La Propiedad Horizontal
Con
esta entrada se pretende brindar una herramienta en materia de propiedad
horizontal y condominios en Venezuela. Un breve resumen de temas que presento
de una manera básica en este momento y que luego serán desarrollados con
amplitud para conocimiento del interesado
PROPIEDAD HORIZONTAL
La
ley no trae un concepto ni define de manera expresa la propiedad horizontal, no obstante y a manera de preámbulo se puede decir que nos encontramos frente a un Derecho Real de Propiedad, y considerando lo que establece el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, podemos elaborar
un concepto básico que se asemeje a lo dispuesto en el primer artículo de la
norma
“Régimen
de propiedad y dominio donde un inmueble
puede pertenecer a distintos propietarios”
Así
tenemos: un régimen de propiedad donde convergen la propiedad
exclusiva o particular, que es la que ostentamos sobre nuestro inmueble (sea apartamento destinado a vivienda, local comercial u oficina) y la común con respecto a determinadas partes de
un inmueble
Observamos
en la propiedad horizontal en cuanto al derecho de propiedad, dos tipos:
1 Un
derecho de propiedad individual o privado: el que tiene una persona, dueño de
su inmueble, sea local o apartamento, sobre su propiedad (su apartamento o
local)
2 Un
derecho de propiedad común: el que tiene esa misma persona, sobre todas las
cosas comunes del inmueble donde vive (estacionamiento, entradas, sala de
fiesta)
MARCO JURÍDICO DE LOS CONDOMINIOS EN VENEZUELA
Ley de Propiedad Horizontal [1]
Código Civil de Venezuela [2]
Ley
Orgánica del Trabajo [3]
Ley para la protección de la fauna
doméstica libre y en cautiverio [5]
Ordenanzas sobre convivencia ciudadana
Documento de Condominio
Reglamento de Condominio
Decisiones de la Asamblea de Copropietarios
Ley
de justicia de paz [6]
EL GOBIERNO EN EL CONDOMINIO
Se presenta una estructura jerárquica que trae la misma
Ley, donde se observa un sistema piramidal, en cuya cúspide y como autoridad
soberana tenemos a la Asamblea de Copropietarios, en la mitad de ella, tenemos
a la Junta de Condominio, sometida a la Asamblea y finalmente y en la base, al
Administrador del condominio
ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS
La Asamblea general de
propietarios, máxima instancia de participación y órgano de dirección en una
comunidad de propietarios, sobre ella descansa la voluntad de todos y cada uno
de los propietarios conforme las atribuciones dada por ley, por documento y
reglamento de condominio. Sus decisiones serán respetadas, con las limitaciones
que impone el ordenamiento jurídico venezolano
LA JUNTA DE CONDOMINIO
Dentro
de la estructura jerárquica del gobierno en el condominio tenemos al órgano con
funciones de vigilancia y control, integrada por copropietarios, subordinada a la Asamblea general y designada
por ésta. La Junta de condominio, a tenor de lo contenido en el artículo 18 de
la Ley de Propiedad Horizontal está conformada por tres (3) copropietarios
principales por lo menos y tres (3) copropietarios suplentes en orden a su
elección
EL ADMINISTRADOR
Nombrado
por la Asamblea de Copropietarios, puede ser una persona jurídica, pero también podemos designar como nuestro
administrador a una persona natural
Sus
funciones están plenamente determinadas en el artículo 20 de la Ley de
Propiedad Horizontal, las mismas serán comentadas en una entrada especial
destinada a dar una explicación de las 8 funciones que la Ley le atribuye al
administrador
EL QUORUM EN LAS DECISIONES DEL CONDOMINIO
El
quorum, concebido como el número de personas necesarias o aquel porcentaje
necesario para que un cuerpo deliberante tome acuerdos válidos y necesarios
para la toma de decisiones
La
Ley de Propiedad Horizontal Venezolana tiene dentro de su articulado, una gama
de cuotas de participación necesarias para cada decisión en el condominio, el
quórum en el condominio viene determinado por el porcentaje de participación
que tenga el propietario en la comunidad
Se
observa una rigurosidad excesiva para tres (3) casos puntuales que la misma ley trae, como lo
son: la modificación de alícuota, los actos que afecten conservación y estética
del inmueble y la modificación del documento de condominio, ello conforme los
lineamientos previstos en los artículos 7, 10 y 29 en el mismo orden nombrado,
los cuales requieren la aprobación del 100% algo difícil de conseguir
Para
otras decisiones, que desarrollaremos en otra entrada dedicada a este punto,
ampliaremos aquellas decisiones que ameritan el 75%, la participación del 66% o
llamado dos tercios, el 33% y finalmente en qué casos manda la mayoría
Yelitze Cortez
[1]
Ley de Propiedad Horizontal, Gaceta Oficial número 3.241 del 18 de agosto de
1983
[2]
Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial 2.990 del 26 de julio de 1982
[3]
Ley Orgánica del Trabajo, Las Trabajadoras y Los Trabajadores. Gaceta Oficial
Extraordinaria N° 6.076 de fecha 7 de mayo de 2012
[4]
Ley Especial para la dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales
Gaceta Oficial 39.668 del 6 de mayo de 2011
[5]
Ley para la protección de la fauna doméstica libre y en cautiverio gaceta
Oficial 39.338 del 04/01/2010
[6]
Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal. Gaceta
Oficial Número 39.913 del 2 de mayo de 2012
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