PRESCRIPCION PARA RECLAMAR DEUDAS DE CONDOMINIO

LA PRESCRIPCIÓN para reclamar  Deudas de Condominio

No es común, pero en algunas ocasiones podemos conseguirnos con algún propietario que pretendiendo eludir su obligación como comunero en el Condominio, y ante la falta de acción por parte de su comunidad para ejercitar el pago de la deuda, alegue  la prescripción de su deuda de condominio y pretenda  con ello, liberarse de su obligación por la inacción de determinada comunidad de propietarios en ejercitar su cobro

Si nos apoyamos en la doctrina, la legislación y la jurisprudencia podemos resumir lo siguiente: 

De una manera general se puede señalar que la prescripción es materia civil es en sentido amplio un derecho adquirido por el transcurso del tiempo. El transcurso de un determinado tiempo es la característica general de la prescripción [1]

En nuestra legislación nos conseguimos un concepto bastante claro relacionado con el tema y el mismo lo tenemos en el artículo 1.952 del Código Civil Venezolano que expresa textualmente:

Tradicionalmente y de acuerdo a lo expresado en el recién citado artículo, se distingue en la prescripción, la prescripción adquisitiva y la extintiva. Veamos  en este caso que nos ocupa, la prescripción extintiva

La Prescripción Extintiva o liberatoria: es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación por el transcurso de un determinado tiempo y el cumplimiento de determinadas condiciones contempladas en la Ley

Resulta indispensable apoyarnos en la Jurisprudencia patria, si revisamos las  diversas sentencias emanadas de juzgados en materia civil y mercantil, podemos  obtener las diversas teorías que tratan de explicar la prescripción de las deudas de Condominio

Es así como podemos obtener el  argumento que exponen los administradores de justicia en casos donde un deudor de condominio ha sido demandado por falta de pago de sus planillas de condominio, para finalmente dictar sentencia en relación a la prescripción que eventualmente alega el deudor, y así tenemos 3 teorías, veamos cada una de ellas:

PRESCRIPCIÓN BREVE (de 3 años)

Sostiene esta Teoría que por tratarse de pagos que deben efectuarse en plazos de años o períodos más cortos, estipulada en el artículo 1.980 del Código Civil (Caso de Facturas) las deudas prescriben a los 3 años

Revisando esta teoría podemos observar algo interesante, la planilla de condominio o relación de gastos comunes, no es una factura. La factura, con unas características muy especiales, tiene unos requisitos para ser considerada como tal, uno de ellos es que sea  aceptada y firmada por el deudor, ya por aquí podemos ir descartando a la planilla de gastos comunes de condominio.

Tenemos por otra parte, que el procedimiento de cobro de una factura es otro, y su prescripción es, en efecto de tres (3) años

La factura la vemos en actos de comercio y le es aplicable el código de comercio, la relación de comuneros, en condominio, se rige por el Código Civil, y la planilla de condominio se emite bajo normas del código civil, por aquí descartamos también que al comúnmente llamado recibo de condominio, se le pueda oponer la prescripción breve de 3 años, por tanto,  la planilla de condominio carece de las condiciones de este tipo de instrumento, de tal manera que esta prescripción ya queda descartada

Teoría de la PRESCRIPCIÓN VEINTENAL (20 años)

Tiene su fundamento en que, siendo las deudas de condominio obligaciones Propter Rem, la deuda generada por la cosa está ligada a su propiedad, con independencia de la persona que detenta la propiedad de la misma y como consecuencia, se trata de una acción de carácter Real que prescribe a los veinte (20) años

Es la teoría que luce más razonable  con respecto a la prescripción de las deudas de condominio, más si observamos que es la misma Ley de Propiedad Horizontal que dispone en su artículo 13 lo siguiente

Sin embargo es indispensable evaluar las otras posiciones para determinar cual es la que más se acerca al tratamiento que debemos darle a la relación de gastos comunes del condominio

Teoría de la PRESCRIPCIÓN DECENAL

Esta teoría, sostiene su postulado en el hecho que, se trata de una acción de derecho personal o de crédito, surgida entre el propietario del inmueble y la administración del condominio, fundamentada en el Artículo 1.977 del Código Civil y por tanto, esas deudas de condominio prescriben a los 10 años

Teoría de la PRESCRIPCIÓN DECENAL

Un tercer planteamiento doctrinario: el que también plantea la prescripción decenal, lo fundamenta en el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva, prevista en el artículo 1.977 del Código Civil, recordemos que es la misma Ley de Propiedad Horizontal que al atribuirle Fuerza Ejecutiva a la planilla de condominio, nos lleva a accionar su cobro a través de la Vía Ejecutiva establecida en el Art. 630 de nuestro Código de Procedimiento Civil  y al ser ese el procedimiento a accionar, en teoría solo tenemos por vía de consecuencia, 10 años para accionar el cobro de una deuda de condominio por el hecho de prescribir en ese tiempo, la acción para interponer el procedimiento que la Ley ha fijado para accionar su cobro

  

Seguimos evaluando el tema y nos apoyamos ahora en la Jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, así tenemos que la sala Constitucional del TSJ dictaminó en sentencia dictada por el Dr. Ivan Rincón Urdaneta lo siguiente

... Omissis..

Ahora bien la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. I.R.U., de fecha 28 de Octubre de 2002, que estableció lo que parcialmente se extrae a continuación:

…14 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ende la vía idónea para accionar es la vía ejecutiva, conforme lo dispuesto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, ya que es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo...

. (Cursiva del Tribunal).

 De la lectura de diversas sentencias se pudo constatar que la Jurisprudencia dominante en el Foro Judicial Venezolano, incluyendo la Sentencia en sede Constitucional, vinculante y de obligatorio cumplimiento, acogen el criterio de la prescripción Veintenal, por considerar que las deudas de condominio son obligaciones que persiguen la cosa y tienen carácter real, independientemente del propietario que la detente



Elaborado por: Abg. Yelitze Cortez
@cortezyelitze 

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[1] Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones,Derecho Civil III Pág 357. Décima Edición. Universidad Católica Andres Bello, Manuales de Derecho. Caracas/1997