" hasta la "g" y contiene todas las normas de obligatorio cumplimiento para los copropietarios relacionadas con nuestra propiedad, las instalaciones generales, respeto por el destino del inmueble, lo relacionado con los ruidos molestos, los actos que amenazan la seguridad del edificio y otras necesarias para la sana convivencia comunitaria 

Uno de los documentos más importantes que debemos tener en nuestro edificio es el Reglamento de Condominio, todo edificio debe tener uno porque es uno de los requisitos para poder destinar un inmueble en propiedad horizontal, este reglamento requiere solo una mayoría para poder modificarlo y su regulación la vamos a conseguir en el articulo 26 de la Ley, entre ellas podemos mencionar las atribuciones de la junta de condominio y el administrador, normas de convivencia y uso de cosas comunes, entre otras.

La obligación del copropietario con respecto al gasto común del inmueble es considerada dentro de la clasificación de las Obligaciones como aquellas que están ligadas a la cosa con independencia de quien la detente, son las llamadas Obligaciones Propter Rem, y lo tenemos previsto en el articulo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, ello significa que la obligación del propietario sigue siempre a la propiedad, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido.

En Propiedad Horizontal, los Órganos de Administración son tres (3) y están previstos en el articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. La Asamblea, La Junta de Condominio y El Administrador. Las funciones del Administrador y atribuciones de la Junta  están contenidas en los artículos 18, 19 y 20 

  En el Condominio es necesario revisar la normativa contenida en los artículos  1.684 y siguientes del Código Civil, relacionadas con el MANDATO, contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello. 

 

Elaborado por: Abg. Yelitze Cortez